환승역 관통하는 ‘머니 로드’
환승역 관통하는 ‘머니 로드’
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 148
  • 승인 2015.07.03 15:43
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환승역 보유한 수익형 부동산

환승역세권에 위치한 수익형 부동산이 인기다. 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권 상가는 단일역보다 풍부한 유동인구를 확보할 수 있어서다. 또한 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대규모 개발이 이뤄지기도 한다.

▲ 환승역세권에 위치한 수익형 부동산에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.[사진=뉴시스]

부동산 시장의 흥행을 주도하는 지하철 ‘골드라인’이 있다. 골드라인은 주로 종로나 강남권과 같은 서울 도심 근처에 형성된다. 최근에는 아파트와 같은 주거공간이 직주접근職主接近을 선호하면서 추가된 조건이 있다. 바로 주요 환승역 확보 여부다. 환승역은 대체로 도심과의 접근성이 좋기 때문이다. 상권도 마찬가지다. 지하철역 상권은 환승역을 중심으로 발전해왔다. 수도권 지하철은 지난 1974년 개통 이후 40여년에 걸쳐 19개 노선으로 늘어나면서 유동인구 변화에 따른 성장과 침체를 반복했다. 하지만 환승역 인근의 상권은 늘 발전의 길을 걸었다.

환승역은 서로 다른 두 개 이상의 노선이 서로 만나 상대 노선의 열차로 갈아타는 것이 가능한 역을 뜻한다. 좁은 의미로서의 환승역은 광역 철도 또는 도시 철도로 이루어진 두 가지 이상의 노선이 만나 다른 노선으로 환승이 가능한 역을 뜻하며, 넓은 의미로는 일반 철도나 다른 교통수단까지 포함한다. 환승역은 많은 장점을 갖고 있다. 먼저 목적지까지 최단거리로 갈 수 있게 해준다. 버스도 환승권을 주로 경유하면서 지역 연계성을 살려준다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비자가 증가하면서 업종의 다양성과 경쟁력까지 높아진다.

또한 환승역 인근의 상가는 지역상권에서 랜드마크 역할을 담당하는 경우가 많다. 실제로 3ㆍ7ㆍ9호선 고속버스터미널역 주변에 위치한 센트럴시티, 2ㆍ6호선 합정역세권 메세나폴리스, 2ㆍ7호선 건대입구역세권의 스타시티 모두 랜드마크 상업시설로 우뚝 섰다. 임대료도 올랐다. 지난해 4분기 홍대역 상권의 임대료는 13년보다 무려 46.5% 올랐으며 합정역 상권도 39.3% 상승했다.

수도권 총 19개 노선 중에 광역 환승역이 많은 노선은 1호선이었다. 총 25개역으로 가장 많았다. 이어 2호선 22개, 5호선 16개, 3호선 15개 순이다, 유력 환승역상권으로 분류를 하면 2호선, 7호선, 5호선, 9호선 순으로 나타났다. 이들이 수익형 부동산 시장을 주도하는 환승역 골드라인인 셈이다.

광역 환승역을 22개나 보유하고 있는 서울 지하철 2호선은 서울 시내 유일한 순환선으로 주요 상권을 관통하고 있다. 지난해 기준으로 2호선은 서울 지하철 전체 이용 승객의 31%인 일평균 204만 8000명이 이용했다. 서울 주요 대학가와 업무지역 상권이 포진해 있는 것이 특징이다. 7호선은 새롭게 떠오르는 골드라인이다. 2012년 12월 7호선 연장구간(서울 온수〜인천 부평구청역 10.2㎞)이 개통되면서 수도권 서부지역의 대표적인 '대중교통 사각지대'를 연결했다. 연장 개통으로 이들 지역에서 서울 강남까지의 통행시간이 20분 이상 단축됐다.

5호선은 서울 시내 각 지역으로의 접근도를 높이고 도심교통 수요를 외곽으로 분산하는 방사형 노선이다. 지하철 사각지대였던 서울 강서~도심~강동, 마천지역을 동서로 연결한다. 대규모 업무시설이 밀집해있고 국회의사당이 있는 여의도 구간을 통과하는 최초의 도시철도 노선이라는 특징이 있다.

9호선은 강서권에서 강남권을 이어 강동권으로 연결된다. 인기 주거지역과 업무 밀집시설이 몰려 있는 지역들을 두루 지나 ‘황금 노선’이란 별명을 얻었다. 여기에 9호선의 단계적인 연장 개통은 지금껏 부동산 시장의 큰 변수가 됐다. 김포공항~신논현 노선으로 시작한 9호선은 신논현~종합운동장 2단계 구간을 최근 개통했다. 종합운동장~보훈병원 노선의 3단계 구간은 2016년 4월로 개통 일정이 확정됐다. 2단계 개통으로 인근 부동산에 대한 관심이 높아지면서 문의가 늘어나고 아파트 매매호가도 상승했다.

환승역 골드라인

특히 지하철 사각지대에 위치해 있던 차병원사거리와 봉은사 사거리 일대 아파트의 경우 지하철 교통호재로 집중 수혜를 받았다. 3단계 구간이 개통되면 송파구 잠실동과, 석촌동, 방이동, 강동구 둔촌동 일대 교통 여건이 더욱 개선된다. 여기에 보훈병원~강동구 고덕지구까지 이어지는 4단계 계획과 하남 미사를 지나 남양주 양정까지 잇는 5단계 계획도 추진 중이다.

환승역 개통이 부동산 가격 상승을 이끄는 주요 재료임에는 이견이 없다. 그러나 최근에는 그 효과가 예전만 못하다는 평가도 있다. 경기침체로 환승 이후에도 큰 변화가 없는 것이다. 최근 개통한 신분당선과 분당선 연장, 지하철7호선 연장 등 모두 개통시점에서 전셋값 상승이 두드러졌을 뿐 매매가격은 큰 변동이 없었다. 이는 수도권 내 지하철 구축이 성숙기에 접어든 데다 경전철, 모노레일, 트램, BRT 등 다양한 대중교통 수단의 발달해서다. 자가용을 이용하는 비중도 높아졌다.

하지만 환승역 인근 수익형 부동산은 여전히 매력있는 투자처다. 주택시장 침체로 이전과 같은 호재를 누릴 수는 없지만 내집마련을 계획하고 있는 실수요자라면 새롭게 교통망 형성되는 지역에 관심을 가져 볼만하다. 지역적 특성과 노선에 따라 개통 효과가 달라서다. 근거리 교통수단으로 이용할 수 있는 지하철에 장거리 이동이 가능한 광역 교통망까지 갖출 경우 더 많은 이점을 누릴 수 있어 유리하다. 환승역을 갖춘 수익형 부동산의 인기는 쉽게 사라지지 않을 전망이다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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