개발→중개→관리 일본식 시장 될까

리츠시장 규제완화 효과

▲ 리츠사 상장요건 완화로 후방산업인 리모델링‧주거관리 산업의 성장이 예상된다.[사진=뉴시스]

한국거래소가 비개발(임대) 리츠사의 상장을 위한 매출요건을 300억원에서 100억원으로 하향 조정했다. 이번 상장요건 완화로 리츠사의 자본시장 진입요건이 완화되면 원활한 자금조달이 가능해진다. 따라서 정부가 추진 중인 임대주택 리츠시장 투자도 활기를 띨 것으로 보인다.

비개발(임대) 리츠사는 코스피 상장이 쉽지 않았다. 코스피 상장 기준인 ‘매출 300억원’을 임대수입에 의존하는 비개발 리츠사가 충족하기란 어려운 과제였다는 거다. 실제로 비개발 리츠사의 자산 대비 매출은 평균 6.2%. ‘매출 300억원’을 충족하려면 자산규모가 5000억원에 달해야 한다.

반면 리츠시장에 대한 투자자의 관심은 높은 편이었다. 저금리ㆍ저성장ㆍ고령화 시대로 접어들면서 안정적인 부동산 간접투자의 매력이 커져서다. 하지만 한국에선 상장이 힘들어 리츠사에 자본유입이 잘 되지 않았다. 자산규모도 14조원에 불과했다. 우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본은 규제완화를 통해 자산규모가 75조원에 이른다.

한국거래소가 매출요건을 100억원으로 하향 조정하면서 리츠시장이 활성화할 전망이다. 당장 상장이 가능한 리츠사가 4개에서 14개로 늘어난다. 한국거래소에는 개발 리츠 1개, 비개발 리츠 4개가 상장돼 있다.리츠 종류도 다양해질 것으로 보인다. 한국의 리츠시장은 수익성 좋은 오피스에만 집중돼 있지만 향후 호텔ㆍ주택 등으로도 확대될 전망이다. 2014년 9월 발의돼 국무회의를 통과한 ‘부동산 투자회사법 개정안’이 국회에 상정돼 있어 추가규제완화도 기대해볼 만하다. 이 개정안은 개발을 전문으로 할 수 없는 리츠사도 ‘주주총회 특별 결의시’ 개발사업에 참여할 수 있도록 허용하고 있다. 또 무배당 비율을 현행 90%에서 50%로 완화하고, 배당은 현금 외 수익증권과 현물까지 가능하도록 했다.

리츠시장의 활성화는 긍정적인 면이 꽤 많다. 리츠시장 규제완화가 계속되면 부동산 개발ㆍ거래ㆍ임대 사업이 활성화돼 부동산 업계에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 일례로 일본의 대규모 개발은 금융(J-REITs)의 발달과 함께 활력을 띤 바 있다. 더구나 전통 리츠사가 아니더라도 다양한 업계가 시너지 혹은 안정적 수익창출원 확보 차원에서 리츠사업에 진출하고 있다. 모두투어의 호텔리츠, 한국토지신탁(2건의 리츠 운영) 등이 여기에 해당된다.

리츠AMC(사업관리ㆍ자금관리 사무수탁을 총괄하는 자산관리회사)산업의 동반 성장도 예상된다. 임대수익 제고를 위해서는 건물 관리나 리모델링이 중요하기 때문이다. AMC가 중개기능도 할 수 있게 되면 ‘개발→중개→관리’의 일본식 기업형 부동산 시장으로 발전할 수도 있다. 실제 일본의 미쓰이부동산은 이를 모두 총괄하는 순환개발형 모델로 성장했다.

이번 규제완화는 완공된 건물의 임대를 위한 비개발 리츠에 한정돼 있지만, 국토교통부는 향후 주택임대 전문 리츠의 규제(상장ㆍ세제 등)도 낮출 계획이다. 그러면 민간 임대주택에 금융사들의 초기 참여가 가능해 건설사의 자금부담을 줄여 시장이 활성화될 수도 있다. 따라서 이번 이벤트는 리츠 규제완화가 더 다양하고 폭넓게 적용될 수 있는 시그널인 셈이다. 물론 변화는 급진적이기보다는 점진적이다. 하지만 임대주택 시장의 후방산업인 리모델링ㆍ주거관리산업의 성장까지도 기대할 수 있다.
이경자 한국투자증권 연구원 kyungja.lee@truefriend.com

이경자 한국투자증권 연구원 kyungja.lee@truefriend.com

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