가치를같이읽다

2013년 수익형 부동산 시장은 지역별ㆍ상품별 양극화 현상이 두드러졌다. 같은 유망 지역이라도 입지ㆍ가격ㆍ상품성에 따라 차이가 분명하게 나타났다. 정부의 정책과 지원에 따라 ‘부동산 희비’가 엇갈렸다는 얘기다. 대표적 사례가 주거용 오피스텔 양도세 감면과 지식산업센터 임대 규제 폐지다.

한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가는 올해도 인기를 끌었다. 건설사들이 공급한 일반적인 단지 내 상가보다 공간활동성이 우수하고 접근성이 좋았기 때문이다. LH 단지 내 상가 공급은 당분간 이어질 것으로 보인다. 지식산업센터 지원상가도 인기를 끌었다. 송파 문정지구가 지식산업센터의 새로운 메카로 떠오르면서 같은 동선에 위치한 점포가 인기몰이에 성공했다. 강남역 인근 분양 상가도 들썩였다. 2016년 개통 예정인 신분당선 동천역 상가도 주목할 만하다. 이처럼 2013년은 부동산 시장에서 검증된 상권의 상가들이 강세를 보였다.

2014년 상가시장은 어떻게 달라질까. 2013년과 같이 저금리 기조가 지속된다면 상가 투자의 메리트는 더욱 높아질 전망이다. 무엇보다 2015년 2월 입주가 시작되는 동탄2 신도시가 상가시장의 핵으로 떠오를 것으로 보인다. 중앙행정기관 정부청사 2단계 이전으로 세종시 상가의 약진도 예상된다. 송파 위례신도시나 문정지구 역시 시장이 주목하는 상가다. 다만 경기침체 장기화로 경기가 얼마나 살아날지, 금리가 얼마나 인상될지 등에 따라 상가시장의 판도가 달라질 수 있다.

2013년엔 전국에 걸쳐 3만2898실이 준공을 마치고 새로 입주를 시작했다. 2012년 대비 1.43배 증가한 수치다. 하지만 물량이 많아진 만큼 공실 위험도 높아졌다. 2014년에는 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주할 예정이다. 이런 양상은 더욱 가속화될 전망이다. 2013년 분양 물량은 총 3만9778실로 2012년과 비교해 물량(전년 대비 약 12%)은 감소했지만, 연간 물량 추이로 봤을 때 적은 물량은 아니었다. 주로 수도권인 서울과 경기로 공급이 집중됐다. 서울에서는 송파ㆍ강서ㆍ마포 등에 공급이 쏠리며 1만3584실이 분양됐다.

2014년에도 아파트 상가 강세

2014년에는 장기적으로 매매ㆍ월세가격이 하향세를 탈 전망이다. 특히 수도권에 입주 물량이 집중돼 있기 때문에 지방보다 수도권의 타격이 클 것으로 보인다. 2013년 도시형 생활주택 시장은 어느 해보다 고전했다. 공급과잉 우려가 커지고 미분양이 늘어나면서 부도를 맞은 단지까지 등장했다. 도시형 생활주택은 정부가 2009년 도입한 상품이다. 한동안 임대사업용 주택으로 큰 인기를 끌었다. 전국적으로 신규 공급이 확산되면서 2011년 2만3975가구였던 것이 2013년 9월엔 6만2650가구로 가파르게 늘었다. 2년 사이에 3배 가까이 증가한 것이다.

공급이 넘쳐나면서 공실률이 높아지고 세입자 유치 경쟁은 치열해졌다. 반사이득으로 임대료가 하락했다. 설상가상으로 주차장 기준이 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지는 더욱 열악해졌다. 반면 경쟁상품인 오피스텔은 연간 수만실이 공급됐다. 2014년 도시형 생활주택의 투자상품 가치는 하락할 것으로 보이지만 세종특별자치시나 평택시 등 수요층이 많은 지역에서는 국지적으로 강세를 보일 전망이다.

올해 서울지역 오피스텔 공실률은 꾸준히 증가했다. 오피스 시장의 공실 해소는 당분간 쉽지 않을 것으로 보인다. 권역별로 신규 공급, 기업이전, 금융기관 통폐합 등으로 기존 오피스의 공실이 반복되면서 평균 공실률이 감소하기 어렵기 때문이다. 다만 신규 오피스 공급으로 임대료가 인상될 수 있다. 하지만 렌트 프리(일정 기간 이상 무상임대)를 감안한 실질 임대료 상승은 크지 않을 전망이다.

2014년 부동산 시장에서 주목할 것은 지식산업센터다. 2013년 7월 정부는 2014년 상반기부터 지식산업센터의 임대 제한 규제를 폐지하겠다고 밝혔다. 도시형 생활주택과 오피스텔의 공급과잉으로 임대수익률이 떨어지자 임대사업자들이 새로운 수익형 부동산으로 지식산업센터에 눈을 돌린 데 따른 것이다. 지금까지 정부는 투기조장과 임대료 상승 등을 이유로 지식산업센터 사무실 분양을 금지했다.

하지만 일부 투자자들은 정보기술(IT) 관련 업체와의 뒷거래를 통해 업체 이름을 빌려 분양을 받고, 이후 업체를 유치하는 식으로 편법 임대를 했다. 이런 상황에서 정부가 지식산업센터 임차 수요가 급증하는 것을 감안해 대책을 마련했다. 이르면 2014년 상반기 ‘산업집적활성화 및 공장성립에 관한 법률’ 개정이 이뤄질 전망이다. 이를 통해 임대 제한 규제를 폐지하고, 개인이 지식산업센터 임대사업을 합법적으로 할 수 있는 통로를 마련하겠다는 것이다. 2014년 지식산업센터의 전망이 밝은 이유가 여기에 있다.

지식산업센터 임대사업의 규제가 풀리면서 향후 임대사업자의 사업 전망이 밝아졌다. 그뿐만 아니라 임대 물량 부족에 시달리던 중소기업의 영업환경도 개선될 전망이다. 올해 안에 지식산업센터를 분양받은 사업자는 취득세 감면(75%) 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 2014년에는 지식산업센터를 분양받을 경우 2013년보다 세제 혜택을 받을 수 있는 게 많지 않다. 2013년과 2014년 지식산업센터의 이슈는 송파 문정동 비즈니스파크다. 강남권에 위치한 덕분에 입지가 우수하고, 인근 개발호재가 풍부하기 때문이다.

관광객 노린 분양형 호텔 주목할 만

연간 한국을 찾는 외국인 관광객이 1000만명을 넘어서고 있다. 여기에서 착안해 만들어진 틈새 수익형 부동산 상품이 분양형 호텔이다. 분양형 호텔은 객실을 분양받거나 임대 수익을 배분 받는다. 서울을 비롯 인천, 대전, 부산 등 외국인 관광객이 즐겨 찾는 주요 도시마다 호텔 분양이 부쩍 늘어난 것은 이 때문이다. 특히 제주도에 공급이 크게 늘었다.

더불어 배낭여행족을 위한 숙박시설인 게스트 하우스, 간단하게 취사와 세탁을 할 수 있는 서비스드 레지던스도 인기몰이하고 있다. 호텔 등 숙박시설 인기는 2014년에도 이어질 전망이다. 하지만 일부 지역에서 공급이 급증하고 있어 배후 수요나 예상 수익률을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사 6773kang@hanmail.net