차별화된 부동산 상품
부동산 시장에 차별화 바람이 불고 있다. 저금리 기조가 이어지면서 활기를 띠고 있는 시장에 물량 공급량이 크게 늘어나서다. 아파트는 ‘키 높이 경쟁’에 들어갔다. 2011년 80층 높이의 부산 해운대 ‘두산위브더제니스’가 화제가 된 이후 주춤하던 아파트 높이 경쟁에 다시 불이 붙었다.
초고층 아파트는 우수한 조망권과 일조권을 갖춰 수요자의 만족도가 높다. 아파트가 높을수록 대형 건설사가 참여할 가능성이 크고 대규모 단지가 많다는 장점도 있다. 여기에 지역의 랜드마크로 자리를 잡아 시세 상승의 선도 역할을 하기도 한다. 현재 가장 높은 아파트는 해운대 두산위브더제니스로 지상 70〜80층 규모로 301m에 달한다. 서울에서는 강남 도곡동의 ‘타워팰리스3차’, 양천구 목동 ‘하이페리온1차’가 각각 69층으로 가장 높다.
높을수록 비싸지는 아파트
아파트가 ‘높이 전쟁’이라면 상가는 ‘길이 전쟁’ 중이다. 저층 상가(지상 2층 이하)가 보도를 따라 일렬로 이어지는 스트리트형 상가가 주목을 받고 있는 것이다. 스트리트형 상가는 거리를 거닐며 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있어 젊은 소비자에게 큰 인기를 끌고 있다. 판교신도시의 ‘아브뉴프랑’과 인천 송도 ‘커넬워크’도 지역의 랜드마크가 됐다.
아브뉴프랑은 총 200m의 곧게 뻗은 스트리트몰로 좌우에 테마거리, 광장, 테라스형 상가, 야외쉼터 등이 배치돼 있다. 이국적인 풍경을 연출해 판교 상권의 중심이자 명소로 급부상했다. 커넬워크는 800m 길이의 인공 수로에 인테리어 상점, 카페, 레스토랑 등으로 구성됐다. 방송 촬영 장소로 특히 인기가 높다. 이외에도 부천 위브더스테이트 단지 내 상가(665m), 왕십리 뉴타운 2구역는 텐즈힐몰(280m), 카림애비뉴 세종(230m) 등이 이른바 ‘긴 상가’다.
스트리트형 상가의 인기에 힘입어 최근 분양하는 상가들도 길게 설계되고 있다. 경기도 안양시 관양동 W에이스타워(120m), 인천 남동 논현동 라피에스타(100m), 충남 천안 불당동 천안 불당 오스트애비뉴(300m), 전남 광주 북구 대광로제비앙(128m), 경기 김포한강신도시 수변상가인 라베니체 마치 애비뉴(850m), 경기 성남 위례신도시 위례 오벨리스크 센트럴스퀘어(200m) 등이 있다.
찾는 사람이 늘어나면서 몸값도 오르고 있다. 대표적인 스트리트형 상가인 압구정 가로수길 상가의 매매가는 4년 동안 17%나 올랐다. 반면 같은 기간 서울 강남권 대표 상권인 강남역(서초ㆍ역삼동) 상가의 매매가는 13% 상승하는 데 그쳤다. 스트리트형 상가는 임대료도 일반 상권보다 비싸다. 정자동 카페거리의 평균 상가 임대료는 3.3㎡당 12만4000원. 분당신도시 대표 상권인 서현역(8만1500만원)보다 높다. 보증금도 서현역(5371만원)보다 1600만원 정도 비싼 7038만원 수준이다.
평균수익률(실투자금 대비)을 봐도 스트리트형 상가가 일반 상가에 비해 1.5~2%가량 높은 것으로 나타났다. 다만 상권이 단절된 곳이나 차량 유속이 빠른 ‘나홀로’ 상권에 투자를 할 땐 주의해야 한다. 기존 수요층 없이 신규 수요자가 늘지 않으면 투자 수익을 내기 어렵기 때문이다. 규모가 큰 단독 상권일 경우 배후 수요와 도보 이용이 가능한 인접 수요의 유입률을 꼼꼼히 확인해야 한다.
오피스텔 분양 시장에서는 ‘평면 차별화 경쟁’이 치열하다. 언뜻 보면 아파트와 구분할 수 없을 만큼 주거 성능이 개선돼 ‘아파텔’이나 ‘하우스텔’ 같은 말이 유행할 정도다. 일반 오피스텔이 30㎡(약 9평) 이하 원룸형인 것과 달리 아파텔은 45㎡(약 13평) 이상에 방 2~3개를 갖췄다. 올 들어 위례ㆍ광교신도시 등 수도권 신도시에서 분양한 오피스텔은 최고 수백대1 경쟁률을 기록했다. 광교신도시에 공급한 ‘힐스테이트 광교’ 오피스텔은 172실 모집에 7만2639명이 신청, 2012년 오피스텔 청약 경쟁률 공개 이후 최고 경쟁률(422대 1) 기록을 세웠다. 소형 주택 비율이 낮아 2~3인 가구가 살 수 있는 주거형 오피스텔의 인기가 높다는 점이 경쟁률을 끌어올리는 데 한몫했다. 저금리 시대에 오피스텔의 수익률(연평균 5~6%)이 돋보이는 것도 인기 요인으로 보인다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com
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주거용 오피스텔 장만시 유의점
주거용 오피스텔로 내 집을 장만할 경우 알아둬야 할 점은 뭐가 있을까. 건물구조를 보면 주거용 오피스텔에는 발코니가 없다. 그러다 보니 빨래 건조와 세탁 등을 집안에서 해결해야 한다. 또한 오피스텔 분양가는 아파트보다 비싸게 책정된다. 상가와 마찬가지로 건물가격의 10%를 부가가치세로 내야 해서다.
3.3㎡당 분양가의 착시도 주의해야 한다. 아파트는 공급면적(전용+공용면적)을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 계산하는데 오피스텔은 분양가를 이보다 넓은 계약면적으로 나눈다. 같은 분양가인데 3.3㎡당 분양가는 더 낮다. 세금도 주택보다 불리하다. 취득세가 전용 85㎡(약 25평) 이하에서 아파트는 1.1%인데 오피스텔은 4.6%다. 양도세ㆍ종부세 등은 같다.
주거용 오피스텔은 한 단지 내에서 여러 번 청약할 수 있어 아파트와 비교하면 청약률이 과장될 우려도 있다. 택지지구 내에서도 분양가 상한제를 적용받지 않아 인기 신도시 지역에서는 분양가가 시세보다 높게 책정될 가능성도 있다.
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