특약 설정 안하면 뒤통수 맞기 십상
특약 설정 안하면 뒤통수 맞기 십상
  • 장경철 한국창업부동산정보원 이사
  • 호수 82
  • 승인 2014.03.06 09:35
  • 댓글 0
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외국인과 임대계약시 주의법

▲ 외국인을 대상으로 부동산 임대사업을 할 땐 각별한 주의가 필요하다.[사진=더스쿠프 포토]
외국인 관광객과 거주 외국인이 늘면서 외국인을 상대로 한 임대사업이 부동산 임대시장의 블루오션으로 떠오르고 있다. 하지만 섣불리 뛰어 들었다간 낭패를 볼 수 있다. 외국인의 습성ㆍ특성 등 그들의 문화를 이해하는 게 성공의 핵심이다. 이는 계약서를 쓸 때도 마찬가지다.

외국인을 대상으로 한 부동산 임대시장이 커지고 있다. 주택임대사업의 요건 완화, 수익형부동산의 인기 등도 영향이 있지만, 무엇보다 과거 주한미군이나 외교관 등으로 한정적이던 수요가 기업체 종사자, 유학생 등으로 다양해져서다. 때문에 과거 평창동ㆍ한남동ㆍ이태원동 등으로 형성돼 있던 외국인 수요는 강남 등으로 넓어졌고, 선호 유형도 단독주택에서 아파트ㆍ오피스텔까지 확대되고 있다.

전통적으로 외국인이 많은 용산은 최근 용산시티파크ㆍ용산파크타워 등 대형주상복합까지 들어서 더욱 인기다. 젊은 미국 군인은 최신식 시설을 갖춘 신축 건물을 선호하는데, 용산 일대 주상복합 아파트는 이런 요구를 충족해 준다. 강남권은 국내 대기업의 외국인 채용이 늘면서 테헤란로 주변의 역삼동ㆍ삼성동의 아파트나 오피스텔이 주목을 받고 있다.  부동산 중개업소에 따르면 외국인 임대주택은 계약기간이 최소 2~3년 정도의 장기인데다 임대료를 한꺼번에 받는 ‘깔세’ 방식이 많아 초기 투자비용도 줄일 수 있다고 설명한다. 특히 재계약 시 시세를 반영해 임대료를 쉽게 올릴 수 있다.

외국인을 대상으로 한 게스트하우스도 인기다. 크게 외국계 기업 임원진 등 VIP 외국인을 타깃으로 한 ‘고급 게스트하우스’와 외국인 여행객을 대상으로 한 ‘민박용 게스트하우스’로 나뉜다. 민박용 게스트하우스의 인기는 한류열풍으로 이미 정착한 지 오래지만 비즈니스로 외국계 바이어 방문도 늘면서 최근에는 VIP 외국인을 위한 고급 게스트하우스도 인기를 끌고 있다.

▲ [더스쿠프 그래픽]
특히 고급 게스트하우스는 월세가 높아 높은 임대수익도 기대할 수 있다. 현재 용산의 전용 181㎡(약 55평) 이상의 고급 게스트하우스는 월세 800만원대까지 무난히 받을 수 있다. 연 1억여원의 임대수익을 기대할 수 있다는 얘기다. 실제로 전용 180㎡(약 54평)~205㎡(약 62평)의 용산동5가 파크타워는 월 임대료가 800만~900만원에 달한다. 한남동 하이페리온 펜트하우스(245㎡ㆍ약 74평), 원효로1가 리첸시아용산(198㎡ㆍ약 60평) 고층 펜트하우스 등은 월세가 1000만원대를 넘었다.

이처럼 외국인 대상 부동산 임대사업은 여러모로 이점이 많고, 때문에 이를 조준한 투자자들도 많다. 하지만 부동산 전문가들은 어설프게 준비하면 실패할 확률이 크다고 조언한다. 다른 수익형부동산 투자와 마찬가지로 철저한 계획이 필요하다는 얘기다. 어떤 것들을 주의해야 할까.

우선 수요를 제대로 분석하는 게 관건이다. 사실 평창동ㆍ연희동ㆍ한남동 등 단독주택 밀집 지역을 포함해 용산ㆍ강남ㆍ마포 등 일부 지역을 제외하면 수익형 부동산 매물을 찾는 외국인은 거의 없다. 특히 외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 된 이들이 아니다. 필요한 목적이 있어 거주하는 것이고, 대부분 직장과 관련 있다. 그래서 우선 회사와의 통근거리가 중요하고, 쇼핑ㆍ문화생활에 불편함도 없어야 한다. 아이들이 다닐 수 있는 외국인 학교의 통학문제도 따져야 한다.

최근 정부 조사에 따르면 외국인은 한남동ㆍ이태원동ㆍ연희동ㆍ성북동 등을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 하지만 국적별로 수요는 조금씩 다르다. 대부분의 유럽인은 평창동이나 연희동을 좋아하고, 중대형 빌라나 단독주택을 선호한다. 대지 면적이 넓은 단독주택은 고급스러운 분위기를 즐길 수 있어서다. 프랑스인은 반포동과 방배동 등 자국 학교가 있는 강남을 선호한다. 주한미군은 최신식 시설이 갖춰진 건물을 선호한다. 일본인은 소형 오피스텔ㆍ아파트도 상관하지 않기 때문에 서부이촌동과 동부이촌동의 중소형 아파트를 많이 찾는다. 자국 대사관과 가깝고 외국인 학교가 인근에 위치해 있어서다.

▲ 용산의 고급 주상복합 아파트와 오피스텔은 젊은 외국인에게 인기가 많다.[사진=뉴시스]
외국인 문화 알아야 성공

외국인이 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호하는 이유는 유럽이나 미국 등에선 아파트보다 타운하우스나 단독형 주택이 중상류층 이상의 거주 유형으로 자리 잡았기 때문이다. 때문에 유지ㆍ관리나 대중성 높은 중ㆍ대형 빌라에 투자하는 게 유리하다. 외국인의 취향에 적합한 내부구조인지도 살펴봐야 한다. 거실ㆍ식당ㆍ서재 등은 분리시켜야 한다. 우리는 거실을 주로 가족이 TV를 시청하는 공간으로 활용하고 있지만, 외국인들은 다르다. 외국인에게 거실은 매우 중요한 공간이다. 가족 간 ‘대화의 장’ 역할을 하기 때문이다. 외부 손님도 거실에서 맞는다. 그래서 거실공간을 넉넉하게 마련해야 한다.

외국인은 한 공간에서 여러 가지 업무를 하기보다는 각 공간마다 가진 기능성을 중요하게 여긴다. 따라서 의미를 부여할 수 있는 공간을 많이 확충해야 한다. 업무ㆍ주거공간을 분리하는 경향이 두드러진다는 건 공사公私 구분이 엄격하다는 방증이다. 또 에어컨ㆍ오븐레인지ㆍ건조기ㆍ세탁기 등의 전자제품과 붙박이장 등은 기본적으로 갖추고 몸만 입주할 수 있도록 해야 한다. 몇 년만 머물다 갈 수도 있는데, 이것저것 살 게 많으면 불편할 수밖에 없다.

충분한 주차 공간도 확보해야 한다. 자가용에 익숙한 생활을 해온 외국인은 국내 거주 시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할 리 없다. 더구나 대외활동이 많은 부부라면 자동차가 2대일 가능성도 크다. 때문에 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장을 융통성이 있게 사용할 수 있다. 인테리어도 중요하다. 우리는 주로 형광등으로 대표되는 직접조명을 설치하는데 반해, 외국인들은 간접조명을 더 선호한다. 스탠드를 외부로 빼내 실내 분위기를 은은하게 만들면 눈의 피로를 덜어주기 때문이다. 부드러운 간접조명이면 좋다. 선호하는 내부 색상은 주로 흰색이나 아이보리색이다.

밝은 색은 공간을 넓어 보이게 하고, 은은하면서도 조용한 분위기를 조성해주기 때문이다. 외국인이 도로변보다 한적한 곳을 더 선호하는 것도 같은 맥락으로 해석할 수 있다. 110V 배선설치는 필수다. 외국은 아직도 110V를 많이 사용한다. 개조시 변압기 등은 꼭 마련해 두는 배려가 필요하다.

▲ [더스쿠프 그래픽]
유지ㆍ관리는 저렴하고 편리하게 할 수 있어야 한다. 임대 기간 중에 냉난방 문제 등으로 개보수를 할 상황이 생기면 호텔에 묵는 비용을 지불해야 할 때도 있다. 그런 면에서 빌라는 평소 유지관리비가 적게 들어 비상금을 마련할 수도 있다. 
 
계약할 땐 전문가 도움 받아야

계약서를 작성 때는 반드시 전문가의 도움 받는 것이 좋다. 계약 체결은 대부분 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구해 삽입할 수도 있다. 영문독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준으로 해석해 만일의 분쟁 시 각자의 주장을 펼치는 상황이 발생해선 안 된다.

임대차 해지조항에도 유의해야 한다. 외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 돼 있다. 계약서를 작성할 때에도 일정기간 이상 머물러야 한다든지, 해지를 할 때도 최소한 3개월 전에는 통보해야 효력을 인정한다든지 하는 특약조항을 넣어 만일의 사태를 대비해야 한다.

임차인과의 분쟁에 대비해 보험가입도 하는 게 좋다. 집에 화재나 강도 등 비상사태가 일어나 외국인과 분쟁이 발생할 경우, 거의 대부분 내국인에게 불리하다 생각하는 게 좋다. 때문에 화재보험 등 공식적인 대비를 하는 게 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로 임차인에게 권유해 보고, 여의치 않으면 임대인이 가입해주는 것도 한 방법이다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com



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