어쭙잖은 편견, 발로 차버려라
어쭙잖은 편견, 발로 차버려라
  • 장경철 한국창업부동산정보원 이사
  • 호수 88
  • 승인 2014.04.17 12:37
  • 댓글 0
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부동산 속설 믿을 만한가

▲ 이른바 ‘부동산 속설’에 빠지면 큰코다칠 수 있다. [사진=더스쿠프 포토]
‘1층 매장은 무조건 잘 될 것이다’ ‘아파트 세대수가 많으면 단지 내 상가도 잘 된다’…. 부동산 시장을 관통하는 속설들이다. 하지만 이 속설은 대부분 편견에 불과하다. 1층에 있는 매장이 늘 대박을 터뜨리는 건 아니다. 아파트 세대수가 많아도 파리를 날리는 단지 내 상가도 수두룩하다. 부동산 투자는 이런 편견을 잡는 데서 출발해야 한다.

정부의 규제완화와 경기회복 기대감이 맞물리면서 부동산 투자에 대한 관심이 갈수록 커지고 있다. 하지만 부동산 시장은 여전히 냉정하다. 부동산은 무조건 돈이 된다는 생각은 편견이다. 하지만 불패신화가 끝났다고 단정짓는 것도 편견이다. 이런 편견 사이에서 중심을 잘 잡지 않으면 부동산 투자는 실패로 끝날 공산이 크다. 부동산 투자의 출발은 어쩌면 편견을 버리는 것일지 모른다.

전세값이 고공행진을 거듭하자 ‘이 참에 내집이나 마련하자’는 분위기가 감돌고 있다. 따라서 집에 대한 잘못된 생각을 버리거나 고쳐도 내집 마련 시기를 훨씬 앞당길 수 있다. 첫째 편견은 ‘많은 돈이 필요하기 때문에 평생 내집을 마련할 수 없다’는 것이다. 그러나 집을 마련하는데 많은 자금이 필요하다는 건 상대적인 개념일 뿐이다. 예를 들어 서울 강남이 아니면 강북으로, 강북이 아니면 서울 접근성이 좋은 지역으로 고려하면 되기 때문이다. 아파트가 부담된다면 상대적으로 오르지 않은 대지지분이 많은 단독주택도 대안이 될 수 있다.

 
둘째는 ‘빚 지고 집을 살 순 없다’는 생각이다. 그러나 상환 능력과 의지만 있다면 집을 사기 위해 얻는 융자는 부담스러워할 필요가 없다. 오히려 투자를 위한 지렛대로 활용하면 내집 마련이 훨씬 쉬워질 수 있다. 셋째 편견은 ‘이왕 집을 살거면 큰 평수가 좋다’는 거다. 집의 규모가 크거나 값이 비싸면 차익도 쏠쏠할 것으로 생각한다. 하지만 소형 주택의 시세 차익이 오히려 클 수 있다. 수요층이 많아 환금성이 좋아서다. 이런 알짜 소형주택은 때론 종잣돈을 만드는 효자노릇을 톡톡히 한다.

마지막 편견은 ‘비싼 지역의 값이 더 많이 오른다’이다. 그러나 입지는 상황에 따라 변하게 마련이다. 저평가된 곳, 개발호재가 많은 곳, 그래서 사람들의 입에 많이 오르내리는 지역이 투자성이 있다. 주변이 가라앉은 분위기라면 살기에는 편할지 몰라도 투자성은 없다고 봐야 한다.

상가투자에도 편견이 존재한다. 첫째는 ‘1층 매장은 무조건 잘 될 것’이라는 편견이다. 투자금의 규모를 떠나 투자자들은 1층 코너자리를 선호한다. 그러나 상가투자는 그리 호락호락하지 않다. 상가가 번성하려면 업종의 선택만큼이나 상가간의 연계성이 중요하다. 가령 상층부에 병원이 입점한 경우 같은층에 약국이 있다면 1층에 있는 약국은 타격을 입을 게 불보듯 분명하다. 이런 경우 1층 약국은 처방전보다는 매약에 승부를 걸어야 한다. 최근 상가는 층간의 차별화가 진행되고 있다. 과거에는 1층 대비 2층의 분양가는 50%선이었다. 그러나 최근에는 더욱 격차가 벌어져 35%선에 형성되고 있다. 이런 현상은 경기가 침체될수록 뚜렷해져 1층 선호현상은 더욱 두드러지고 있다.

부동산 투자전략은 다양해

하지만 1층에 자리잡은 점포가 아니더라도 외부에서 진출입이 가능한 반지하상가는 고려해 볼 만하다. 전용엘리베이터와 계단이 있는 2층 상가는 수직동선이 형성돼 괜찮다. 경사진 곳에서는 2층이지만 반대편에선 1층인 상가건물도 투자가치가 있다. 이 경우 표면상 1층은 신경쓰지 말고 어느 쪽이 주동선이 되는지를 판단해야 한다.

둘째 편견은 역세권 상가는 무조건 잘 된다는 것이다. 대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더욱 그렇다. 수도권에만 400여개 이상의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기는 무리가 있다. 따라서 제대로된 역세권을 찾고 싶다면 사람이 모이는 역인지를 먼저 확인해야 한다. 이용수단이 되는 역세권도 있어서다. 최근에는 환승역이 늘면서 출구가 두자리인 경우가 많다. 주된 출구가 어디인지 확인해봐야 한다.

역세권 상가투자는 시간ㆍ요일별로 세밀하게 분석해야 한다. 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 한다. 흑석동 상권처럼 9호선이 개통되면 외부에서 인구가 유입돼 복합상권으로 확대될 수 있는 곳을 투자 1순위로 삼아야 한다. 셋째는 ‘영화관ㆍ할인점ㆍ대형서점 등 입점상가는 대박’이라는 편견이다. 역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다. 분양하는 입장이나 분양받는 입장에서는 상당한 이점으로 작용을 할 수는 있다.

그러나 최근에는 상권활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다. 상가의 고객 유인형태 중에 하나인 샤워효과나 폭포효과가 먹히지 않고 있어서다. 샤워효과는 아래층에서 이벤트를 벌이면 고객이 위층으로 유인되는 것을 말한다. 폭포효과는 그 반대다. 한마디로 영화관이나 할인점을 상가에 입점시켰다가 ‘죽 쑤어서 개주는 격’이 된다는 얘기다.

앞을 내다보고 투자해야 승산

넷째는 상가규모는 크고 봐야 한다는 거다. 요즘 상가는 대형화 추세다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족하는 데 유리하다는 판단에서다. 그러나 지나치게 많고 대형화된 점포는 공실에 대한 부담만 키운다. 더구나 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 좋지 않은 영향을 끼친다. 상가 규모를 무작정 키우기보다는 접근성, 쾌적성, 차별성을 강조하는 게 좋은 방법이다.

 
상권이 좋으면 잘 된다는 것도 편견에 불과하다. 서울에서 잘 나가는 상권은 10개 내외에 불과하다. 이들 상권은 풍부한 유동인구와 고정고객을 동시에 갖추고 있다. 교통도 잘 발달돼 있다. 상권이 좋다는 건 그만큼 경쟁이 치열하다는 의미이다. 상권은 변한다. 외부요인에 의해서 커지기도 하고 작아지기도 한다. 당장의 상권 보다는 상권의 변화추이를 주목하는 게 올바른 투자전략이다.

마지막으로 아파트 세대수가 많으면 단지 내 상가가 대박이라는 것도 편견이다. 한때 높은 경쟁률을 보였던 주택공사 단지 내 상가에선 최근 유찰이 쏟아지고 있다. 단지 내 상가는 일정한 배후세대를 확보할 수 있다는 점에서 투자자의 관심이 높다. 그러나 신도시나 택지개발지구 등의 단지 내 상가는 상권이 채 만들어지지 않은 상태라서 변수를 잘 체크해야 한다. 지금은 주변에 근린상가나 대형 할인점이 없어도 차후에 생길지 몰라서다. 그러므로 세대수에 의존한 의사결정은 지양하는 게 좋다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com



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