미처 몰랐던 ‘내고향 호재들’

설 이후 부동산 시장 관전 포인트

▲ 올 상반기 지방 아파트 분양시장이 알짜단지 공급을 앞두고 있다. [사진=더스쿠프 포토]

부동산 시장에 봄바람이 불고 있다. 각종 규제 완화 이후 부동산 가격이 상승세를 타고 있어서다. 오랜만에 찾아온 ‘부동산 훈풍’에 투자자는 어떻게 대처해야 할까. 설 명절을 맞아 지역의 개발호재, 수익형 부동산의 현주소를 살펴봤다. 설 이후 부동산 시장의 두가지 관전 포인트다.

부동산은 직접 가서 눈으로 확인하고 매입해야 한다. 그러나 지방인 경우 거리가 멀어 직접 찾아 가기가 쉽지 않을 때가 많다. 그동안 눈여겨봐 둔 지역이 있다면 설날 고향 가는 길 가족과 함께 둘러보는 것도 좋은 방법이다. 하지만 반드시 지켜야 할 원칙이 있다.

◆ 관전포인트1 | 지역 개발호재 = 먼저 고향 주변의 모델하우스나 분양 홍보관를 방문할 때는 사전에 주요 개발계획을 살펴보는 게 좋다. 개발 호재가 많은 지역의 경우 시세차익은 물론 다양한 혜택을 받을 수 있다. 먼저 서울ㆍ수도권을 보면 용산 미군기지 개발, GTX 추진, 한류월드사업, 4ㆍ5ㆍ8ㆍ9호선ㆍ신분당선 연장, 인천 지하철 2호선, 성남~여주간 복선전철, 삼성동 한전부지 개발, 평택 고덕산업단지 개발 등 개발 호재가 풍부하다. 올해부터 입주가 본격화된 동탄2신도시, 시흥 배곧신도시도 주목받고 있다.

서울과 인접한 강원권ㆍ충청권은 각종 개발호재로 인구가 지속적으로 유입되고 있다. 평창 올림픽, 테마파크 레고랜드 개발, 동해안권 경제자유구역(지정), 원주 기업혁신도시(조성)와 예산ㆍ홍성 내포신도시(조성), 세종특별자치도 행정타운(이전), 오송 제2생명과학단지(조성), 청주 테크노폴리스(조성), 충주 가업도시 등이 대표적 호재다.

영남권의 경우 대구 테크노폴리스, 성서산업단지, 혁신도시(조성), 대구 지하철 1호선(연장), 김천혁신도시, 안동ㆍ예천 경북도청(이전) 등의 개발호재가 풍부하다. 특히 지난해 높은 땅값 상승률을 기록했던 대구광역시가 올해도 강세를 보일지 주목된다. 호남권의 경우 전북 혁신도시 조성, 새만금 사업, 전남 여수~경남 남해 한려대교 사업, 광주 송정~전남 목포 KTX 사업 등이 주목받는다. 외국 관광객이 넘치는 제주권은 영어교육도시, 첨단과학기술 단지 등 7조원이 투입되는 제주국제자유도시 조성사업으로 부동산 시장이 들썩거리고 있다. 2021년까지 계획된 2차 개발계획이 끝나면 제주도는 인구 70만명 돌파를 내다보고 있다.

◆ 관전포인트2 | 수익형 부동산 = 저금리 기조가 유지되면서 1억~2억원대 소액 투자금으로 분양이 가능한 수익형 상품이 계속해서 인기를 끌고 있다. 여기에 확실한 개발 호재가 있다면 금상첨화다. 안정적인 임대수익은 물론 시세차익도 가능하기 때문이다. 우선 아파트 인기지역을 중심으로 상가가 강세를 보일 전망이다. 송파 위례신도시나 문정지구 상가 지역이 눈에 띈다. 아파트 선호도가 높은 하남 미사지구, KTX광명역세권도 상가 투자 관심 지역으로 분류된다. 하지만 경기 회복과 금리인상 여부 등이 상가 시장 저변 확대에 영향을 미칠 수 있는 점은 고려해야 한다.

도심권 오피스텔 공급 포화

오피스텔은 공급과잉 논란이 일면서 올해는 지난해에 비해 공급물량이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 부동산업계에 따르면 올해 전국적으로 1만5800여실의 오피스텔이 분양될 것으로 보인다. 지난해 공급물량(4만560실)에 비해 약 60% 감소한 규모다. 지방 5200여실, 수도권 1만600여실이다. 하지만 서울 도심권보다 광교나 위례, 동탄2 등 택지지구 물량이 6600여실에 달해 외곽지역에 집중된 모양새다. 도심권 오피스텔이 공급 포화 상태에 이르렀기 때문이다.

실제로 지난해 도심보다는 외곽지역에 분양된 오피스텔의 분양성적이 좋았다. 지난해 말 위례신도시에 분양된 한화건설의 위례 오벨리스크의 경우 평균 56.3대1, 최고 295대1의 경쟁률을 기록했다. 위례 효성해링턴 타워 더 퍼스트 오피스텔도 평균 10.7대1, 최고 50.9대1로 경쟁률이 높았다. 서울 외곽에 입지한 오피스텔은 계약률도 높았다. 지난해 광명역세권에 분양된 광명역 푸르지오 오피스텔은 15일 만에, 광명역 파크자이 오피스텔은 2일 만에 100% 판매됐다.

그러나 청약 인기에 비해 기반시설이 부족해 초기에는 임차수익이 낮게 형성되는 점은 유의해야 한다. 택지지구는 입주 초기 2~3년은 기반시설이 부족하고, 전월세금으로 잔금 또는 잔금대출 비용을 충당하려는 집주인이 많아 임차 보증금이 다른 지역이나 같은급 주택 대비 낮은 편이다. 이후 4~5년차로 접어들면 자연스럽게 전월세 가격도 오르는 경우가 많다. 도시형 생활주택 시장도 고전이 예상된다. 공급이 넘쳐나면서 공실률이 높아지고, 세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료가 하락하고 있기 때문이다. 설상가상으로 주차장 기준도 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지를 더욱 약화시키고 있다.

반면 지식산업센터는 정부가 임대제한 규제를 폐지하겠다는 방침을 밝히면서 분위기가 후끈 달아오르고 있다. 지금까지 정부는 투기 조장, 임대료 상승을 우려해 임대목적으로 지식산업센터 사무실을 분양받는 것을 금지했다. 이런 이유로 일부 투자자들은 정보기술(IT) 관련 업체와 뒷거래를 통해 업체 이름을 빌려 우선 분양 받고 이후 업체를 유치하는 식의 편법임대를 해왔다. 하지만 정부가 지식산업센터 임차수요가 급증하고 있는 것을 감안, 이르면 올 상반기 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 개정을 통해 임대제한 규제를 폐지하기로 하면서 개인이 지식산업센터 임대사업을 합법적으로 할 수 있는 통로가 마련됐다. 다만 지난해에 비해 세제 혜택이 불리해진다.

지식산업센터 투자 분위기 후끈

지난해까지 지식산업센터를 분양받는 사업자는 취득세 감면(75%) 등 세제 혜택을 받았다. 올해 지식산업센터의 핫 이슈지역은 송파 문정동 비즈니스파크다. 강남권에 위치해 입지여건이 우수하고, 인근에 개발호재가 풍부해서다. 분양형 호텔 역시 외국인 관광객이 폭발적으로 증가하면서 주목받고 있다. 객실을 분양 받거나 임대수익을 배분 받는 분양형 호텔은 서울을 비롯해 인천ㆍ평택ㆍ평창ㆍ속초ㆍ대전ㆍ부산ㆍ나주 등 전국적으로 확산되고 있다. 더불어 배낭 여행족을 위한 숙박시설인 게스트 하우스, 간단한 취사를 할 수 있는 서비스드 레지던스도 눈에 띈다. 하지만 일부 지역에서 공급이 급증하고 있고, 배후수요나 예상 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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