바닥은 쳤지만 반등폭은 ‘글쎄…’

부동산 시장 결산과 전망 | 제1편 아파트 시장

▲ 2014년 전국 아파트 청약경쟁률은 평균 6.06대 1로 전년 2.84대 1에 비해 2.13배 높았다. [사진=뉴시스]

다사다난했던 올해도 얼마 남지 않았다. 2014년 부동산시장을 돌아보면 각종 부동산 살리기 정책이 쏟아져 나온 한해였다. 최경환 경제부총리의 ‘초이노믹스’ 효과로 전국 아파트 매매가격이 3년 만에 상승세로 돌아섰다. 상가ㆍ오피스텔 등 수익형 부동산시장도 활기가 넘쳤다. 올해 부동산 시장을 정리하고, 내년을 전망했다. 그 첫번째 편 아파트 분양ㆍ매매 시장이다.

2014년 정부는 다양한 정책을 쏟아냈다. 그 효과로 약세를 보이던 수도권 아파트값이 상승 반전했다. 서울의 11월 아파트값은 지난해 말 대비 2.03%, 경기는 1.77%, 인천은 1.93% 올랐다. 이런 상황에서 금리까지 떨어져 무주택 실수요자의 구매 욕구가 자극될 것으로 보인다. 다만 저성장이라는 거시경제적 불안요인이 상존하고 있다는 게 문제다. 실질적인 가계소득 증대가 뒷받침되지 않고서는 상승 폭이 제한적일 것으로 전망된다.

◆ 아파트 분양시장 = 올해 신규 아파트 분양시장 열기는 뜨거웠다. 2014년 전국에 공급된 아파트 분양물량은 총 34만2358가구다. 지난해 28만2943가구에 비해 21% 증가했다. 이는 2003년 35만6362가구 이후 11년 만에 최대 분양물량이다. 분양시장이 장기간 부동산침체를 딛고 다시 일어설 수 있었던 데는 정부역할이 컸다. 각종 규제완화와 금리인하로 마침내 수요자 구매심리를 움직인 것이다. 여기에 ‘부동산 큰손’도 속속 시장에 복귀하면서 빠른 회복조짐을 보였다.

수도권의 경우에는 위례신도시와 택지지구ㆍ강남 재건축 단지를 중심으로 청약 성적이 우수했다. 이는 신도시ㆍ택지지구 공급중단과 수도권 1순위 청약자격 단축 영향이 큰 것으로 풀이된다. 올 한해 분양시장이 전체적으로 호조세를 보인 가운데 청약경쟁률은 지역별 큰 격차를 보이는 등 심각한 양극화 현상이 나타났다. 청약경쟁률도 지난해에 비해 2배 이상 올랐다. 2014년 전국 청약경쟁률은 평균 6.06대 1로 전년 2.84대 1에 비해 2.13배 높았다. 눈에 띄는 점은 수도권과 지방 모두 분양성적이 향상됐다는 것이다. 특히 부산과 광주ㆍ대구 열기가 뜨거웠다. 이들 지역 평균 청약경쟁률은 부산 13.82대 1, 광주 12.7대 1, 대구 10.73대 1로 올 한해 청약시장 견인차 노릇을 톡톡히 했다.

내년 아파트 분양시장은 대체로 맑을 것으로 전망된다. 7ㆍ24와 9ㆍ1대책뿐만 아니라 청약제도 간소화 정책에 따라 기대심리도 덩달아 높아졌기 때문이다. 실제로 9ㆍ1대책 이후 수요자 심리지수는 상당히 개선됐다. 물론 악재도 있다. 지방의 경우 건설사의 ‘밀어내기식’ 공급 탓에 시장은 이미 포화상태다. 청약수요 또한 줄어들 것으로 보인다.

정부 부동산 정책 효과 언제까지

전세시장은 서울을 중심으로 2014년보다 입주물량이 감소할 것으로 예상된다. 또한 저금리로 인한 월세 전환이 지속되면서 전세물건 부족과 가격상승이 이어질 것으로 보인다. KB국민은행에 따르면 올해 들어 전국 주택 전세 가격은 3.98% 상승했다. 서울과 경기 지역은 각각 4.42%, 5.04% 올랐다. 특히 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가)이 65.2%를 기록, 17년 만에 최고점을 찍었다. 지역별로 보면 서울 65.2%, 경기 68.5%, 강원 73.2%, 전북 75.3% , 충남 74.8%로 나타났다. 11월 현재 서울 아파트 평균 매매 가격은 4억9153만원이고, 평균 전세가격은 3억1576만원이다.

◆ 아파트 매매시장 = 2014년 아파트 매매시장은 상승 반전의 한 해였다. 다양한 부동산 활성화 정책이 발표되면서 4년간 약세였던 수도권 아파트 값이 되살아나기 시작했다. 지역별 상승추이는 서울 2.03%, 인천 1.93%, 경기 1.77% 순으로 나타났다. 출발 역시 산뜻했다. 올해부터 적용된 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과폐지에 이어 재건축 초과이익 환수제 폐지로 거래량과 매매 값 모두 회복세를 보였다.

저가 매수세 확대, 소극적 투자

악재도 있었다. 2ㆍ26 주택임대차시장 선진화 방안이 발표되면서 세금부담과 임대소득 노출 우려로 호조세를 보이던 수도권 부동산시장이 냉각기로 돌아섰다. 그러나 7ㆍ24 경제정책방향과 8ㆍ1 주택담보인정비(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 완화, 9ㆍ1 부동산대책이 잇달아 발표되면서 다시 활기를 띠었다. 내집 마련 디딤돌 대출 대상이 1주택자까지 확대되면서 수요층도 다양해졌다. 특히 재건축 가능연한 단축과 안전진단 기준완화가 담긴 9ㆍ1 대책 발표 이후 서울 양천구와 노원구 일대 아파트 값이 크게 상승했다. 하지만 시장을 이끌던 재건축 아파트 관련 후속법안이 차일피일 미뤄지면서 11월 들어 가격상승폭이 주춤했다.

▲ 정부는 2014년 다양한 부동산 살리기 정책을 내놨다. 사진은 최경환 경제부총리(왼쪽). [사진=뉴시스]

지방 부동산시장은 상대적으로 호조를 띠었다. 그중에서도 대구는 2014년 한 해 동안 매매가가 10% 가까이 올랐다. 대구 아파트 값이 급상승한 이유는 기저효과로 분석된다. 반면 세종시는 공무원 이전이 마무리된 가운데 입주물량 공급과잉으로 전세 가격과 매매 가격이 동시에 하락했다. 올해를 제도적 기반이 마련된 시기라고 본다면, 내년은 제도적 기반을 발판으로 저가 매수세가 이어질 가능성이 크다. 그러나 투자로 확대되긴 어려워 보인다. 부동산대책이 대부분 실수요자에 맞춰지면서 단기수익을 기대하기 어려운 구조로 변한 탓이다.

가계소득이 늘어나지 않는 상황에서 무리한 대출을 받을 경우 이자부담 부메랑을 맞을 수 있고, 시세차익이 보장되지 않는 한 투자는 소극적일 수밖에 없다. 따라서 시세차익보다는 임대수익을 노린 투자수요가 많을 것으로 분석된다. 실제로 반전세와 월세 비중이 확대되면서 전월세전환율이 낮아지고 있다. 임대수익률을 따질 수밖에 없다는 얘기다. 내년 아파트 매매시장은 일단 ‘긍정적’이다. 바닥을 친 만큼 이제 오를 일만 남았다. 다만 반등폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 다양한 대출제도와 금리인하로 실수요자 구매 욕구를 자극했지만 저성장 기조로 제한적인 범위 안에서 상승할 것으로 보인다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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