가치를같이읽다

신문을 보거나 뉴스를 접하게 될 때 자주 듣게 되는 것이 부동산 용어다. 그런데 의미를 몰라 혼동하는 경우도 적지 않다. 이때 누군가 알기 쉽게 정리해 주다면 얼마나 좋을까. 이번 호에서는 생활 속에서 자주 접하는 부동산 경제 용어들을 정리해 봤다. 부동산을 잘 이해하고 활용하는데 필요한 것이 용어 이해다.

1 용적률 vs 건폐율
용적률이란 대지 면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연 면적이 차지하는 비율을 말한다. 연 면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻한다. 일반적으로 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이다. 건축물이 높아질수록 용적률은 늘어난다. 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 건평이라고 한다.

2 공시지가 vs 기준시가
공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 양도소득세ㆍ상속세ㆍ증여세 등 국세의 과세 기준이 되고, 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다. 기준시가는 양도소득세ㆍ상속세ㆍ증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용면적 165㎡(약 50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일 공시된다.

3 담보권 vs 저당권 vs 지상권
담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함된다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권이다. 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다.

4 재건축 vs 재개발 vs 뉴타운
재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데, 주거환경 개선을 위해 시행하는 것을 말한다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것이다. 재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라, 학교ㆍ도로 등의 기반시설까지 함께 개발한다. 뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다.

5 발코니 vs 베란다 vs 테라스
최근에는 ‘발코니 확장’이라는 말이 보편적으로 쓰이지만 아직도 ‘베란다 확장’을 고집하는 이들도 적지 않다. 정답은 발코니 확장이다. 대한주택공사의 설명을 들어보자. 발코니는 ‘거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간’을 말한다. 그래서 일반 아파트의 거실에 붙어 있는 공간은 모두 발코니다. 반면 베란다는 아래층과 위층의 면적 차이로 생긴 공간을 뜻한다. 위층 면적이 아래층보다 작으면 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈이다.

2층짜리 단독주택에서는 흔히 베란다를 볼 수 있지만 일반 아파트는 계단식으로 설계되지 않는 이상 베란다 공간을 만들 수 없다. 그렇다면 테라스는 뭘까. 테라스는 실내 바닥 높이보다 20㎝가량 낮은 곳에 전용정원 형태로 만든 공간이다. 거실이나 주방과 바로 통해야 한다. 또 1층에만 설치된다. 2층 이상 주택에 마련된 공간은 베란다로 분류된다. 건설사들이 3층짜리 ‘테라스 하우스’라는 형태의 주택을 선보이기도 하지만 엄밀한 의미에서는 ‘베란다 하우스’라고 표기해야 한다. 발코니와 베란다는 지붕이 있을 수 있지만, 테라스는 지붕이 없이 일반 땅 위에 조성해야 하는 것도 차이점이다.

6 다가구 vs 다세대
다가구는 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층(1층 필로티인 경우 4층) 이하의 주택을 말한다. 주변에 3층에는 집 주인이 살고 1~2층과 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 다가구로 보면 된다. 다세대는 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 소유권이 주어진다는 특징이 있다. 보통 빌라ㆍ맨션이라 부르는 주택들이 다세대에 속한다. 하지만 비슷한 개념의 연립은 다세대라 부르지 않는다. 4층 이하의 구분등기 가능한 주택이란 점은 같지만 다세대는 연면적이 660㎡(약 200평) 이하, 연립은 660㎡ 초과로 구분된다.

7 평 vs 평형
평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 이해하면 된다. 전용면적은 거실ㆍ방ㆍ주방ㆍ욕실 등이 해당되는데, 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 ‘평’이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐만 아니라 엘리베이터ㆍ계단ㆍ복도 등의 주거공용공간이 포함되게 마련이다. 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부른다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 더 큰 개념으로 볼 수 있다.

8 전용면적 vs 공용면적
공용면적은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 하나는 주거공용면적으로, 2세대 이상이 사용하는 복도나 계단 등의 면적을 세대별로 배분한 면적을 말한다. 또 다른 하나는 기타공용면적이다. 관리사무소나 노인정 등 주거와 상관없이 단지 내에서 사용되는 면적을 세대별로 배분한 면적을 말한다.

추가적으로 공급면적에 대해 보충적으로 설명하자면 주거공영면적과 기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의 기준이 된다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함되지 않는다. 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다. 아파트 등의 공동주택에서 공용면적을 뺀 나머지 바닥 면적(실제 주거에 사용되는 면적)이 전용면적이다. 방과 주방, 화장실, 거실 면적을 생각하면 된다. 이는 등기부상의 면적과 일치한다.

9 투기지역 vs 투기과열지구
투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯하지만 엄연히 다른 용어다. 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입됐다. 하지만 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다르다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 ‘부동산가격안정심의위원회’ 심의를 거쳐 지정한다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있다. 투기과열지구는 주택 분양시장 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5대1 이상)을 기준으로 국토해양부 장관(시도지사)이 지정한다. 분양권 전매 제한이나 청약 규제 등 세금보다는 주택 정책과 연관이 있다고 보면 된다.

10 지분등기 vs 구분등기
지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말이다. 공유지분이란 공동 소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유지분을 말한다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재된다. 원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산이다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 된다. 이때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말한다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다. 원룸텔은 구분등기가 안 된다. 따라서 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안되지만 준공 후 용도전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 한다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com