같은 상권인데 수익률 ‘천양지차’
같은 상권인데 수익률 ‘천양지차’
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 123
  • 승인 2014.12.31 09:27
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부동산 시장 결산과 전망 | 제2편 수익형 부동산 시장

▲ 2015년 오피스텔 시장은 신규 공급이 늘고 공실 위험이 증가하면서 하락세가 전망된다. [사진=뉴시스]
2014년 부동산 시장을 돌아보면 각종 부동산 살리기 정책이 쏟아져 나온 한해였다. 최경환 경제부총리의 ‘초이노믹스’ 효과로 전국 아파트 매매가격이 3년 만에 상승세로 돌아섰다. 상가 등 수익형 부동산 시장도 활기가 넘쳤다. 2014년 부동산 시장을 정리하고, 2015년을 전망했다. 두번째 편 수익형 부동산 시장이다. 

2014년 수익형 부동산은 공급과잉으로 투자 우려가 높았지만 여전히 유망한 투자처로 꼽힌다. 베이비붐 세대의 은퇴, 초저금리, 1~2인 가구 증가, 금융실명제 강화 등 수익형 부동산의 관심을 견인하는 요소가 유효하기 때문이다. ‘내집 장만’ 수요보다 안정적인 임대수익이 보장되는 수익형 부동산에 투자하는 30~40대가 늘고 있다는 점도 이유다.

수익형 부동산의 특징은 양극화다. 갈수록 지역별ㆍ상품별 양극화 현상이 두드러지고 있다. 같은 입지와 상권이라도 투자상품과 가격, 상품성에 따라 수익률과 투자성이 다르게 나타난다. 향후에도 이런 현상은 지속될 것으로 전망된다. 투자 상품이 점차 다양화되고 경쟁상품과 차별화를 시도하는 사례도 늘고 있다. 정부의 정책과 규제 여하에 따라 흥망성쇠가 달라지는 현상도 감지된다.

◆ 상가 = 수익형 부동산의 대표격인 상가는 2014년 내내 투자 열기가 뜨거웠다. 신규 분양상가뿐만 아니라 경매 상가도 인기가 높았다. 주택이 임대수익률 하락으로 투자 매력을 잃자 월세 수익형 상가를 찾는 사람이 늘었기 때문이다. 희소성이 높아진 택지지구나 신도시 상권에 들어서는 입지 좋은 상가가 내년에도 강세를 보일 전망이다.

 
변수도 있다. 정부의 ‘상가 임차권 및 권리금 보호방안’ 발표 이후 투자 관망세를 띨 전망이다. 향후 상가 투자시에 입지와 가격뿐만 아니라 권리금까지 파악해야 하기 때문에 상가건물임대차계약법(상임법) 개정안이 결정될 때까지 시장 침체가 불가피해 보인다. 상가는 상권에 따른 수익률 편차가 크고 내수 부진이 지속되고 있어 신중한 투자를 권하는 목소리도 만만치 않다. 2015년에는 9호선 2단계 개통, 강남역 롯데칠성부지 개발 등 호재가 많은 강남 역세권 위주 강세가 예상된다. 동탄2신도시, 광명역세권, 평택 등 KTX 라인도 주목된다.

◆ 오피스텔 = 오피스텔은 신규 공급이 늘고 공실 위험이 증가하면서 하락세를 탈 가능성이 크다. 전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기 6% 후반대를 정점으로 하락하기 시작, 2014년 11월 현재 5.7%까지 떨어졌다. 특히 오피스텔 재고와 신규공급이 많은 서울지역 오피스텔의 수익률(5.29%)이 전국 오피스텔의 평균 임대수익률보다 낮았다. 오피스텔의 수익성은 당분간 회복되기 어려워 보인다.

오피스텔 수익성 당분간 하락

2014년 오피스텔 최고 인기지역인 강서 마곡지구, 송파 문정지구, 상암 DMC, 평택시 등은 개발호재 약발이 떨어지고 단기 과잉 공급 여파로 투자수요는 점차 감소할 전망이다. 2015년은 오피스텔은 수도권 입주물량이 쏟아지면서 지방보다 수도권이 더 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 다만, 신혼부부 등 2~3인 가구를 겨냥한 투룸형 오피스텔과 광폭 주차장, 호텔식 서비스를 도입한 오피스텔은 인기를 끌 것으로 보인다.

◆ 도시형 생활주택 = 오피스텔 대체상품인 도시형 생활주택의 인기는 위축될 전망이다. 공급이 꾸준히 늘면서 가뜩이나 침체된 시장에서 투자자에게 더이상 수익을 보장하기 어려워졌다. 도시형 생활주택 인허가 물량은 2009년 1700가구에서 2012년 12만4000가구로 늘었고, 2013년 6만9000가구로 줄었다. 그러나 여전히 공급과잉 상태다. 최근 3년간 분양 물량의 34%가량이 주인을 찾지 못하고 있다. 소형 주택이라는 점이 단점으로 작용해 공실률도 높아지고 있다. 서울시의 도시형 생활주택 가운데 90% 이상은 원룸형이다.

세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료도 소폭 하락했다. 설상가상으로 주차장 기준도 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지를 더욱 약하게 만들고 있다. 경쟁상품인 오피스텔도 연간 수만실 공급되면서 2015년 도시형 생활주택은 투자 상품으로서의 가치가 하락할 전망이다. 다만, 주차난이 덜한 역세권 투룸형은 강세가 예상된다.

 
◆지식산업센터 = 수익형 부동산의 새로운 틈새 상품으로 주목받고 있는 지식산업센터(옛 아파트형 공장)는 임대사업 규제가 풀릴 경우 사업전망이 점점 밝아질 것으로 예상된다. 지식산업센터는 상가ㆍ오피스텔과 같은 기존 수익형 부동산보다는 투자자에게 널리 알려진 상품은 아니다. 하지만 기존 오피스보다 관리비가 저렴하다. 최근 임차 수요가 급증하고 있고, 당분간 기업과 투자자의 지식산업센터 이전 현상이 꾸준히 이어질 것으로 보인다.

◆ 분양형 호텔 = 분양형 호텔은 ‘공급과잉, 수익률 하락’ 우려가 제기된다. 불과 1년 전만해도 제주도에 한정됐던 분양형 호텔은 현재 전국적으로 거래되고 있다. 서울 명동ㆍ마곡지구ㆍ구로동, 인천 송도ㆍ논현동ㆍ영종도, 경기 평택, 지방 청주ㆍ속초ㆍ정선ㆍ광양ㆍ부산 등에 공급 중이거나 예정돼 있다. 현재 건설 중인 수익형 호텔은 20여개이고, 준비 중인 사업장은 50여 곳으로 알려졌다. 이들 상품이 모두 공급된다면 객실수는 1만5000~2만실로 추산된다. 그러나 공급이 크게 늘면서 양극화 현상이 나타나고 있다. 공급 우려가 높은 지역은 미분양에 시달리고 있다. 최근 공급이 없었던 지역은 그나마 선방하고 있는 모습이다. 2015년에는 유사 상품 등장으로 관심도가 하락, 상품간 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다.

분양형 호텔 ‘붐’ 잘 따져봐야

◆ 오피스ㆍ빌딩시장 = 2014년은 강남 자산가를 중심으로 오피스와 빌딩 시장에 대한 기대감이 높은 한해였다. 특히 오피스 시장은 삼성동 한국전력 부지가 10조5500억원에 현대차그룹에 팔리면서 강남권 우량 오피스의 가격이 상승할 것으로 보인다. 현대차의 개발 방향에 따라 향후 강남권 오피스 매매, 상가 임대차 시장에 변화가 전망된다. 현재 강남 테헤란로 일대는 정보기술(IT) 기업들의 판교 이전으로 공실이 늘고 있는데 현대차 관련 기업들이 강남권으로 들어오면 임대시장이 활성화될 가능성이 크다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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