부동산도 맞들면 낫다

십시일반 부동산 투자학

▲ 부동산 공동투자의 매력은 부담 없이 수익규모를 키울 수 있다는 것이다.[사진=뉴시스]

‘백지장도 맞들면 낫다.’ 이 말이 요즘 부동산 투자에도 제법 먹힌다. 공동투자를 하면 규모의 투자가 가능해지기 때문에 혼자 투자할 때보다 여러모로 득을 볼 일이 많다는 거다. 하지만 공동투자는 사공이 많아 배가 산으로 갈 가능성이 크다는 점도 잊어서는 안 된다.

# 서울 사당동에 살고 있는 주부 권혜영씨는 평소 신촌 인근 상가건물 투자에 관심이 많았다. 문제는 자금. 권씨는 친구 2명을 설득해 평소 눈여겨보던 5층짜리 근린상가를 20억원에 공동명의로 매입했다. 이들이 투자한 금액은 각 3억~5억원으로 총 12억. 모자란 금액 8억원은 권씨 명의로 대출을 받아 충당했다. 3명의 공동투자자들은 대출이자를 빼고도 매달 5%대 투자수익을 올리고 있다. 권씨는 “상가건물은 자금이 많이 들어 엄두도 못 냈는데, 여럿이 모이니 의외로 쉽게 투자할 수 있게 됐다”고 말했다.

# 경기 용인 죽전에 거주하는 회사원 민경오씨는 지난해 말 평소 친하게 지내는 동창생 3명과 함께 서울 강동구 천호동 일대 역세권 근린상가 1층 점포 140㎡(약 42평)를 약 9억 5000만원에 분양받아 짭짤한 임대 수익을 올리고 있다. 개인별 투자 금액은 1억5000만~2억원 정도다. 모자라는 금액은 은행 대출로 충당했다. 현재 이 점포에는 유명 패스트푸드점이 들어서 영업 중이다. 민씨는 “임대 수익률이 대출 이자와 운영비를 제외하고도 연 7%를 넘는다”며 “은행이나 주식투자보다 낫다”고 만족해했다.

최근 권씨나 민씨처럼 소액을 모아 유망지역 상가나 토지ㆍ원룸 주택 등에 투자하는 ‘공동투자’가 재테크 수단으로 인기를 얻고 있다. 형태도 다양해지고 있다. 2~3년 전 부동산 시장 활황기 때는 아파트와 토지에 공동투자 사례가 많았지만 요즘은 상가 등 수익성 부동산에 공동투자하는 게 주류다. 업계에선 서울과 수도권 일대 근린상가나 아파트 단지 내 상가에 공동투자하는 비중이 전체 상가거래의 10%에 이를 것으로 내다보고 있다.

나홀로 투자가 주를 이루던 상가 경매시장에서도 공동투자가 늘고 있다. 상가 경매 물건을 공동으로 낙찰 받아 리모델링한 뒤 재분양하거나 임대를 놓는 방식으로 수익을 올리는 방법이다. 근린생활시설 부지를 사들인 뒤 상가를 신축해 수익을 올리는 공동시행형 투자 사례도 적지 않다. 심지어 서울 강남권 등 일부 지역에선 ‘상가 빌딩계’도 등장했다. 여유자금을 가진 부유층 주부들이 5억~10억원씩 모아 30억~50억원대의 중소형 상가 건물을 통째로 매입하는 방식이다.

사실 부동산 투자는 최소 투자단위가 수천만원대에 이른다. 알짜 투자처의 경우 수억원으로도 부족한 경우가 많다. 때문에 부동산 투자에 관심은 있지만 부담을 느끼는 투자자들이 적지 않다. 하지만 공동투자를 할 경우 혼자서 살 수 있는 부동산보다 훨씬 가치 있는 고액의 부동산을 소액으로 고를 수 있다. 때문에 부동산 공동투자는 별다른 분쟁 없이 원활하게 진행되기만 하면 투자 위험성을 줄이는 동시에 수익성도 높일 수 있는 일종의 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 투자법이다.

분쟁방지 위한 사전 조율이 필수

특히 소액으로 다양한 부동산 물건에 접근 가능하다는 장점도 있다. 투자 금액이 줄고 다수가 참여하는 만큼 개개인이 부담하는 위험률도 적어진다. 다소 전문적인 지식이 부족하더라도 다수의 견해를 따르면 투자 위험을 최소화할 수 있는 것이다.

하지만 공동투자는 이해관계자가 많아지는 만큼 여러모로 신중을 기해야 한다. 공동지분 형식으로 투자를 하면 개개인의 소유권에 제한이 따른다는 점은 특히 주의해야 한다. 투자자간 의견이 맞지 않으면 분쟁이 발생할 우려가 있어서다. 소유 지분 산정, 개발 수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등이 사전에 제대로 조율돼 있지 않으면 분쟁을 피하기 어렵다.

따라서 공동투자를 계획할 때는 먼저 사전투자계획서를 문서화해야 한다. 그 문서는 법무사사무소 등에서 공증을 하는 게 좋다. 공동투자시 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만 손해가 날 경우 책임소재를 둘러싸고 분쟁이 발생하므로 손해발생 시 책임소재나 해결책에 대해서도 합의해두는 편이 좋다. 공동투자를 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자를 모으는 일이다. 공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리의 불협화음이다. 일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있다.

때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정, 투자기간, 목표 수익률을 합의해 놓는 게 좋다. 공동투자자의 수는 2~5명 정도로 구성하는 게 좋다. 투자자 수가 많을수록 분쟁의 소지도 증가할 가능성이 크기 때문이다. 공동투자시 ‘명의’를 누구로 할지의 여부도 매우 신경 쓰이는 부분이다. 공동투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 하는 경우는 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있다. 하지만 이럴 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직하다.

공동투자자들이 공동 명의로 등기를 하는 방법도 있다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하다. 다만 지분별 등기를 하면 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 하는 경우 분쟁이 발생할 수 있다. 이런 분쟁을 해결할 방법이 바로 ‘구분 공동투자’다. 예컨대 AㆍBㆍC 3명이 3층짜리 건물에 공동투자를 하면서 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C 소유로 나눠 등기하는 방식이다.

▲ 부동산 공동투자 대상이 오피스텔ㆍ원룸건물ㆍ모텔 등 숙박시설이라면 좀 더 신중할 필요가 있다.[사진=뉴시스]

투자 대상을 선정할 때는 기간을 고려해 선택하는 게 바람직하다. 투자 수익을 실현하고 싶은 시점을 따져 대상을 선정해야 한다는 거다. 5년 이하의 초보 단기투자자들은 상가가 바람직하다. 수익을 바로 실현할 수 있는 투자를 선호하는 편이기 때문이다. 5년 이상을 고려한 중장기 투자자들에게는 재건축 아파트나 토지가 적합하다. 단기간에 수익을 실현할 수는 없지만 향후 재개발이나 토지개발이 이뤄지면 고수익을 올릴 수 있어서다. 단 장기투자 때는 투자자들의 자금 여력이 충분해야 하고, 대출은 피하는 게 좋다.

달라지는 세금도 따져야

오피스텔이나 원룸건물ㆍ모텔 등의 숙박시설, 콘도 회원권 등에 공동투자를 할 때는 좀 더 신중해야 한다. 오피스텔은 심각한 공급 초과를 겪고 있어 웬만한 입지가 아니면 높은 수익률을 기대하기 힘들다. 원룸건물이나 모텔 등도 투자하기 전에 입지와 객실회전률 등을 잘 따져봐야 한다. 콘도의 경우, 펜션에 대한 선호도가 증가하면서 예전만큼의 수익성은 기대하기 어렵다.

공동투자에서 또 하나 주의해야 할 점이 있다. 바로 세금이다. 공동투자는 혼자 투자할 때보다는 세금 부담이 낮지만 최근 세금 규정이 강화되면서 주의가 필요하다. 공동투자의 경우 취득단계에서는 별다른 절세효과가 없다. 상가ㆍ토지ㆍ주택에 관계없이 해당 부동산에 대해 세액을 결정한 후 지분비율에 따라 나눠서 부과하기 때문이다. 다만 재산세나 종합부동산세 등 보유세, 부동산 처분시 내는 양도소득세는 부동산 종류에 따라 개인투자 때와 다소 차이가 있다. 따라서 공동투자를 할 때 단순히 필요 투자금액과 수익만을 고려할 게 아니라 세금까지 따져보고 결정해야 할 것이다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

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