2ㆍ26 풍선효과, 상가를 부풀리다

임대차시장 선진화 방안, 그 후…

▲ 2ㆍ26 임대차시장 선진화 방안의 적용을 받지 않는 상가와 지식산업센터에 봄바람이 깃들고 있다.[사진=더스쿠프 포토]

연초에 살아나던 주택거래 회복세가 뚝 떨어졌다. 이유는 정부의 주택임대차시장 선진화 방안이다. 직접적 적용을 받는 주택과 오피스텔 거래절벽이 현실화되고 있다. 반면 상가와 지식산업센터는 반사이익을 누린다. 이번 방안에 적용을 받지 않기 때문이다.

세금에 따라 울고 웃는게 부동산 투자다. 올초에는 취득세 영구인하, 다주택자 중과세 폐지 등으로 부동산 시장이 활기를 띠었다. 그러다 정부가 주택임대소득에 세금을 부과하겠다는 내용의 ‘2ㆍ26 임대차시장 선진화 방안’을 발표한 이후 오피스텔 등 임대사업용 부동산이 얼어붙고 있다. 최근엔 다시 거래절벽이 현실화하고 있다. 정부의 ‘주택임대차시장 선진화 방안’ 후속대책의 골자는 두가지다. 2주택 보유자로 월세 임대소득이 연 2000만원 이하인 소규모 임대사업자의 경우 향후 2년간 비과세한 후 2016년부터 분리과세로 전환하겠다는 것이 하나다. 둘째는 월세와의 형평을 맞추기 위해 전세 보증금에 과세를 한다는 것이다.

그렇다면 보유주택수와 임대소득 등에 따라 납부하는 주택 임대소득 세액은 어떻게 달라질까. 2주택 보유자의 월세 임대소득을 연간 임대소득이 500만원으로 가정한다면 개정 소득세 기준을 적용해도 세 부담은 0원이다. 주택임대소득이 연간 2000만원 이하면 14% 단일세율의 분리과세 방식을 적용받는데, 이때 필요경비율 60%와 월세 기본공제 400만원을 인정(다른 소득 2000만원 이하인 경우)받기 때문이다.

이처럼 월세 임대소득이 연간 2000만원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 때문에 2000만원 경계선에 있는 경우나 다른 소득이 많은 경우 절세를 위해 보증금 비율을 높이고 월세를 낮추는 것이 유리할 수 있다. 또 연소득 2000만원까지만 분리과세 적용으로 건강보험료 인상이 발생하지 않는다. 주택임대소득이 2100만원이면서 기준시가 3억원대의 주택 2채를 보유하고 있다면 건강보험료는 250만~300만원 증가한다.

2주택자의 전세 임대소득에는 간주임대료를 산정해 2016년부터 과세한다. 간주임대료란 전세보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 산정해 과세하는 것을 말한다. 계산방식은 보증금에서 3억원을 초과한 금액의 60%를 과세대상으로 보고 여기에 정기예금이자율 2.9%를 곱해 구한다.

예를 들어 다른 소득이 없거나 2000만원 이하인 집주인(이하 영세 임대소득자)이 보증금 5억원의 전세를 놓고 있다면 간주임대료는 348만원이다. 여기에 필요경비율 60%를 빼고 영세 임대소득자에 대한 400만원 기본공제를 적용하면 최종 과표가 0원이 돼 세금이 없다. 만약 보증금이 10억원이라면 간주임대료는 1218만원이 된다. 여기에 필요경비(731만원)와 임대소득공제 400만원을 제외하면 과표는 87만원이 되고 단일세율 14%를 적용해 납부세액은 12만원이 된다. 똑같이 5억원의 전세를 놓고 있는 2주택자라도 다른 소득이 2000만원을 넘을 경우, 임대소득공제 400만원을 받지 못한다.

때문에 간주임대료 348만원에 필요경비 60%(209만원)만을 제외한 139만원이 과표가 된다. 여기에 14% 세율을 적용한 19만원을 세금으로 내야 한다. 전세 보증금이 10억원이라면 임대소득공제를 받지 못할 경우 68만원을 내야 한다.

거래절벽 다시 현실화

참고로 전세 보증금이 15억원이 되면 간주임대료가 2000만원을 넘기 때문에 분리과세를 적용받을 수 없고 종합소득 합산과세 대상이 된다. 전세 임대소득 과세에서 주택수 기준은 과세여부를 판단할 때만 본인과 배우자 보유주택을 합산해 판정한다. 다만 과세를 할 때는 전세임대를 하고 있는 본인 소유부동산의 임대소득에 대해서만 세금을 부과한다.

주택임대소득에 대해 세금을 부과하겠다는 내용의 ‘2ㆍ26 임대차시장 선진화 방안’ 발표 이후 오피스텔 등 수익형부동산의 희비도 엇갈리고 있다. 이번 방안으로 오피스텔 등은 고전을 면하기 어려울 전망이다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급과잉현상으로 인해 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있다. KB부동산에 따르면 서울 오피스텔의 연 임대수익률은 2010년 8월(6.0%) 이후 하락해 올 2월엔 5.6%까지 떨어졌다. 또 오피스텔은 올해 입주폭탄과 맞물려 수익률 저하와 공실 증가까지 우려된다.

오피스텔과 도시형생활주택의 임대수익률이 떨어지는 가운데 설상가상으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이란 악재까지 덮쳤다. 업계에선 향후 오피스텔 등 수익형부동산 임대사업자는 임대소득이 노출되고 세금 부담이 더해져 투자 선호도가 더욱 낮아질 것으로 전망하고 있다. 실제 오피스텔과 도시형 생활주택이 많은 영등포구 당산동과 관악구 신림동 부동산 시장엔 냉기가 돌기 시작했다. 지역 공인중개업계 등에 따르면 오피스텔과 도시형생활주택은 거래가 줄면서 마이너스 프리미엄까지 형성되고 있으며, 급매위주로 거래가 이뤄지고 있다.

영등포구 당산동 A오피스텔은 2월 입주가 시작됐음에도 미입주 물량이 30%가량 되는 것으로 조사됐다. 한때 판교와 함께 ‘로또신도시’로 불렸던 광교신도시 오피스텔도 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 도시형생활주택도 공급과잉으로 침체를 벗어나지 못하고 있다. 불과 2년 전 신림역 주변 도시형생활주택은 전용 18㎡(약 5.4평) 기준 최고 1억3000만원까지 분양됐으나 지금은 1억원 이하로 거래되고 있다.

▲ 세금에 따라 울고 웃는 게 부동산이다. 지금 주택ㆍ오피스텔 시장이 그렇다.[사진=뉴시스]

이번 2ㆍ26대책의 직접적인 영향이 없는 상가나 지식산업센터 등은 오히려 인기가 조금씩 올라가고 있다. 일종의 풍선효과다. 서울 성동구 왕십리 2구역 상가는 3월 이후 15일간의 계약건수가 2월 한달간 계약건수보다 2배가량 늘었다고 한다. 마포 상암지구 중심상권에 있는 상가는 적게는 3000만원에서 많게는 5000만원 웃돈이 붙은 곳도 나오고 있다. 강남구 강남역 상가에도 훈풍이 불고 있다. 상가 분양권에도 아파트처럼 웃돈도 붙고 있다. 위례신도시 중심상업ㆍ업무지구인 트랜짓몰 전면부에 위치한 상가는 최고 5000만 원가량 웃돈이 붙었다. 지난해 8월부터 분양에 나서고 있는 서울 강서구 마곡지구 상가에도 최고 1억원의 웃돈이 형성돼 있다. 송파 문정지구 1층 전면부 상가는 3000만~4000만원 정도 웃돈을 줘야 구입할 수 있다.

하지만 전문가들의 견해는 약간 다르다. 상가시장은 최근 몇년간 공급이 위축되고 분위기도 침체됐지만 이번 방안 발표 이후 눈에 띄게 분위기가 달라진 건 사실이다. 하지만 상가시장의 분위기가 이어가기 위해서는 각종 경기지표가 더 개선돼야 하고, 배후세대 역할을 하는 아파트 시장이 활성화돼야 동반상승이 예상된다는 것이다.

냉기 감도는 주택ㆍ오피스텔 시장

지식산업센터도 상가와 같이 반사이익을 얻고 있다. 서울 금천구 가산디지털단지에서 분양 중인 한 지식산업센터는 올해 지식산업센터의 임대제한규제가 풀릴 것으로 예상돼 고객층이 더 두꺼워졌다. 또 개발이 집중되고 있는 서울 송파구 문정지구의 지식산업센터에도 투자자들이 몰리고 있다. 문정지구는 첨단업무지구와 문정법조타운이 들어선다. 주택 임대소득 과세 강화로 인해 상가ㆍ토지 등이 대체 투자처로 부각되고 있지만 부동산 전문가들은 섣부른 갈아타기를 지양해야 한다는 지적이다. 세금부담 증가가 우려된다고 하더라도 대체상품 지식을 충분히 쌓지 않은 상태에서 투자 포트폴리오를 급작스럽게 바꿀 경우 자칫 큰 손실을 낳을 수 있기 때문이다.

주택 투자와 비주택 투자는 입지분석에서부터 큰 차이를 보인다. 때문에 완전히 다른 영역이라고 보면 된다. 특히 주택에서 비주택으로 옮겨갈 경우 투자금액이 대폭 늘어나는 경우가 많아 신중한 판단이 요구된다. 전문가들은 투자 전환에 앞서 대안 상품들의 특성을 꼼꼼히 살펴보고 자신의 예산과 투자목표 등을 종합적으로 고려해야 한다고 조언하고 있다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

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