가치를같이읽다

최근 상가투자에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 그동안 핫이슈였던 상가권리금보호법이 우여곡절 끝에 국회를 통과해서다. 특히 소비력을 갖춘 30~40대의 유입이 활발한 신도시나 택지지구·뉴타운·재건축 등에 조성되는 신흥 상권이 주목받고 있다. 하지만 상가 투자는 실패할 가능성이 크다. 상가를 분양받은 후 입주자를 찾지 못해 공실로 수년째 남아있거나 수익률이 3%에도 못 미치는 상가도 많다. 그렇다고 무작정 투자를 피하라는 건 아니다. 상가 투자를 성공하기 위해 따라야 할 법칙이 있기 때문이다.

먼저 퇴근길의 법칙이다. 전문가들은 신흥 상권에 상가 투자를 고려할 경우 역세권이나 버스 정류장 등 교통여건이 형성되는 곳을 주목하라고 조언한다. 특히 출근보다는 퇴근 동선을 따져봐야 한다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면 퇴근하는 길에는 여유를 갖고 점포를 둘러볼 공산이 커서다. 이는 ‘노루목 법칙’과 맥이 같다. ‘노루목’은 “노루는 꼭 다니는 길로만 다니기 때문에 길목만 잡으면 노루를 사냥할 수 있다”는 말에서 유래했다. 사람도 마찬가지다. 늘 다니는 동선에 익숙해져 있다. 따라서 투자 상가의 입지는 직장인이 퇴근하는 길목이 좋다.

실제로 높은 곳이나 경사지에는 상권이 잘 형성되지 않는다. 강남의 최대 상권인 강남역만 해도 매년 홍수를 걱정할 정도로 지대가 낮다. 최근 강남역을 중심으로 확장되는 상권은 가파른 지역이 있지만 이들의 경우 강남역에서 떠밀려서 올라간 상권이다. 신사동 가로수길 역시 주변 지대보다 낮게 형성돼 있고 상대적으로 지대가 높은 신논현역 인근은 상권 규모가 크지 않다.

장애물 회피 법칙도 있다. 건물·도로·공간 등 장애요인을 피하면서 상권이 형성된다는 법칙이다. 장애요인의 종류에는 대형건물, 주유소, 학교, 주요 관공서, 큰 공원, 주차장, 하천, 철길, 4차선 이상의 연결통로 없는 도로 등이 있다. 푸시의 법칙도 있다. 지하철역 입구나 버스 정류장 등 사람들이 떠밀려서 나오는 입구의 상권은 피하는 것이 좋다. 유동인구가 많은 지하철역에선 뒷사람에게 밀려서 이동하는 경우가 많다. 이럴 경우 아무리 사람들이 많이 다녀도 장사가 잘 되지 않는다. 아파트 단지 내 상가에 투자할 경우엔 ‘가구당 1㎡ 법칙’도 기억해야 한다. 아파트 단지 내 상가는 고정 수요를 확보하기 쉽고 상권이 비교적 빨리 형성돼 투자 위험이 적다는 게 장점이다.

상가 투자 실패 가능성 크지만…

그럼에도 가구당 상가 면적이 1㎡ 내외를 크게 웃도는 곳은 피하는 게 좋다. 가구 수가 비슷한 기존 단지 내 상가 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정해 보는 것도 필요하다. 700가구 이하 단지인 경우 슈퍼마켓이나 세탁소 등을 운영하는 게 좋다. 700~1000가구는 미용실 문구점 치킨집, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 좋다.

이렇게 예측한 점유율을 객단가와 곱해주면 테이블 단가가 나오고 여기에 회전율을 곱하면 하루 예상 매출액이 계산된다. 물론 이 방법도 매장을 열기 전까지는 그 누구도 확답을 할 수 없기 때문에 가급적 예상 매출액은 적게 잡는 것이 좋다. 객단가는 최대한 적게, 그리고 테이블 점유율도 2.5명 이하로 잡아본다. 거기에 하루 회전율은 2회전 정도로 잡는다면 그 수치는 허수가 아닌 정수가 될 수 있다. 이를 토대를 3일의 법칙이 충족된다면 투자를 망설일 이유가 없다. 상가 투자에는 이렇게 많은 성공 법칙이 숨어있다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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임대수요 풍부한 오피스텔이 온다

1차 분양분인 코업 오피스텔은 지상 9층~지상 17층에 들어서고, A, B, D, E 4가지 타입이다. 전용면적 기준으로 25.45㎡(약 7.7평), 26.81㎡(약 8.1평), 50.61㎡(약 15.3평), 52㎡(약 15.7평)이며, 선호도가 높은 소형(25.45㎡·26.81㎡)이 약 94%를 차지한다. 용인 역삼도시개발지역 내 최요지에 있을 뿐만 아니라 경기도의 대표 관광명소인 에버랜드(6㎞), 한국민속촌(5.5㎞), 용인대를 포함해 4개 대학 등이 밀집해 있어 임대수요가 풍부하다. 특히 에버랜드와 한국민속촌 관광객이 연간 1000만명(경기도 전체 관광객의 74.3%)에 이르지만 숙박시설은 턱없이 부족해 ‘용인센트럴 코업’ 오피스텔에 거는 기대감이 어느 때보다 크다.

교통망도 우수하다. 삼가대촌간 우회도로 개통시(2017년 3월 예정)시 서울까지 약 30분이면 진입이 가능하다. 사업지 좌측으로 11㎞ 거리에 수원삼성티지털시티가 있고, 동탄삼성사업장이 11㎞, 용인세브란스병원가 700m 거리에 있다. 입지 또한 뛰어나다. 150m 거리에 있는 용인경전철 시청용인대역을 활용하면 강남역까지 50분, 서울역까지 1시간30분이면 이동할 수 있다.

코업 오피스텔의 경우 국내 최대 운영사인 코업이 운영하며 실투자금 5000만원으로 6년간 계약(2년마다 임대료 협의조건)이다. B타입 기준으로 월 77만원(부가세 포함)의 월세가 확정지급된다. 견본주택은 2·3호선 환승역 교대역 12번 출구에 마련된다. 본격적인 계약일은 6월 4일경이다. 분양문의 02-567-6666