연령별 선호 부동산
본격적인 저성장·저금리·고령화 2저低1고高 시대에 접어들면서 은퇴 재테크에 투자자의 관심이 집중되고 있다. 사실 저성장·저금리보다 더 큰 문제되는 것은 급속한 고령화다. 약 750만명으로 추산되는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 4년 전부터 시작됐다. 게다가 공무원 연금이나 노령연금을 둘러싼 사회적 갈등도 심화되고 있다. 고령화의 문제점으로 예상했던 일들이 이제는 현실이 되고 있다는 얘기다.
통계청이 발표한 자료에 따르면 2018년에 고령인구(65세이상 인구) 비율은 14%를 넘어 고령사회에 접어들고 2026년에는 고령인구 비율이 20%를 넘는 초고령사회가 될 전망이다. 이는 머지않아 우리나라 인구 5명 중 1명이 고령인구가 된다는 것을 의미한다.
고령화는 재테크에도 영향을 미치고 있다. 부동산 시장이 자본이득(Capital gain) 중심에서 현금흐름(Cash-flow)형으로 투자로 바뀌고 있다. 여기에 1~2인 가구 수의 급격한 증가라는 사회적 변화에 주택시장 침체와 저금리 기조가 이어지면서 현금형 투자가 각광을 받고 있다. 실제로 은행 이자수익을 기대하기 어려워졌다는 우려가 커지면서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가·오피스텔 등의 수익형 부동산이 주목받고 있다. 수익형 부동산에 대한 관심이 커지는 이유는 은퇴 후 월세 수입을 통해 현금을 확보하기 위해서다. 하지만 유의할 점도 있다. 수익성 부동산의 경우 문제점은 투자의 관심이 늘고 있는 만큼 공급도 증가해 수익률이 하락할 수 있기 때문이다.
그렇다면 2저1고 시대엔 과연 어떤 수익형 상품을 주목해야 할까. 상가의 경우 입지여건만큼 우량 임차인을 선택하는 것이 중요하다. 관심 있는 점포가 눈에 잘 띄지 않는 후면에 있거나 이면도로에 위치해 접근성이 떨어져도 입소문 마케팅을 잘하는 실력 있는 임차임만 찾는다면 입지 열세는 얼마든지 극복할 수 있다는 얘기다. 오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 주거 기능이 있는 수익형 부동산은 주차공간을 얼마나 확보했느냐에 따라 수익이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 특히 전세난의 영향으로 오피스텔이나 도시형 생활주택이 주목을 받고 있다. 이에 따라 주차여건이 잘 갖춰져 있거나 역세권에 위치해 교통이 편리한 지역의 오피스텔의 몸값은 더욱 올라갈 것으로 보인다. 이밖에는 최근 비교적 공급이 활발한 지식산업센터나 소형 오피스에도 관심을 가질 필요가 있다. 환경을 강조하는 업무시설의 경우 조망권 여부나 커뮤니티시설 확보 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
상가컨설팅업체 관계자는 “저금리 등의 분위기에서 최근 30대의 상가 투자 상담이 과거보다 늘었다”며 “정작 본인은 전셋집에 살면서 상가만 벌써 3개째 투자하는 30대 사례도 있을 정도”라고 전했다. 하지만 30대의 수익형 부동산 열풍에 ‘묻지 마 투자’를 우려하는 목소리도 있다. 최근 청약 시장의 인기에 따른 과잉 공급과 분양가 인상으로 입주 물량이 쏟아지고 있어 2~3년 후에는 시세가 곤두박질 칠 수 있어서다. 실제로 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 건설사가 분양가를 올리면서 임대 수익률이 떨어지고 있다. KB국민은행이 발표한 올 3월 서울 오피스텔 평균 임대 수익률(연 5.57%)로 2010년 조사를 시작한 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.
은퇴를 앞둔 50~60대에겐 주거와 임대수익이 모두 해결되는 상가겸용주택이 인기를 끌고 있다. 상가겸용주택은 안정적인 수익은 물론 절세효과까지 누릴 수 있어서다. 이런 인기를 반영하듯 상가겸용주택의 용지 경쟁률이 가파른 상승세를 그리고 있다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 올 3월 대구테크노폴리스 상가겸용 단독주택용지 10필지 입찰에는 1만5621명이 몰려 평균 1562대1의 경쟁률을 기록했다. 입지가 좋은 한 필지에는 4303명이 입찰에 참여하기도 했다. 또한 지난해 ‘위례신도시’ 45필지는 평균경쟁률 390대1, 최고경쟁률 2746대1을 기록했다. ‘하남 미사강변도시’의 96필지의 평균은 146대1, 최고경쟁률 2674대1을 기록했고, ‘시흥 목감지구’ 37필지는 평균 67대1, 최고 519대1을 경쟁률을 보였다.
세법에 따르면 1주택자가 주택을 양도할 때는 비과세지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택을 누릴 수 없다. 또한 건물의 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주해 양도세를 부과한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다는 얘기다. 쉽게 말해 주택면적 100㎡(약 30평)이고 상가면적 90㎡(약 27평)일 경우 건물면적 190㎡(약 57평)를 모두 주택으로 간주해 비과세 적용을 받을 수 있다. 하지만 주택면적이 상가면적과 같거나 작으면 주택면적만 주택으로 보고 나머지는 상가면적으로 보고 양도세를 부과한다.
물론 상가겸용주택 투자에도 주의할 점은 있다. 상가주택도 상가의 일종이기 때문에 상권 영향을 받을 뿐만 아니라 자금 유동성에 취약해 철저한 상권분석이 먼저 이뤄져야 한다. 또한 신도시나 택지지구 내 상가주택은 용도가 이미 결정돼 있기 때문에 향후 용도변경이 매우 까다롭고 상권이 외부로 확장되거나 자산가치 자체가 크게 오르지 않는다는 것도 잊어서는 안 된다. 특히 아파트에 비해 환금성이 떨어져 한번 구입하면 중도에 포기할 수 없다는 점도 유념해야 한다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com
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