주택, 부부가 맞들면 낫더라
주택, 부부가 맞들면 낫더라
  • 장경철 한국창업부동산정보원 이사
  • 호수 83
  • 승인 2014.03.11 08:52
  • 댓글 0
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부부 공동명의 세테크의 장단점

▲ 주택에 권리를 반반씩 나눠 갖는 공동명의는 장점만큼 주의할 것도 많다.[사진=더스쿠프 포토]
부부 공동명의로 부동산을 구입하는 이들이 점점 늘고 있다. 부부 공동명의는 부부의 권리를 똑같이 나누고, 이혼과 같은 부부관계 리스크에도 대비할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 그뿐만이 아니다. 부부 공동명의는 때론 괜찮은 세테크 전략이 되기도 한다.

경기도 안양시 평촌에 거주하는 박경한(60)씨는 화성시 동탄지구 토지보상금을 인근 상가에 투자할 계획이다. 계약을 앞두고 아내와 공동명의로 하는 게 유리하다는 말을 들은 그는 소유권을 공동명의로 할지 고민 중이다.

▲ [더스쿠프 그래픽]
일반적으로 공동명의는 한 재산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 걸 말한다. 공유재산은 각자의 지분율을 명시할 수 있고, 지분율을 명시하지 않으면 50대50으로 나눈 것으로 판단한다. 공유재산의 핵심은 부동산이다. 그중 가장 관심을 받는 것이 부부간 주택공동명의다. 한 상담소에서 발표한 통계자료에 따르면 2002년 6.4%에 불과했던 부부 공동명의 부동산 비율이 2011년엔 32%로 5배가량 높아졌다. 최근 여성의 사회진출이 증가하면서 위상이 높아지고, 남녀평등의식이 이전보다 정착한 게 부부 공동명의가 늘어난 이유다.

부부 공동명의는 여러 면에서 장점이 많다. 가장 큰 장점은 부동산을 양도할 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 부부가 공동명의로 등기를 했다가 다른 이에게 부동산을 양도하면 부부 각자의 양도차익에 세금을 매긴다. 양도세율은 누진세율 구조라서 부부가 양도차익을 나누면 상대적으로 낮은 세율이 적용된다. 단독명의로 등기 후 양도할 당시 양도차익이 2억원이라고 치자. 그러면 약 5400만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 부부 공동명의로 등기한 뒤 양도하면 양도차익은 각각 1억원씩으로 나뉜다. 양도차익 1억원에 대한 양도세는 약 1900만원이다. 둘을 합쳐도 3800만원에 불과하다. 양도세가 1600만원가량 줄어든 셈이다.

부동산을 보유하고 있을 때도 절세 효과를 누릴 수 있다. 소득세는 소득금액에 따라 누진세율로 정해진다. 때문에 임대소득을 절반씩 나누면 낮은 누진세율을 적용받을 수 있다. 특히 상대 배우자가 다른 부동산을 취득할 때 자금 출처를 만들어 줄 수도 있다. 박씨가 12억원의 상가를 부부 공동명의로 해뒀다고 가정하자. 그러면 전업주부인 박씨의 아내도 일정한 임대수익을 얻는다. 또 이 상가를 14억원에 양도했다고 해보자. 그러면 박씨의 아내는 양도소득을 얻는다. 증여세도 줄어든다.

▲ [더스쿠프 그래픽]
부동산 투자 때 미리 공동명의로 해놓으면 나중에 배우자 명의로 이전하기 위해 증여세를 따로 낼 필요가 없다. 이 부동산의 절반은 이미 배우자의 것이라서다. 현재 부동산 가격이 미래에 상승할 것이라고 가정한다면 아무래도 가격이 더 오르기 전에 배우자와 공동명의로 분산해 상속세를 줄일 수도 있다.

소득세와 증여세, 양도세까지 할인

부부 일방의 재산권행사 제한도 가능하다. 공동명의라서 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없다. 일방적인 주택담보대출도 제한할 수 있다. 물론 부부는 일상적인 가사업무에 대해서는 대리권한을 나타내는 증명없이도 상대방을 대리할 수 있다.
 
하지만 재산권 처분의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야 한다. 경매시 소유권 방어에도 유리하다. 주택지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 다시 말해 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행된다.
 
따라서 그 경매 목적물의 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 크다. 또 다른 사람에게 낙찰되더라도 지분을 가진 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 하면 그 주택을 다시 구입할 수도 있다. 우선매수신고란 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고, 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선매수하겠다는 내용을 신고하는 것이다. 현행법은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자에게 매각을 허가하도록 돼 있다.

부부 공동명의는 이처럼 장점이 많다. 그렇다면 모든 부동산을 부부 공동명의로 해놓는 게 좋을까. 그건 아니다. 상황에 따라 다르다. 일단 부동산을 공동명의로 해서 득을 보려면 공동명의로 바꾸려는 목적이 무엇인지 분명히 해야 한다. 가치가 더 상승할 것으로 예상되는 부동산이라서 현재 가격으로 증여해 향후 부담할 증여세나 양도세를 줄이겠다는 계산이라면 부부 공동명의는 괜찮은 전략이다. 하지만 종합부동산세를 아끼려는 거라면 생각해 볼 필요가 있다.

▲ 부동산을 공동명의로 바꿀 때는 그 목적이 무엇인지 분명해야 한다.[사진=더스쿠프 포토]
현행법상 종합부동산세 과세기준은 주택의 경우 ‘6억원 초과’로 돼 있다. 1가구 1주택일 경우엔 9억원 초과된 주택을 대상으로 종부세를 과세한다. 그러니 1가구 1주택자로 주택공시가격이 9억원 이상인 주택을 공동명의로 바꾸면 종부세가 어느 정도 줄어드는 게 사실이다. 하지만 현재 단독명의로 돼 있는 주택을 부부 공동명의로 바꾸면 현행법은 이를 증여로 본다. 때문에 주택 가격의 절반에 대해 증여세가 과세된다. 물론 배우자 간 증여 때는 6억원이 공제되므로 증여가액이 6억원을 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않지만, 증여가액이 6억원을 넘는다면 공연히 긁어서 부스럼을 만드는 격이다.

그뿐만 아니라 주택은 양도가액의 9억원까지 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문에 양도가액이 9억원을 넘지 않는 주택이라면 어차피 양도세가 없다. 단독명의일 때나 공동명의일 때나 별반 큰 차이가 없다는 얘기다.

종부세 노리면 세테크 실패

부부 공동명의로 바꿀 때 고려해야 할 점은 또 있다. 주택가격의 절반이 배우자 명의로 바뀌면 취득세를 내야 한다. 부부 공동명의로 주택을 취득했을 당시의 가격에 3.5%의 취득세율을 곱하면 취득세가 나온다. 예를 들어 취득 당시의 가격이 2억원이었던 주택을 공동명의로 바꿀 경우 취득세는 1억원×3.5%로 350만원을 내야 한다는 얘기다. 여기에 등록세와 등기비용까지 포함하면 취득가액의 4% 이상을 내야 한다. 여차하면 줄어들 종부세보다 더 많은 부대비용이 발생할 수 있는 거다. 따라서 단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세ㆍ취득세ㆍ등기수수료와 공동명의로 인한 양도소득세ㆍ종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 결정해야 한다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com



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