기찬 절세효과 ‘부동산 증여’ 부채질

부동산 증여 붐 이유는…

▲ 대출이나 전세를 끼고 아파트를 증여하는 이른바‘부담부 증여’도 최근 유행하고 있다.[사진=뉴시스]

부동산 시장에 ‘증여바람’이 불고 있다. 주택ㆍ상가ㆍ아파트 증여 건수가 지난해에 비해 크게 늘었을 정도다. 이는 ‘부동산 경기가 바닥을 쳤다’는 심리에 따른 것이다. 부동산 가격이 상승하면 증여세가 그만큼 늘어나기 때문이다. 부동산 증여시 유의사항과 절세전략을 살펴봤다.

서울 동작구에 거주하는 허창(62)씨는 지난해 11월 경기도 분당에 있는 전용 25.7㎡(약 7평) 아파트를 아들에게 증여했다. 올초만 하더라도 4억2000만원 하던 이 아파트 가격은 현재 5억원으로 크게 상승했다. 더 오르기 전에 물려줘 아들이 부담해야 할 증여세를 줄이겠다는 판단에서다. 부동산 가격이 이제 바닥을 쳤다는 생각에 허씨처럼 증여를 하는 이들이 늘고 있다. 부동산 시장에 ‘증여 바람’이 불고 있다. 국토교통부 온나라부동산정보포털에 따르면 올 1월부터 10월말까지 전국에서 이뤄진 주택ㆍ상가 등 건축물 증여 건수는 6만6965건으로 지난해 전체 증여 건수(6만5415건)를 이미 넘어섰다. 그중 아파트 증여는 2만6295건으로 지난해 전체 증여 건수(2만5388건)를 뛰어넘었다.

주택ㆍ상가 등의 증여가 늘어난 이유는 부동산 경기와 상관관계가 깊다. 바닥을 때린 부동산 가격이 오르기 시작하면 이를 통해 산출되는 증여세액이 커지기 때문이다. 이를테면 현금증여보다 절세효과가 클 뿐만 아니라 장기간 경기침체로 상당수 부동산이 저평가돼 있어 지금이 자금을 증여하기 적절한 시점이라는 것이다. 실제로 자산가치가 하락한 아파트나 상가를 증여하는 게 세금 절감 측면에선 유리하다. 특히 부모자식간 증여가 증가하고 있다. 재산 증여를 할때 가격가치, 상승가치가 큰 것을 우선적으로 하는데, 지금 같은 부동산 하락기엔 증여시점을 늦추면 세금이 늘어날 수밖에 없다. 베이비부머(1955~1963년생)와 이보다 앞선 세대들이 본격적으로 은퇴하기 시작하면서 자신들이 축적한 부동산 자산의 일부를 자녀들에게 증여하는 방안을 저울질하는 시기가 왔다는 것도 부동산 증여를 부채질한다.

대출이나 전세를 끼고 아파트를 증여하는 이른바 ‘부담부 증여’도 최근 유행하고 있다. 부담부 증여를 하면 현재 시세에서 전세금ㆍ대출금을 뺀 나머지 가액에 대해 증여받는 사람이 증여세를 납부해 세금이 줄어든다. 전문가들은 세금을 줄일 목적으로 아파트를 증여할 땐 몇가지 조건이 충족돼 있는지를 살펴봐야 한다고 조언한다. ▲증여할 아파트의 양도소득세가 부담이 되는 경우 ▲저평가된 아파트 가치가 향후 높아질 경우 ▲증여받는 자(수증자)가 부동산을 매도할 가능성이 적은 경우 등이다.

사례를 보자. 경기도 안양 평촌에 거주하는 박경한(60)씨가 10년전 1억원에 구입한 아파트의 매매가격은 현재 3억원 안팎이다. 2주택자인 박씨는 이 아파트를 팔아 아들에게 신혼집 마련 비용을 줄 계획이다. 그런데 아파트를 팔아 자금으로 증여하려 하니 양도소득세(3650만원)와 더불어 자녀가 부담해야 할 증여세가 3600만원이나 됐다. 박씨는 아파트를 바로 증여하는 것으로 방향을 틀었다.

아파트 증여 가파른 증가세

그러면 증여세(3600만원), 취득세ㆍ지방교육세(1140만원) 등 4740만원만 납부하면 된다. 무려 2510만원이나 절세되는 셈이다. 여기에 아들은 아파트를 증여받은 후 1가구 1주택자로 2년만 보유하고 있으면 양도세 비과세 요건을 갖추게 된다. 아파트 가격이 올라도 양도세를 내지 않아도 되는 것이다. 이처럼 자녀가 무주택자인 상태에서 주택을 증여받은 뒤 9억원 이하 1가구 1주택의 2년간 보유 조건을 충족하면 양도소득세를 면제받는다.

다주택자이거나 9억원이 넘는 주택의 경우 10년 이상 보유해 장기보유특별공제로 세금을 줄일 수 있다. 자녀에게 줄 재산이 많다면 시세차익이 높은 재산부터 분산해 증여하는 것도 절세 전략이다. 증여세는 10년 안에 증여한 재산을 누계해 세금을 부과하기 때문에 긴 세월에 나눠 증여하면 이후 물려받을 재산에 대한 상속세도 아낄 수 있다.

새 아파트 분양받는 경우에도 일부 증여를 통해 세금을 줄일 수 있다. 시세 7억원 아파트를 대출 50%를 받아 산다고 가정하면 증여받는 자녀의 부담액은 3억5000만원이다. 이때 2억원가량 부모에게 증여를 받는다면 남은 1억5000만원은 자녀의 직장생활 수입 등으로 상당 부분 증명할 수 있다. 2억원에 대한 증여세(1800만원)만 부담하면 세무조사 걱정없이 시세 7억원 아파트를 증여할 수 있고 7억원에 대한 현금 증여(증여세 1억2150만원)와 비교해도 절세효과가 크다.

그렇다면 부동산 증여시 유의할 점은 무엇일까. 무엇보다 증여는 시가평가가 우선이다. 시가가 없는 경우 감정가액, 공시지가를 순차적으로 적용한다. 이런 적용방식 때문에 증여 시가가 자산별로 다르게 나타날 수 있다. 이에 따라 증여자산의 절세를 위한 최적의 증여시기가 언제인지, 유의사항은 또 무엇인지 살펴볼 필요가 있다.

또한 일반주택이나 토지의 증여는 5월 이전에 하는 게 좋다. 토지나 주택을 증여하는 경우의 특징은 개별공시지가 등을 통해 시가액이 발표가 된다. 토지는 매년 5월 부동산 공시가액이 발표가 된다. 물가상승률을 감안, 토지가액은 매년 상승하는 게 일반적인데 이런 상승을 기대한다면 토지나 일반주택은 매년 5월 이전에 마무리하는 것이 증여세 절감 면에서 유리하다.

베이비부머 ‘증여 저울질’ 시작

아파트의 증여는 시세를 참고해 적정한 시기를 정해야 한다. 아파트는 비슷한 물건이 많아 과세당국은 부동산 매매 사례가액을 이용한다. 이에 따라 아파트는 시세를 잘 판단해 저렴하다고 생각되는 시점에 증여하는 게 좋다. 가족간 1세대 1주택으로 세대분리가 되면 다주택으로 인한 양도소득세도 비과세로 만들 수 있어 시세 하락시 증여가 유리하다. 단 부동산 증여는 취소에 유의해야 한다. 일반적으로 증여는 3개월 이내에 취소할 수 있지만 부동산의 경우 취득세 등을 내기 때문에 취소가 안 되는 경우가 많다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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