공실 줄이는 현명한 방법

▲ 공실이 많아지면 상가투자는 비용부담이 늘어나 어려움에 빠질 수밖에 없다.[사진=더스쿠프 포토]
상가는 노후 대비에 좋은 투자처다. 임대수익만으로도 생활비를 채울 수 있기 때문이다. 그러나 공실이 많다면 생활비는커녕 추가비용 부담만 늘어난다. 그렇다고 공실을 줄이는 방법이 없는 건 아니다. 우량 임차인을 입점시키거나 고객이 찾아오는 목적형 점포를 유치해도 된다. 극단적인 경우 지인의 도움을 얻어도 된다. 욕심만 버리면 공실을 줄일 수 있다는 얘기다.

상가투자의 목적은 은퇴자금이나 여유자금으로 노후를 대비하거나 은행금리보다 나은 수익을 얻는 것이다. 하지만 현실은 생각만큼 녹록지 않다. 임대수요가 풍부한 역세권에 비해 신도시나 택지지구의 경우 상가를 분양받고도 장기간 임대가 되지 않아 공실 상가로 전락한 사례가 비일비재하다. 주요 원인은 경기침체와 공급과잉이다. 좀 더 세부적으로 들여다보면 주변 시세에 비해 임대료가 높거나 입지 열악, 가시성·접근성 불량 등 다양한 이유가 있다. 장기간 공실은 임대수익은커녕 대출이자, 관리비, 세금 등 추가비용만 키운다. 투자자들이 이중고를 겪게 되는 셈이다.

공실을 피하는 가장 좋은 방법은 선先임대 상가를 고르는 것이다. 하지만 이게 최선의 방법은 아니다. 초기엔 우량 임차인을 유치하는 게 훨씬 유리하다. 우량 임차인은 안정적인 수익과 더불어 상가의 가치도 키워주기 때문이다. 공실 상태를 방지할 수 있는 방법은 더 있다. 먼저 목적형 업종을 유치하는 방법이다. 상가의 접근성이 좋지 않다면 고객들이 직접 찾아야 하는 전문 음식점, 노래방, PC방, 미용실 등 목적형 업종의 유치에 힘을 써야 한다. 유망 프랜차이즈 업체의 입점을 유치하는 것도 공실을 없애는 방법 중 하나다. 대다수 국내 프랜차이즈 업체가 안고 있는 가장 큰 고민은 좋은 입지의 점포를 찾아내는 것이다. 틈새시장 공략법이다.

업체마다 점포개발팀을 구성해 우량 점포를 물색하려고 노력하지만 인력이 부족해 한계가 있다. 때문에 프랜차이즈 업체별 정보를 수집해 역제안을 해보는 것도 좋다. 넓은 공간과 인테리어 등에 강점을 둘 수 있는 상층부를 유난히 선호하는 외식업체들도 의외로 많다. 인맥을 이용하는 방법도 있다. 가령 지인 중에 창업을 고려하고 있다면 임대료를 저렴한 조건으로 제시하는 것이다. 임대인은 공실의 위험을 막을 수가 있고, 임차인 또한 월세비용을 줄일 수 있어 서로에게 도움이 된다.

마지막은 중개업소의 의존도를 줄이는 것이다. 대부분의 상가투자자는 입점을 앞두고 분양업체나 인근 중개업소에 의존한다. 임대 확률을 높이기 위해 분양업체 외에 다수의 중개업소에 의뢰를 해 놓기도 한다. 그러나 중개업소의 업무는 경중에 따라 일을 진행하기 때문에 의뢰인을 위해 신경을 써준다는 생각은 버려야 한다. 따라서 중개업소의 의존도를 줄이고 투자자 자신이 전적으로 책임감을 갖고 문제를 해결해야 한다. 지역정보지 또는 상가·점포 전문사이트 등을 통해 임대정보를 올려놓는 것도 한 방법이다. 그래도 장기적인 공실이 염려된다면 분양업체와 협의해 일정기간 임대조건을 낮추거나 완화해 일단 공실기간을 최대한 줄여야 한다.

죽은 상가 살려주는 리모델링 

이런 방법을 써도 공실이 해결되지 않는다면 ‘리모델링’ 방법을 고려하는 것도 좋다. 사례를 보자. 최근 경매로 평촌신도시에서 연면적 264㎡(약 80평)짜리 상가 주택을 2억5000만원에 통째로 매입한 무역상 박경한씨. 상가가 낡아 고민하던 그는 공사비 2500만원을 투입해 리모델링을 했다. 1층 3개 점포 중 야채가게를 늘리는 대신 나머지 공간을 둘로 나눈 것. 결과는 대성공이었다. 리모델링 후 이 건물의 보증금은 1000만원에서 2500만원으로 올랐다. 월세 역시 50만원에서 130만원으로 무려 80만원이나 뛰었다. 박씨는 “치솟은 월세를 감안하면 투자금을 2년 안에 회수할 수 있다”며 흐뭇해했다.

사례에서처럼 이미 상권이 죽은 상황에서는 상가 소유자들은 이를 팔려 해도 팔리지 않는다. 더구나 계속 소유하자니 관리비는 물론 대출금리 등 손실이 불어날 수밖에 없다. 이런 경우엔 상가를 리모델링하는 방법이 있다. 더 적극적인 방법으론 ‘상가재생사업’을 활용하는 거다. 상가를 통째로 사들여 다시 만드는 재생사업자들에게 높은 가격에 되파는 방법이다. 상가재생 사업은 안정적인 수익을 희망하는 임대사업자들의 요구와 맞아떨어지는 사업으로 앞으로 더욱 활성화될 전망이다. 단 증축이나 용도 변경이 가능한지 여부를 사전에 해당 구청에 꼭 확인해야 한다. 건물 자체에 규정위반 사안이 발생하면 장사는 커녕 건물 유지에 정신이 팔려 실패로 이어질 공산이 크다. 아울러 자기자본이 있는 상태에서 시간을 충분히 두고 리모델링을 진행해야 한다. 상가의 가치를 위해 외장에 신경쓰는 것은 말할 필요도 없다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사 2002cta@naver.com

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