공룡급 복합상가 관광 1번지 접수
공룡급 복합상가 관광 1번지 접수
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 145
  • 승인 2015.06.12 16:12
  • 댓글 0
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수익형 부동산에 부는 초대형 바람

▲ 연면적 11만9000㎡규모의 대형 복합단지인 코엑스몰은 다양한 복합시설로 강남 상권의 상징이 됐다.[사진=뉴시스]
수익형 부동산에 ‘초대형’ 바람이 불고 있다. 초대형 수익형 부동산은 다양한 복합시설을 앞세워 고정 수요와 함께 주변 유동인구라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있어서다. 또한 해당 지역의 랜드마크로 부상하기도 해 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 매머드급 복합상가가 ‘관광 1번지’를 접수하고 있다는 얘기다.

국내 대표 상업시설인 코엑스몰의 규모를 능가하는 초대형 수익형 부동산이 몰려오고 있다. 연면적 11만9000㎡(약 3만6000평) 규모의 대형 복합단지인 코엑스몰은 주거ㆍ상업ㆍ문화ㆍ오락 기능과 쇼핑ㆍ비즈니스 시설까지 갖춰 강남 상권의 상징이 됐다. 코엑스몰 형태의 대형 복합단지는 한 공간에서 '원스톱' 생활이 가능한 편리성이 강점으로 꼽힌다. 최근에는 배후 수요가 두터운 수도권을 중심으로 초대형 복합단지가 순차적으로 공급되고 있고 상가건물도 대형화 추세다. 여기에 지식산업센터도 ‘초대형’ 흐름에 가세했다.

특히 주거복합단지(MXDㆍMixed Use Development)가 주목받고 있다. 주거복합단지란 아파트와 상가ㆍ오피스텔이 한 구역에 있지만 별도의 동으로 구성되는 단지를 말한다. 아파트가 오피스텔이나 상가와 독립되는 경우도 있고 아파트와 오피스텔, 상가가 모두 독립적으로 배치되는 단지 구성도 있다. 아파트나 오피스텔이 상가와 별동으로 구성되는 경우는 유동인구와 거주민의 진출입로가 분리돼 각각의 동선을 확보함으로써 보안성도 높이고 주차 문제도 해결된다. 특히 이 경우 동간 거리 확보가 가능해 조망권은 물론 사생활 보호도 가능하다. 한마디로 주거복합단지는 아파트ㆍ오피스텔ㆍ상가 각 시설이 지닌 독립성은 최대한 확보하고 편의시설은 뭉쳐놓음으로써 안전성과 편의성을 모두 만족시키는 것이다. 건설사들이 주거복합단지를 잇따라 공급하는 이유다.

롯데건설은 서울 금천구 독산동에서 미니신도시급 대단지인 ‘롯데캐슬 골드파크’를 조성 중이다. 롯데캐슬 골드파크는 연면적 70만여㎡(약 21만1750평) 규모로 아파트 3203가구, 오피스텔 1165실과 호텔, 학교, 경찰서, 대형마트 등을 갖춘 대규모 복합단지다. 5만433㎡(약 1만5255평) 규모의 공원도 조성된다. 한화건설은 키높이 경쟁에 나섰다. 한화건설이 경기 일산신도시 킨텍스 부지에 공급하는 1880가구 규모의 복합주거단지 ‘킨텍스 꿈에그린’은 높이가 최고 49층에 달한다. 이는 일산지역에서 가장 높은 층으로 새로운 지역 랜드마크로 부상할 예정이다.


최근 공급되고 있는 초대형 상가 역시 해당 지역 상권지도를 바꿀 전망이다. 이들 상가는 신도시에 개발돼 대부분 든든한 배후 수요를 끼고 있고 점포 수도 많아 주변 상권 수요를 끌어들이는 흡인력을 갖췄다. 업계에서는 이런 형태의 상가가 새로운 투자 상품으로 자리 잡을 가능성이 크다고 보고 있다. 대규모와 다양한 복합시설을 앞세운 매머드급 복합상가는 고정 수요와 함께 주변 유동인구라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있어서다. 특히 매머드급 복합상가는 대부분 지역의 핵심 요지를 꿰차는 경우가 많아 ‘관광 1번지’로 자리 잡으면서 해당 지역 상권을 주도할 수 있다.

랜드마크로 ‘우뚝’

상가의 덩치가 크면 상가 유치나 주차장 확보 등 여러 이점이 있지만 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 따라서 투자 전 반드시 분양가와 주변 상가의 매매ㆍ임대 시세를 비교해 보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 연 7% 수준은 돼야 한다. 상가 운영을 맡게 될 상가운영업체의 경험도 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있다. 대규모 상가는 입지가 중요하지만 진짜 승부는 시행업체의 상권 활성화 프로그램에서 판가름 나기 때문에 투자 전 시행사의 계획이 현실성이 있는지 확인해 봐야 한다.

세종시에 위치한 복합상업 업무시설인 ‘세종파이낸스센터’가 대표적인 매머드급 상가다. 지하 1층, 지상 2층의 상업시설과 지상 3~6층 업무시설로 구성된다. 상업시설에는 패션, F&B, 뷰티, 헬스케어 등 다양한 고급 브랜드가 입점할 예정이다. 세종시 계획의 ‘핵’이라고 불리는 정부세종청사 앞에 위치해 있어 인근 정부기관과 정부산하기관의 상주근무인원(1만4000여명)이라는 풍부한 고정수요를 안고 있다. 여기에 대통령기록관, 세종 호수공원, 국립 세종 도서관 등 세종시 대표 관광자원과도 인접해 있는 점도 호재다. 위례신도시에도 대형 상가가 공급된다. 엠디엠플러스가 공급하는 위례 중앙타워(383개 점포)는 연면적 9만6321㎡(약 2만9137평) 규모의 매머드급 상가다.

지식산업단지(구 아파트형 공장)도 대형화 추세에 휩싸였다. 업계에 따르면 연면적 10만㎡이상 매머드급 지식산업센터 분양이 줄을 잇고 있다. 이들은 규모뿐 아니라 건물높이에서도 지역의 랜드마크로도 주목받고 있다. 대부분 서울 삼성동 코엑스몰보다 넓다. 초대형 지식산업센터 분양이 한꺼번에 몰린 지역은 서울 송파구 문정지구다. 현대엔지니어링이 올해 안에 문정지구에서 지식산업센터 두 곳을 분양한다. 문정역 테라타워는 이미 분양을 시작했다. 연면적 약 17만여㎡(약 5만1425평)에 지하 5층, 지상 16층 규모에 총 933호실 규모다. 12월에는 같은 지역에서 ‘송파 테라타워2’도 분양한다. 송파 테라타워2도 지하 4층, 지상 17층 높이에 연면적이 13만3439㎡(약 4만평)나 된다.

현대건설도 문정지구에서 ‘문정동 현대지식산업센터’를 분양하고 있다. 연면적 16만여㎡(약 4만8000평)로 지하 5층, 지상 15층 총 3개 동으로 구성된다. 대림산업ㆍ고려개발은 인천 검단일반산업단지에 짓고 있는 지식산업센터 '검단 블루텍'을 선착순 분양 중이다. 연면적 15만1935㎡(약 4만5000평), 지상 11층 규모로 지어지는 매머드급 지식산업센터다. 지식산업센터가 대형화된 이유는 최근 벤처기업의 사옥과 연구소로 활용되고 있어서다. 오피스빌딩보다 저렴하면서도 인쇄, 출판 등 도시형 제조업, IT 등 다양한 산업이 입주할 수 있어 많은 벤처 기업이 지식산업센터를 찾는다. 초대형 지식산업센터는 장점이 많다.

지식산업센터도 초대형

대규모로 조성된 만큼 단지 안에 녹지공간도 있고 문화와 휴식을 즐길 수 있는 다양한 내부지원시설도 조성된다. 이렇듯 수익형 부동산이 대형화 추세에 있지만 대형 건축물의 경우 상권 활성화에 실패한 사례도 있어 주의가 필요하다. 자금도 많이 소요되고 복잡한 이해관계 때문에 사업이 진행되지 않거나 멈춘 경우도 적지 않아서다. 전문가들은 초대형 부동산에 투자할 때는 신중해야 한다고 조언하고 있다. 크다고 성공 가능성이 무조건 높다는 건 아니라는 얘기다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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