높으신 나으리, 땅값이나 올려주소

부동산 블루칩 ‘관공서’

관공서 이전 지역. 유관기관이나 사업체 등이 몰리면서 새로운 상권이 형성된다. 대형 아파트단지 분양도 잇따른다. 그야말로 쉬운 부동산 투자처다. 문제는 편의시설이 제대로 있는지와 얼마나 가까운지다. 기반시설이 미흡하면 자칫 투자의 악순환이 될 수 있다.

“투자처로 어느 지역에 어떤 부동산이 좋을까.” 부동산에 관심이 있는 사람들이라면 누구나 알고 싶은 정보다. 어렵게 생각하지 말고 아주 쉬운 투자처를 먼저 떠올려 보자. 바로 관공서 이전지역이다. 통상적으로 도청이나 시청이 새롭게 들어서면 편리성 때문에 유관 기관이나 사업체 등이 주변으로 모여든다. 자연스럽게 상권이 형성된다. 이처럼 정부부처, 도청, 시청, 법원 등과 같은 대형 공공기관의 이전이 해당 지역의 부동산시장에 불러오는 영향은 상상외로 막대하다.

특히 지역 상권에 미치는 영향은 상당하다. 대형 관공서가 자리를 옮기면 남은 지역 상권은 그 판도가 완전히 뒤바뀔 정도로 중대한 변화를 맞는다. 상권이 활력을 잃고 위축되는 데 반해 새로이 관공서를 맞이한 지역은 상승 기류를 타게 된다. 근본적인 원인이 무엇일까. 인구의 변화 때문이다. 도청, 시청, 법원 등의 공공기관이 들어오면 당장 상주인구가 늘어나게 된다. 그뿐만 아니라 각종 행정 민원 처리를 위해 일반인 및 연관 사업 종사자도 수시로 대형 관공서를 찾게 된다. 관련 업체 이전도 줄을 잇기 마련이다. 이렇게 사람이 몰리면 주변 상권는 북적대고, 오피스텔ㆍ오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없다.

대형 관공서 등이 이전하는 지역은 교통ㆍ교육ㆍ의료 등 기반 시설이 잘 갖춰지기 마련이다. 때문에 사람들이 모이게 되어 임대수요가 풍부해지고 부동산 투자 환경이 좋아진다. 다만 투자를 결정하기 전에 관공서나 공공기관 등의 이전•입주가 계획대로 진행되고 있는지, 교통여건은 개선되고 있는지 등은 꼭 확인해 봐야 할 사항이다. 그렇다면 부동산 투자자들의 관심을 받을 만한 지역은 어디일까. 대형 관공서 및 공공기관의 이전 계획이 있는 송파 문정동 일대, 세종신도시, 충남 내포신도시, 경북도청 이전 예정지인 안동ㆍ예천 등이다.

중앙정부 부처가 대규모로 이전하는 세종시와 경북도청 신도시 등 도청이전 지역, 공공기관이 옮겨가는 혁신도시 등에 아파트 분양도 잇따르고 있다. 공공기관이 많은 행정타운 인근은 전통적으로 분양 불패 지역으로 꼽힌다. 행정타운 형성에 따라 교통, 교육, 상업지구, 공원 등 각종 인프라가 집중되고, 행정타운 근무자 등 실수요자들의 선호도가 높기 때문이다. 이 중에서도 아파트의 인기는 행정타운과의 접근성이 좌우한다. 때문에 현장을 방문해서 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다. 행정타운과의 접근성에 따라 청약경쟁률, 이후 집값에 영향을 미치기 때문이다. 아울러 입주 초기에는 교육과 편의시설 이용이 용이한지도 꼭 살펴봐야 한다. 일반적으로 행정타운 인근 아파트는 배후수요가 탄탄하다. 유동인구가 많아 생활편의시설도 잘 갖춰져 있고, 공원 등의 녹지공간도 풍부하다. 교통시설 계획도 잘 돼 있다.

관공서 인근 부동산 가격 ‘상승기류’

그러나 일부 혁신도시들은 편의시설이 갖춰지지 않는 경우도 있다. 입주민들이 큰 불편을 호소하고 있는 실정이다. 따라서 교육, 주거, 의료시설 등 정주 여건을 꼭 살펴봐야 한다. 행정타운의 성공적 정착과도 이어지기 때문이다. 정주여건 중장기 전망은 좋지만 입주 초기 교육시설과 쇼핑 등 정주여건이 얼마나 이른 시간 내 해결되는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 업계에서도 도청이전 신도시 등이 자리를 잡기 위해서는 교육시설과 주거시설, 의료시설, 문화시설 등 정주여건이 얼마나 빨리 해결되느냐에 달린 것으로 보고 있다. 기반 시설이 부실하면 당초 이전을 계획했던 각종 공공기관의 이전 지연이나 철회로 이어질 수 있어서다. 이렇게 되면 상가나 교육시설 투자가 꺼려지는 악순환이 나타날 수 있다.

여기서 하나 더 쉬운 투자처를 말하면 법조타운이다. 최근 송파 문정지구나 광교 등으로 대규모 법조타운이 이전하고 있어 좋은 호재로 작용되고 있다. 하지만 법조단지가 빠져나간 지역은 슬럼화 가능성이 많다. 법조타운(법조단지)은 법원, 검찰청이 함께 들어서는 법무 행정타운을 말한다. 최근 도심권에서 새로운 법무 행정 타운 조성이 활발히 진행되고 있는 것을 볼 수가 있다. 이미 이전이 완료되어 새로운 법무 행정타운으로서의 기능을 수행하고 있고, 주변 상권에 커다란 활력소로 등장하게 되는 것은 이미 새삼스러운 일이 아니다. 우선 법조 단지가 들어선 지역을 보면 변호사, 법무사, 세무사 등 수많은 업무시설 등이 같이 들어서게 된다. 자연히 상주하는 인구도 많고 여기에 민원인들까지 유입이 되면서 만만치 않은 상권이 형성된다.

여타 상권과는 달리 외부적 여건에 의한 영향을 덜 받는 상권으로 볼 수 있다. 이유는 법조타운(법조단지) 조성지역은 변호사•법무사 등 고정수요와 외부 민원인들이 몰리는 유동상권이 형성되기 때문이다. 이러한 장점을 가지고 있는 법무단지 주변에는 수많은 업소들이 포진해 있다. 가장 많은 업소는 음식점이다. 주로 판매시설보다는 상주인구와 민원인들의 이용률이 음식점에 집중되기 때문으로 분석된다. 최근 법조단지 이전에 따른 희비도 엇갈리고 있다. 지자체별로 유치경쟁이 벌어지고 있어 지역간 갈등도 많이 발생하고 있다. 기존 도심권 법조단지 주변 상인들이나 해당 지자체에서는 법조단지가 빠져나감으로 인한 업무시설 감소와 상권 위축에 따른 세수 감소가 자명하다. 반면 법조단지가 이전해올 지역은 쌍수를 들어 환영을 한다.

관공서 특성에 따라 희비 엇갈려

새롭게 형성되는 법조단지 주변에는 분명 새로운 상권이 형성되게 마련이다. 따라서 상가투자에 관심을 가지고 있는 투자자에게는 비교적 안정적인 투자처가 될 수 있다. 법조단지가 주 도심권에서 새로운 행정 타운 형태로 조성, 이전할 계획이 전국적으로 나타나고 있다. 따라서 기존 도심권 법조단지 주변에 상가 점포나 상가 건물 매입시 이전계획 여부를 면밀히 조사한 후 결정을 해야 낭패를 면할 수 있다. 마지막으로 법조타운이 들어서면 교통망이 개선되고 상권이 활성화되는 것은 일반적인 현상이다. 그러나 좋은 지역이라도 신입 변호사나 법무사의 경우 고객확보에 어려움을 겪을 수 있다. 기왕이면 지명도 있는 임차인을 받아들이는 지혜가 필요하다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

다른기사 보기