가치를같이읽다

김경인씨의 외삼촌 최삼규(62)씨는 20년 전 양평에 땅을 사뒀다. 은퇴 후 전원주택을 짓고 살 생각으로 사둔 것이다. 최씨는 은퇴 시기가 다가오자 집을 짓기보단 나대지 상태로 팔아 현금화하길 원한다. 그런데 알아보니 양도소득세만 몇억원이 나온다고 한다. 20년간 시세는 올랐지만 양도세를 왕창 내고 나면 남는 게 얼마 없을 것 같다. 이를 절약하는 방법은 없을까.

5·10 대책의 일환으로 다주택자의 양도세 중과세는 폐지될 예정이다. 하지만 비사업용 토지는 아직 중과세 제도가 살아 있다. 비사업용 토지 중과세란 사업용으로 활용되지 않은 토지를 팔 경우 높은 세율로 과세하고 장기보유특별공제도 배제하는 과세체계를 말한다. 사례에서처럼 비사업용인 나대지를 처분하고자 하는 최씨는 어떻게 절세할 수 있을까.
 
양도세, 증여방식 활용해야

양도세를 줄이는 방법 중 하나는 증여를 활용하는 것이다. 최씨의 토지는 취득가액 4000만원, 예상시가 7억원, 개별공시지가는 3억원 정도다. 최씨가 당장 토지를 처분한다면 현재 세율을 고려할 때 양도세가 약 2억 4800만원 나온다(장기보유특별공제 배제). 하지만 최씨가 이 땅을 배우자에게 증여한다면 어떨까. 그리고 배우자가 5년 이후 타인에게 양도한다면?
 
개별공시지가 평가를 노려라

그럴 경우 1억원 이상을 절약할 수 있다. 상속·증여세에서 설명했듯 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 공제되는 제도를 활용할 수 있다. 증여한 토지는 개별공시지가로 평가된다. 따라서 증여재산가액은 현 시가인 7억원이 아니라 개별공시지가인 3억원이다. 배우자증여공제 6억원보다 작기 때문에 증여세는 없고 취득세로 1200만원만 내면 된다. 배우자가 5년 뒤 처분할 경우 취득가액은 증여받은 3억원이다. 이에 따른 양

도세는 약 1억3900만원이 나온다. 대폭 줄어드는 것이다.여기서 ‘5년 이상’이라는 기간이 중요하다. 증여 받은 지 5년이 되기 전 처분하면 양도세 계산 때 취득가액이 달라져 버린다. 증여가액이 아닌 증여자의 당초 취득가액 4000만원으로 계산되는 것이다. 그러면 양도차익이 현저히 커지고 그에 따른 양도세가 대폭 늘어난다.
 
집 짓는다면 일석이조
 
하지만 최씨에게는 이보다 더 좋은 방법이 있다. 1가구1주택 비과세를 활용해 보는 것이다. 현재 토지는 아무것도 없는 나대지 상태다. 여기에 집을 짓는다면 얘기가 달라진다. 배우자 대신 아직 무주택자이면서 세대가 분리된 자녀에게 토지를 증여한다.그곳에 자녀가 집을 짓고 2년 보유(세법개정)한 뒤 양도하면 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 주택 면적의 일정 배율 부수토지까지도 비과세가 가능하다. 이때 자녀가 내야 할 세금은 증여세 3960만원, 취득세 1200만원이다. 그 집을 2년 보유 후 처분할 때 양도가액이 9억원이 안 되면 양도세 자체가 없다.
 
사전증여 효과까지
 
이 방법의 가장 큰 장점은 사전증여의 효과를 볼 수 있다는 것이다. 배우자에게 증여하면 양도세는 줄일 수 있지만 자녀 세대로 재산이 이전되는 효과는 볼 수 없다. 반면 자녀에게 넘기면 양도세를 줄이는 것은 물론 시가보다 낮은 가액으로 증여하는 효과까지 있다. 뿐만 아니라 처분 시기도 앞당길 수 있다. 배우자에게 증여할 때는 증여일로부터 5년이 지난 뒤에 양도해야 하지만 자녀에게 증여 후 주택을 짓는다면 비과세 기간인 2년만 지나면 처분이 가능하기 때문이다.
 
2주택자라면 양도차익이 적은 것부터 매매

그렇다면 2주택을 소유한 사람이라면 어떨까. 앞서 말했듯 5·10 부동산대책의 일환으로 다주택 중과세 제도는 폐지될 예정이다. 하지만 2주택자는 먼저 파는 주택에 대해 세금을 내야 한다. 이때 먼저 파는 주택의 양도차익에 따라 세 부담이 달라질 수 있다. 때문에 양도 순서가 매우 중요하다. 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔면 양도세 일반세율로 과세가 된다. 양도차익이 많은 주택은 나중에 팔아 1주택 비과세를 받으면 절세된다.

2주택자, 임대주택 등록하면 세제 혜택 커져
 
임대주택사업자에 대한 세제 혜택을 활용하면 2주택자라도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 전용면적 149㎡ 이하이고 기준시가가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 아파트를 주택임대사업용으로 등록한다. 이 경우 거주용으로 사용하는 나머지 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 처분하는 거주용 주택은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 주택이어야 한다. 이 경우 주택임대사업자 등록 전 거주한 기간도 인정된다.양도소득세 외에 종합부동산세 혜택도 받을 수 있다. 임대주택 외에 기준시가 9억원을 초과하지 않는 거주용 주택 1채만 보유하고 있으면 종합부동산세가 비과세 된다. 연령이 60세 이상이거나 거주용 주택의 보유기간이 5년 이상이면 고령자 혜택 또는 장기보유자 세액 공제도 받을 수 있다.

Issue in Issue 차후 달라질 주요 세제

고세율 적용자 늘어나면 1조원 세수확보 효과

주식 양도차익 과세 방안 검토

현행 주식 양도차익은 비상장 주식거래와 상장사 대주주 거래에 한해 과세한다. 앞으로는 개인의 상장주식 거래도 과세할지 모른다. 각 정당에서 주식 양도차익 과세대상 확대와 자본이득세 도입 등을 19대 총선 공약으로 내세운 바 있다. 세원확보의 일환이다. 정부도 반대 입장만을 고수하기는 힘들 것으로 보인다. 하지만 주식 양도차익이 과세로 전환될 경우, 거래시장 위축 등을 우려하는 금융업계의 반발도 만만치 않을 것으로 예상된다.

금융소득종합과세 기준금액 하향 조정
 
19대 총선 당시 새누리당은 금융소득종합과세 기준금액을 하향 조정하기로 했다. 현행 4000만원에서 3000 만원으로, 2015년까지 2000만원으로 낮추는 방안이다. 민주당 역시 기준금액 차이만 있을 뿐 하향 조정에 대한 방향이 같다. 현행 기준으로는 약 4만8000명이 금융소득 과세 대상에 해당한다. 기준금액 하향시 과세 대상자는 최대 2배 가까이 늘어날 것으로 예측된다.

최고 소득세율 적용구간 과표 확대

현재 과세표준금액 3억원 이상 소득자에 한해 최고 38%의 소득세율을 적용한다. 민주통합당은 이를 1억5000만원 이상 소득자로 확대·적용해야 한다고 주장한다. 민주통합당 주장대로 될 경우, 최고세율 적용 대상자는 전체 소득자의 0.16%에서 0.74%로 확대된다. 약 1조원의 추가 세수 확보가 가능해지는 것이다.

미래에셋증권 WM비즈니스팀 박기연, 서혜민, 김현우 세무사