가치를같이읽다

2008년 글로벌 금융위기로 시작된 주택거래 위축이 가격하락을 초래했다. 그 결과, 주택이 지닌 투자재 특성이 퇴색했고 소비재 특성이 부각되기 시작했다. 1960년대 이후 경제성장기에 형성된 주택개념이 이제야 바뀐 것이다. 주택을 샀다 팔기만 하면 돈이 되던 시절은 끝이 났다는 얘기다.

주택가격 하락의 영향으로 집값이 아무리 떨어져도 원금을 건질 수 있는 전세가 보편화 됐다. 그러나 이런 변화의 영향으로 전세시장에 수요가 몰리면서 전세가격이 폭등했다. 집 살 돈이 부족해 어쩔 수 없이 선택했던 전세를 돈이 있어도 자발적으로 선택하고 있다. 전세가 비용이 절약되고 안전한 소비재가 된 것이다.

하지만 전세 수요의 증가는 또 다른 문제를 낳았다. 오르는 전세가격을 감당할 수 없는 서민이 매달 상당한 돈을 치러야 하는 월세로 밀려나면서 서민의 고통이 심화되고 있다. 주택 부동산시장의 경기위축이 지속되면서 일본식 장기 불황의 우려가 커졌다. 또한 주택거래의 실종으로 건설노동자, 부동산중개업소, 이삿짐센터, 인테리어, 도배 등 이른바 밑바닥 경제에 종사하는 900여만명이 불황으로 고통을 겪고 있다. 기존의 집이 팔리지 않아 새집으로 옮겨가지도 못하고 대출을 받아 산 집값의 하락으로 하우스 푸어로 전락할 위험도 커졌다.

정부는 부동산 경기를 살리기 위해 4ㆍ1대책, 7ㆍ24 보완 대책, 8ㆍ28 대책 등을 연이어 발표하면서 취득세율 영구인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 적용 등을 추진했다. 하지만 정책 집행의 선결조건인 법률개정을 위한 소득세법과 주택법 등 26개 법률 개정안이 국회의 문턱을 넘지 못해 오히려 부동산 시장의 불확실성만 커지고 있는 실정이다.

KB국민은행이 발표한 주택가격 동향에 따르면 지난해 9월부터 10월까지 2개월 연속 집값이 상승했다. 2011년 이후 지속된 주택 가격 하락 추세가 마무리되고 새로운 상승 국면으로 접어들었다는 징후가 나타난 것이다. 하지만 지난해 11월 가격 상승세가 멈추면서 집값상승이 추세적 상승인지 아닌지 모호해졌다.

그렇다면 설 명절 이후 부동산 시장의 전망은 어떨까. 먼저 주택시장의 전망을 살펴보자. 기본적으로 주택 매매가격은 시중금리와 경기 여건에 따라 좌우된다. 금리가 하락하거나 경기가 좋아지면 주택 가격이 오를 수 있다. 2012년 1월 5.80%였던 은행의 가계 대출 금리는 지난해 하반기 들어 사상최저치인 4.11%로 떨어졌다. 집값이 상승할 수 있는 한가지 조건이 형성된 것이다. 게다가 당분간 금리가 크게 오를 가능성은 낮다. 경제성장률이 잠재성장률에 미치지 못하면서 디플레이션 압력이 커졌기 때문이다. 실제로 지난해 10월까지 소비자물가는 1.2% 상승하는 데 그쳤다.

주택 매매가격, 금리와 경기가 좌우

문제는 이런 상황이 집값 상승을 방해할 수도 있다는 점이다. 주택가격에 영향을 주는 경기순환 변동치는 2013년부터 하락을 멈추고 점진적인 증가세를 보이고 있다. 동행지수보다 6개월 정도 앞선 선행지수 순환변동치가 지난해 6월부터 상승하고 있다. 앞으로 경기가 좋아질 가능성이 커지고 있다는 얘기다. 매매가의 80%에 달한 전셋값도 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 이처럼 주택가격의 상승요인과 하락요인이 혼재해 있다. 이에 따라 올해 본격적인 가격 상승세가 나타나진 않을 전망이다.

추가적인 정부의 시장 활성화 대책을 기대하기 어렵고 미국의 양적완화 축소 정책으로 시중금리가 상승할 위험도 크기 때문이다. 올해는 주택시장이 투자재라기 보다는 소비재라는 인식이 자리 잡는 한해가 될 전망이다. 상가 시장의 전망은 밝다. 지금과 같은 저금리 기조가 지속된다면 상가 투자의 메리트는 계속될 전망이다. 특히 아파트 인기지역 중심의 상가가 강세를 보일 전망이다.

2015년 1월부터 입주가 시작되는 동탄2신도시가 상가시장의 핵으로 떠오를 전망이다. 중앙행정기관 정부청사 2단계 이전으로 세종시의 상가도 눈여겨볼 필요가 있다. 또한 송파 위례신도시나 문정지구도 관심지역 가운데 하나다. 주의할 점도 있다. 장기간 침체된 경기의 회복세와 금리 인상 여부 등이 그것이다. 이런 요인이 상가시장의 확대에 큰 영향을 미칠 공산이 크기 때문이다.

오피스텔 시장은 고전이 예상된다. 올해 8414실이 늘어난 4만1312실의 입주가 예정돼 있기 때문이다. 올해 오피스텔 시장은 매매가격과 월세가격 하향세가 지속될 전망이다. 특히 수도권에 입주물량이 집중돼 있기 때문에 수도권의 타격이 클 것으로 보인다. 지난해 3만여 실이 분양돼 있어 2~3년 후까지 이 같은 모습이 지속될 가능성이 크다. 단기간에 수익성을 회복하는 것은 어려울 것으로 보인다.