수익형 부동산 절세방법

▲ 수익형 부동산 투자·계약 시 명의를 누구로 해야 할지 잘 모르는 사람이 대부분이다. [사진=뉴시스]
수익형 부동산이 인기를 끌면서 상가나 오피스텔에 투자할 때 ‘누구 명의로 하는 게 좋은가’라는 질문을 많이 받는다. 명의를 어떻게 설정하느냐에 따라 세금을 줄일 수 있어서다. 사람은 명의名醫가 고치고 세금은 명의名義가 줄이는 법이다. 몇가지 사례를 통해 명의에 따라 세금이 얼마큼 줄어드는지 알아보자.

수익형 부동산이 인기다. 초저금리와 주택시장 침체로 유주택자는 물론 무주택자까지 부동산 투자에 나서고 있다. 부동산 시장의 패러다임이 ‘주거와 소유’에서 ‘임대와 투자’로 빠르게 이동하고 있는 것이다. KB국민은행이 지난해 12월 8일부터 18일까지 KB부동산 회원 7876명(유주택자 4707명, 무주택자 3169명)을 대상으로 ‘주택구매 및 수익형 부동산 투자의향’을 설문조사한 결과, 전체의 83.5%(6577명)가 수익형 부동산에 투자할 의향이 있거나 고민 중인 것으로 나타났다.

 
특히 유주택자(86.1%ㆍ4054명)는 물론 무주택자(79.6%, 2523명)도 투자할 의향이 있거나 고민한다고 답했다. 주택보유 여부와 상관없이 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다. 수익형 부동산에 이미 투자 중이라고 답한 회원은 전체의 13.8%(1084명)에 달했다. 이 중 16.9%인 184명은 자기 주택을 보유하지 않은 무주택자였다.

투자희망 수익형 부동산으로는 아파트ㆍ다세대주택 등 주거용이 36.5%(2871명)로 가장 높았고, 상가 22.8%(1799명), 오피스텔 21.1%(1660명) 등이 뒤를 이었다. 주택이 상대적으로 경기를 덜 타고 환금성이 뛰어나기 때문으로 풀이된다. 기대수익률은 5~7% 미만이 38.4%(3024명)으로 가장 많았다. 수익형 부동산을 향한 관심이 이렇게 높아졌지만 투자나 계약시의 방법을 제대로 알고 있는 이는 드물다. 특히 ‘명의’를 누구로 해야 할지가 그렇다. 명의는 ▲계약자 본인 ▲공동명의(배우자) ▲소득이 없거나 적은 쪽 등 세가지로 할 수 있다.

만약 명의가 급여를 받는 근로소득자로 돼 있다면 명의를 바꾸는 게 좋다. 절세효과 때문이다. 근로소득자가 부동산 임대소득을 올리면 소득발생 연도 다음해 5월 종합소득세를 신고ㆍ납부해야 한다. 연봉이 높다면 높은 세율이 적용돼 세부담이 증가한다. 이 경우 재산을 분할하기로 했다면 하루라도 빨리 실행에 옮겨야 한다. 재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.

부동산 수익률 좌우하는 ‘명의’

몇가지 사례를 통해 살펴보자. 대기업 연구원으로 종사하고 있는 허모(50ㆍ동작구 거주)씨는 연봉이 7000만원(평균 과세표준 3500만원)이다. 기혼자인 허씨가 노후를 위해 연간 1500만원의 임대소득이 발생하고 있는 단지내 상가(분양가 5억원)를 분양받았다. 그럼 허씨는 세금을 얼마나 더 내야 할까. 사실 세금의 차이는 상가나 오피스텔의 계약자 명의를 부부 중 누구로 하느냐에 따라 달라진다. 먼저 상가를 허씨 명의로 분양받을 경우 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(3500만원+1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원의 소득세를 내야 된다. 상가를 아내 명의로 취득하면 허씨는 근로소득세 약 417만원(근로소득 3500만원×15%)만 내면 된다.

아내의 세금은 상가임대소득 1500만원에 15% 세율을 적용한 117만원가량이다. 결국 아내 명의로 상가를 취득하면 허씨 부부는 총 534만원의 세금을 내면 된다. 허씨 명의로 취득할 때보다 무려 144만원의 세금을 절약할 수 있다.  또 다른 절세방법은 부부공동명의를 설정하는 것이다. 2004년까지 배우자와 생계를 함께하는 가족간 공동사업을 하면 부동산 임대소득, 사업소득 등을 통해 벌어들인 수입은 공동사업자 중 지분이 가장 큰 사람의 소득으로 보고 종합소득세를 과세했다. 이는 가족 간의 명의 분산을 통해 종합소득세 누진세율을 회피하는 것을 막기 위한 제도였다. 하지만 2005년부터는 가족간 공동사업을 하더라도 각자의 지분 또는 손익분배비율에 따라 개별과세를 하고 있다. 때문에 공동사업을 하면 세부담을 줄일 수 있다.

▲ 소득이 적은 배우자 명의로 상가나 오피스텔을 분양받으면 소득세를 절감할 수 있다. [사진=뉴시스]
무역업을 하는 박모(40ㆍ평촌 거주)씨의 사례를 보자. 그의 연소득은 1억원. 최근에는 여유자금을 갖고 상가를 분양받아 연간 5000만원의 임대수익이 추가적으로 발생하고 있다. 이 경우 상가를 배우자와 공동취득으로 바꾸고 지분비율을 6대4로 정하면 기존보다 세금이 450만원 줄어든다.

박씨가 단독으로 상가를 구매하면 그의 소득은 임대수익 5000만원을 더한 1억5000만원이 된다. 여기에 세율(35%)을 적용한 후 누진공제 금액(1490만원)이 빠지면 총 3760만원의 세금을 내야 한다. 그러나 배우자와 상가 취득 비율을 6대4로 하면 박씨가 내는 세금은 3060만원(1억3000만원 × 세율 35% - 누진공제 149만원)이고, 배우자가 내는 세금은 232만원(2000만원 × 세율 17% - 누진공제 108만원)이다. 둘이 합해도 3292억원에 불과하다.

물론 배우자에게 40%의 지분을 증여하는 것이므로 증여세가 발생할 수 있다. 하지만 보유단계에서 발생하는 종합소득세, 누진세율 체계를 갖고 있는 재산세(종합부동세 제외)가 절세된다. 해당 상가를 처분해도 양도소득세가 줄어든다. 이를 처분하지 않고 상속이 개시되더라도 배우자 지분만큼은 남편의 재산이 아니므로 상속세 과세대상에서 제외될 수 있다. 부동산 임대소득은 다른 소득에 비해 소득세가 많이 나온다. 감가상각비를 제외한 필요경비가 거의 없기 때문이다. 임대소득에 대한 소득세를 절세할 수 있는 방법은 별로 없다. 하지만 부동산 매입단계에서 적절한 절세계획을 세운다면 방법이 없는 것은 아니다.
 
상가 투자시 배우자와 공동취득 유리

결론적으로 남편이 근로소득자이고 부인의 소득이 없다면 수익형 부동산 계약자 명의를 부인 앞으로 해야 한다. 다만 명의를 부인 앞으로 하는 경우 자금출처 조사에 대비해야 하며 배우자간 증여는 6억원까지 공제가 되므로 이를 활용해 대처방안을 만들 필요가 있다. 그렇다면 남편과 부인이 각각 소득이 있는 경우는 어떻게 해야 할까. 이 때는 남편의 소득과 부인의 소득에 대한 한계세율(소득에 적용되는 세율)을 고려해야 한다. 둘 중 한계세율이 낮은 사람의 명의로 하는 것이 절세에 도움이 된다. 세율이 같은 경우 과세표준금액이 적은 쪽을 택하면 유리하다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com
 

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