공실 생기면 상가수익률 ‘우수수’
공실 생기면 상가수익률 ‘우수수’
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 134
  • 승인 2015.03.26 09:20
  • 댓글 0
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수익형 부동산 리스크

▲ 저금리 시대에 접어들면서 과한 대출을 받아 상가 투자에 나서는 사람이 늘고 있다. [사진=뉴시스]
사상 첫 1% 금리시대. 갈길을 잃은 투자자금이 상가 등 수익형 부동산에 몰리고 있다. 수익형 부동산의 수익률이 상당히 높아서다. 실제로 올 3월 한국은행의 기준금리는 1.75%. 상가의 연간 수익률은 5.8%다. 하지만 리스크도 존재한다. 공실이 발생하면 투자자는 월세도 못 받고, 대출 이자만 부담해야 한다.

직장인 박모(48)씨는 노후 대비 차원으로 인천 택지지구 상가에 투자했다. 그 상가에 이동통신 대리점이 있는데다 분양가 5억원, 2년간 보증금 3000만원에 월 300만원, 융자는 60%까지 나와 별다른 고민 없이 계약했다. 문제는 1년이 지나지 않아 발생했다. 매출부진에 허덕이던 이동통신 대리점이 계약 해지를 요구한 것이다. 매달 나오는 임대료는 보증금에서 차감하고 있다. 새로운 임차인을 구하려 해도 임대 수준이 높아 들어올 업종도 없다. 대출 이자를 내야 하는 박씨는 한숨이 절로 나온다.

금리가 사상 최저인 1%대를 기록하며, 대출을 받아 수익형 부동산인 ‘상가’에 투자하는 사람이 늘고 있다. 이유는 간단하다. 수익률이 높아서다. 올 3월 한국은행의 기준금리는 1.75%, 상가의 연간 수익률은 5.8%에 달한다. 하지만 상가는 초보자가 접근할 때 신중해야 할 투자상품이다. 무엇보다 많은 투자금이 필요하다. 이 때문에 상환 능력이 떨어지는데도 대출을 받는 투자자가 적지 않다. 특히 저금리 시대가 다가오면서 과도한 융자를 끼고, 상가 투자에 나서는 사람들이 많다. 이런 상황에서 장기간 공실이 발생하면 손해가 막대할 수 있다. 금리가 인상되면 늘어난 대출이자를 부담해야 한다. 금리 인상분을 임차인에게 받는 임대료에 반영할 수 없기 때문이다.

 
이제 사례를 들어보자. 분양가 5억원인 상가를 매입대금의 40%를 대출 받아 구입했다고 가정해보자. 연 대출 금리가 5%일 때 이 상가의 실수익률은 7. 33%가 나온다. 그러나 대출 금리가 7%로 올라가면 수익률은 5.86%로 떨어진다. 상가투자시 레버리지 효과를 극대화하기 위해선 낮은 금리의 대출이 필수라는 얘기다. 반대로 금리가 올라가면 그만큼 수익률은 떨어진다.

수익률만 보고 상가 투자에 나서는 것도 위험하다. 일부 분양 대행사는 8~10%의 연간 수익률을 내세운다. 어떤 분양 광고는 5년간 무려 10%의 수익률을 보장한다고 강조한다. 그러나 이는 사탕발림에 불과하다. 상가의 경우, 실제 수익률이 5%대를 넘기 어렵다. 수익률을 계산할 때는 취득세ㆍ재산세ㆍ관리비용 등을 제대로 따져봐야 한다. 또한 계속해서 수익을 낼 수 있을지 배후 수요도 확인해야 한다. 접근성이 좋은 지역에 있는 상가인지, 아파트 내 상가라면 입주민은 몇 명인지도 사전에 조사해야 한다.

임차 업종을 고르는 것도 중요하다. 신흥 상권을 보면, 임차인이 과도한 임대수준으로 선先 임대를 잡아 놓은 경우가 적지 않다. 입주 초기 효과를 노리고 높은 임대료를 감수하고 입점하는 업체가 있기 때문이다. 부동산 중개업소, 마트 등이 그렇다. 문제는 임대기간이 끝나고 새로운 임차인을 찾을 때다. 임대료가 비싸기 때문에 들어오는 업종이 없고, 공실이 생길 가능성이 크다. 결국 투자자는 월세도 못 받고, 대출 이자만 부담해야 하는 상황에 처한다. 수익형 부동산의 투자 리스크 중 하나다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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