분양권 투자시 체크포인트

분양권 시장이 달아오르고 있다. 일부 지역에선 1억원 가까운 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 분양권, 과연 투자할 만한 가치가 있을까. 전문가들은 ‘조심스런 투자’를 권한다. 웃돈이 지나치게 많이 붙어 있다면 1~2년 후 반영될 프리미엄이 이미 적용됐다는 의미라서다. 분양권 투자시 주의사항을 체크리스트로 살펴봤다.

▲ 분양권은 투자가치가 큰 만큼 리스크도 만만치 않다.[사진=더스쿠프 포토]
최근 위례신도시 등 아파트 인기지역에 분양권 프리미엄이 1억5000만원 붙어 있다는 뉴스가 심심치 않게 들린다. 정부의 부동산 살리기 정책으로 분양시장이 활기를 띠면서 분양권 시장의 열기도 더해가고 있다. 1998년 분양권 전매가 허용된 후 2000년대 초중반 호황을 누렸던 분양권 매매시장은 2008년 미국발 금융위기로 부동산 시장이 꺾이면서 침체됐다. 그랬던 시장이 최근 분양시장 호조, 전매제한 기간 단축, 대규모 신도시 개발 중단 등과 맞물리면서 다시 호황을 맞고 있는 것이다.

분양권은 택지개발사업구역 지정과는 무관하게 일반인이 건설사와 분양계약을 체결했을 때 받는 권리다. 가령 민경오씨라는 사람이 A아파트 101동 103호가 마음에 들어 계약을 체결하였다고 치자. 민씨는 계약을 체결한 날부터 입주 전까지 A아파트 101동 103호의 소유권을 취득할 수 있는 권리, 다시 말해 분양권을 가지고 있는 것이다.

국토교통부 통계에 따르면 지난 11월 전국 아파트 분양권 거래는 3만2687건으로 2006년 조사를 시작한 이래 최대치를 기록했다. 위례ㆍ동탄 등 수도권 인기지역엔 청약 낙첨자들과 양도차익을 노린 투자 수요가 한꺼번에 몰리면서 적게는 수천만원에서 많게는 억대의 프리미엄이 붙은 분양권이 거래되고 있다. 부산과 대구 등 광역시 일부 단지에서도 수천만원의 웃돈이 형성돼 거래가 활발하다.

단기투자로 접근하면 ‘큰코’ 

그렇다면 분양권 구입 시 체크 포인트를 살펴보자. 무엇보다 역세권과 뉴타운ㆍ도심재개발 지역에서 공급되는 단지를 노려야 한다. 아파트 시장은 아직 투자보단 실수요 위주로 거래되고 있다. 따라서 서울 등 수도권 재개발 지역의 역세권 소형아파트에 입주할 수 있는 분양권을 주목할 필요가 있다. 특히 역세권을 낀 대단지 뉴타운ㆍ도심재개발 지역의 중소형 아파트에 입주할수 있는 분양권은 실수요자뿐만 아니라 임대수요를 원하는 투자자들도 선호한다. 환금성이 좋다는 것도 장점이다.

둘째, 분양권을 구입하고자 할 때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부를 확인해야 한다. 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범할 수 있다. 중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당 은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다.

셋째, 분양권 거래시 반드시 실거래가로 신고해야 한다. 매매계약 후 60일 이전까지 신고해야 과태료를 물지 않는다. 공인중개사가 대신 할 수 있으니 맡기면 된다. ‘다운계약서’를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수 있다. 추후 과태료와 함께 추징을 당할 가능성도 배제할 수 없다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 ‘업계약서’ 역시 불법인데, 매수자에겐 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세 추징은 물론 국세청 세무조사 대상자가 된다.

넷째, 지역에서 오랫동안 영업해온 등록된 중개업소를 이용해야 한다. 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다는 것이다. 제조합에 가입하지 않은 중개업소를 이용했다가 사고가 발생하면 보상을 받지 못할 수도 있다. 간혹 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 체크해야 한다. 양도차익 신고 100%를 원칙으로 하는 중개업소를 통해 거래하는 것도 중요하다. 현행법상 아파트를 분양받은 후 1년 이내 분양권을 팔 경우 양도차익의 50%, 2년 이내 매도할 경우 40%를 양도세로 내야한다. 분양권 판매자 일부는 세금을 덜 내기 위해 양도차익을 줄여 신고하려 하고 중개업소 역시 이를 유도하는 경우가 종종 있다. 하지만 원칙대로 거래해야 구매자 입장에서도 뒤탈이 없다.

마지막으로 교통망이 좋아지는 지역을 노려야 한다. 시세차익이 기대되는 유망한 물량 위주로 매입하는 것도 중요하다. 그중의 하나가 교통망이 좋아지는 지역이다. 지하철과 도로 등 교통망이 획기적으로 개선되는 지역은 투자성이 어느 정도 검증된 지역이다. 부동산 시장상황이 호전되면서 분양권 가치가 높아지고 있다. 하지만 전문가들은 분양권 시장의 최근 분위기만 보고 섣불리 분양권을 구입하는 건 위험하다고 조언한다. 특히 위례ㆍ동탄 처럼 웃돈이 1억원가량 형성된 지역은 단기투자로 접근하면 큰코다칠 수 있다고 말한다. 1~2년 후 반영될 프리미엄이 미리 적용됐기 때문이다. 
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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