마라톤 하듯 ‘차근차근’ 모아라
마라톤 하듯 ‘차근차근’ 모아라
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 113
  • 승인 2014.10.23 10:02
  • 댓글 0
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연령별 부동산 투자전략

우리는 전셋집에서 출발해 내 집 마련의 꿈을 갖고, 갖은 고생을 하며 모은 자금으로 집을 마련한다. 이후 자녀 교육에 들어가는 비용, 재테크 수단, 노후대책까지 부동산 투자는 항상 우리 곁을 맴돌며 끊임없이 고민하게 한다. 사회초년생인 20대부터 70대까지 연령대별 부동산 투자전략을 알아봤다.

▲ 부동산 투자에 성공하기 위해선 자금력과 생활 여건 등을 고려한 전략을 짜야 한다.[사진=뉴시스]

부동산 재테크. 과거처럼 단기간에 시세차익을 보던 때는 지났다. 이제는 장기적인 안목으로 안정적인 수익이 나오는 임대수익형 시대다. 수익형 부동산 투자도 이젠 30~40대가 이끌고 있다. 집은 사는 것(Buy)이 아니라 사는 곳(Live)으로 바뀌었다. 수명이 길어진 만큼 노후대비 시기도 길어졌다. 국가도 자식도 내 노후를 책임져주지 않는다. 따라서 연령에 따른 철저한 부동산 투자 전략이 어느 때보다 필요하다. 먼저 20~30대는 ‘내 집 마련’에 우선순위를 둬야 하고, 40대는 그동안 모아온 재산의 가치를 높이는 공격적인 재테크를 해야 한다. 50대는 노후를 대비해 안정된 수익이 나오는 상품에 눈을 돌려야 한다.

부동산 재테크는 마라톤과 유사하다. 완주를 위해서는 마음가짐부터 굳건히 다진 다음 차근차근 자금을 모으고 질주해야 한다. 투자 실패를 중간에 겪지 않으려면 부동산 관련 전문가의 가이드도 잘 따라야 하고, 금기사항도 많다. 100m를 숨 가쁘게 달리듯 짧은 시간에 큰 수익을 노리다간 큰 손해로 이어지는 경우가 적지 않다. 부동산 투자에 성공하려면 특성을 이용하고 활용할 줄 알아야 한다. 자신의 자금 여력과 함께 생활 여건, 투자 성향에 맞게 적절한 투자처를 찾아야 한다. 사회 초년생부터 노후 준비까지 연령대별로 어떻게 부동산 투자 전략을 짜야 좋을지 알아보자.

부동산 투자, 20대부터 시작

사회 초년생은 우선 청약통장에 가입해야 한다. 그다음 내 집 마련 전략을 세우는 게 순서다. 2000년부터 20세 이상이면 누구나 청약통장에 가입해 신규 분양 아파트 청약이 가능하다. 그러므로 일찍 가입하는 게 좋다. 청약통장에 가입하는 이유는 ‘주住테크’의 효자상품이기 때문이다. 프리미엄이 형성될 만한 아파트를 당첨 받으면 일정 기한 이후 분양권을 되팔 수 있어 시세차익을 얻을 수 있다. 약간의 여유자금을 활용해 재테크를 시작하려면 부동산 간접 투자 상품인 리츠(REITs)나 부동산투자 신탁상품을 통해 자금을 불려 나가는 게 좋다. 이 같은 상품은 경험이 많은 전문가에 의해 운용되는 상품이기 때문에 은행 금리보다 2배 정도의 수익을 올릴 수 있고, 소액으로도 투자가 가능하다.

 
30대는 종잣돈을 불리는 시기에 해당한다. 대부분 결혼해 가정을 유지하고, 자녀를 키우기 위해 재테크 수단에 눈을 돌린다. 이때는 금융상품을 이용해 목돈을 부풀린 후 주택을 마련하는 게 일반적인 순서다. 물론 장기 집 장만 전략을 짜는 것은 기본이다. 우선 근로자 우대저축 등 비과세 금융상품에 가입해 절세 효과를 보면서 총 소득의 50% 정도를 저축하는 게 좋다. 주거래은행을 만들어 집중적으로 이용하면 긴급자금이 필요할 때 대출이 쉽고 고객 기여도에 따라 각종 혜택도 받을 수 있다.

이렇게 알차게 모으면 30대 후반에 내 집을 장만할 기회를 맞이할 수 있다. 이때 그동안 모은 종잣돈을 충분히 활용하면 된다. 내 집 마련의 기회가 주어지면 그때는 가격이 비싼 일반 아파트 매매보다는 한 푼이라도 싼 방법을 강구하는 게 부동산 재테크의 1순위다. 40대의 부동산 투자는 재산 가치를 높이는 시기라고 할 수 있다. 직장에서 어느 정도 자리를 잡아 수입이 늘고 있는 사람이 많을 것이다. 따라서 부동산은 물론 주식ㆍ채권 등 모든 재테크 정보에 귀를 세우며 투자 계획을 세울 필요가 있다.

어느 정도 위험을 감수하더라도 상황에 따라 시장의 평균 수익률 이상을 기대해야 재산 가치가 높아진다. 공격적인 투자 성향을 갖고 있는 투자자에게 적당한 부동산 상품은 단기 시세차익을 볼 수 있는 분양권 전매ㆍ재건축 아파트ㆍ부실채권(저당권 거래)ㆍ토지 개발지 투자 등이고, 경매나 공매도 투자수단으로 활용할 만하다. 이런 상품은 짧게는 수개월 만에, 길게는 몇 년 만에 높은 수익을 올리는 게 일반적이기 때문에 잘만 하면 목돈을 벌 수 있다. 그러나 권리상 하자나 물건상 흠으로 원금 손실 가능성이 있는 투자는 피해야 한다. 이 같은 위험을 방지하려면 약간의 수수료 지출을 감안하더라도 업계 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

안정성과 환금성을 동시에 확보할 수 있는 상가투자도 노려볼 만하다. 상가는 고정적인 월세 수익뿐만 아니라 은퇴 후 창업용으로 활용할 수 있는 전천후 투자 종목이다. 게다가 입지 좋은 신도시 주변이나 대단지 아파트가 배후에 있는 아파트 상가는 높은 프리미엄까지 예상된다. 자금적인 여유가 있다면 입지가 좋은 역세권 상가투자도 생각해 볼만하다. 50대가 넘어가면 대부분 사람들은 노후를 걱정하고, 서서히 준비를 시작한다. 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 게 바람직하다. 자녀들이 분가하고, 본격적인 노후 생활을 준비하는 시기이므로 다양한 형태의 포트폴리오를 세우고 분산 투자하는 게 유리하다.

규모가 있는 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우, 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 큰 손해를 입을 수도 있다. 이 시기에는 되도록 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건이나 개발지 소규모 토지에 투자하는 게 좋다. 국내 거주 외국인 대상 임대주택사업, 다가구ㆍ상가주택은 투자 규모가 크지만 입지에 따라 임대수익이 높다. 상권이 형성된 지역이나 역세권 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만원 이상의 높은 소득이 보장되고, 저렴하게 매입하거나 팔아도 시세차익을 올릴 가능성이 크다.

60대, 부동산 처분 or 자녀 승계

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우, 자녀들이 찾기 쉬운 수도권 농가를 싸게 구입하면 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 1억원 안팎의 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 2억원 미만에 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때에는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 수도권 지역의 부동산을 구입하는 게 현명하다. 60~70대의 가장 큰 고민은 바로 보유하고 있는 부동산 처분이다. 시간을 충분히 갖고 자녀들에게 물려줄 것인지, 아니면 처분할 것인지를 고민해야 한다. 특히 이들 세대에서 가장 큰 이슈는 상속ㆍ증여다. 현행법상 최고 세율이 50%인 상속ㆍ증여세를 어떻게 줄일 것인지가 최대 관심사 중 하나다.

상속세를 줄이기 위해서는 사전에 증여를 해두는 게 좋다. 현행법상 증여 후 10년이 지나면 상속 재산으로 합산 과세하지 않기 때문에 세금을 상당히 줄일 수 있다. 상속ㆍ증여세는 누진세율을 적용하기 때문에 세금이 높은 편이다. 증여세를 줄이려면 일단 금융자산보다 부동산으로 증여하는 것이 유리하며 부동산 가격이 싼 시점(저평가된 시점)에 증여할 경우 과세표준을 줄여 세금을 덜 낼 수 있다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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