시가 7억원짜리 다주택 보유자, 세금 ‘10분의 1’ 수준으로 줄어
시가 7억원짜리 다주택 보유자, 세금 ‘10분의 1’ 수준으로 줄어
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 156
  • 승인 2015.09.04 09:45
  • 댓글 0
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임대사업자 등록하면 …

▲ 초저금리 시대를 맞아 주택 임대사업이 부동산시장의 새로운 투자처로 떠오르고 있다.[사진=뉴시스]
주택임대사업이 부동산 시장의 ‘블루오션’으로 떠오르고 있다. 임대사업자에 대한 혜택이 커져서다. 정부는 임대주택의 공급을 확대하고, 임대사업자의 제도권 유입을 꾀하기 위해 파격적인 세제 혜택을 약속했다. 주택임대사업이 저금리 시대의 새로운 투자법으로 떠오른 이유다.

시세 7억원인 다세대 주택을 보유한 박경한(남·48세)씨는 그동안 임대사업자 등록을 꺼렸다. 소득이 노출되는 것이 부담인데다 소득세를 내야 한다는 생각 때문이었다. 하지만 박씨는 곧 임대사업자 등록을 할 생각이다. 그러면 임대소득세를 내야 하지만 세제 혜택이 많아 큰 부담이 없어서다. 박씨가 임대사업자로 등록하지 않는다면 재산세로 129만원을 내야 하고, 양도세는 장기보유특별공제 30%를 적용받아 3654만원을 내야 한다. 박씨가 내야 할 총 세금은 3783만원. 반면 그가 8년 준공공임대사업자로 등록하면 소득세는 최대 75%까지 감면받아 70만원만 내면 된다. 재산세는 50%(전용 85㎡ 이하)를 적용받고, 양도세(10년간 임대한다는 가정)는 70% 장기보유특별공제를 적용, 171만여원으로 준다. 따라서 총 내야 할 세금은 306만원, 임대사업자 등록을 하지 않았을 때보다 10분의 1이 줄어드는 셈이다.

박씨의 사례처럼 최근 전·월세를 놓고 있는 집주인들이 임대사업자로 등록하는 사례가 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 512가구(사업자 125명)에 불과했던 준공공임대주택은 올 6월말 기준 1700가구(사업자 278명)로 3배 이상이 됐다. 국토부가 2013년 12월 처음으로 도입한 준공공임대주택은 제도 도입 직후 1년 동안 500여가구에 머물며 실효성 논란이 있었지만 최근의 분위기는 다르다.


사업자 등록이 증가하는 원인은 정부의 ‘세제 혜택’이다. 기획재정부가 ‘2015 세법개정안’을 통해 소형주택 임대사업자를 위한 세제지원을 확대했기 때문이다. 우선 임대사업자 등록의 최대 걸림돌이던 5년 의무임대기간이 4년으로 줄어든다. 소득세·법인세 감면율도 기존 20%에서 30%로 확대됐다. 의무임대기간이 10년에서 8년으로 줄어든 준공공임대주택의 소득세·법인세 감면율도 50%에서 75%로 크게 늘어났다. 기준시가 3억원 이하만 해당됐던 혜택 대상도 전용 85㎡ 이하면서 기준시가 6억원 이하 주택으로 확대됐다. 임대주택을 양도할 때 적용하는 장기보유특별공제율도 10년 임대시 60%에서 70%로 상향 조정됐다. 기업형 임대주택을 늘리기 위한 다양한 특례조항도 마련됐다. 개인 소유 토지를 기업형 임대사업자에게 매각하는 경우 3년간 한시적으로 양도세를 10% 감면해줬다.

임대사업 등록 가구 크게 늘어

정부가 임대사업자의 혜택을 늘리는 이유는 ‘서민주거 안정’이 목적이다. 주택 임대사업자가 이전보다 세금을 덜 내면 그만큼 수익성이 확보돼 임대주택 공급을 늘릴 것이란 판단에서다. 베이비붐 세대의 은퇴가 가속화되고, 전세에서 월세로 임대시장 구조가 변하면서 주택임대사업자의 증가는 이어질 전망이다. 전문가들은 특히 초기임대료 폐지 등의 내용이 담긴 민간임대주택에 관한 특별법이 국회를 통과하면서 준공공임대주택등록 사업자가 더 늘어날 것으로 보고 있다.

하지만 시장 자체의 활성화는 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 있다. 정부의 정책 방향에 ‘사후관리’가 빠졌기 때문이다. 이럴 경우, 정부 정책에 협조하지 않고 개인의 이익만 챙기는 불성실 임대사업자까지 무차별적으로 세금이 감면될 수 있다. 이번 지원 정책이 공급자 위주라는 점도 문제다. 전·월세 세입자에게 돌아가는 실질적인 혜택이 불투명하다는 얘기다.

정부는 이를 보완하기 위해 전·월세 자금 대출, 월세 세액공제, 주거급여(주택바우처), 행복주택 공급 확대 등 다양한 방안을 마련했지만 실효성에는 물음표가 달린다. 월세 공제는 근로소득세를 내지 않는 저소득 서민 상당수가 혜택을 볼 수 없고, 주거급여도 원래 기초생활보장 수급자들이 받던 급여를 쪼개 수혜 대상을 약간 늘린 것에 불과하기 때문이다. 다만 전문가들은 서민주거안정에는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 민간 임대사업자를 제도권 안으로 끌어들이기 때문이다. 실제로 제도권 밖에 있던 임대사업자들이 등록하면 정부가 임대시장을 안정적으로 관리할 기반이 마련될 것으로 보인다.

서민주거안정엔 기여할 듯

그렇다면 성공적인 부동산 임대사업을 위해서는 어떤 상품을 선택해야 할까. 아파트·빌라 등 다양한 주택 상품들이 있지만 시장은 1억~2억원 규모의 소형 오피스텔을 꼽고 있다. 최근 저렴한 오피스텔에 대한 수요가 높아졌을 뿐만 아니라 정부가 발표한 가계부채 관리방안의 대상에서 오피스텔이 제외됐기 때문이다. 오피스텔은 이번 가계부채 대책의 핵심인 원리금 상환문제에서 자유롭다는 얘기다.

이 대책에 따라 도시형생활주택 대출자는 내년부터 원금과 이자를 함께 갚아야 하지만 오피스텔 투자자는 이자만 내다가 만기에 원금을 갚아도 된다. 매달 상환 부담이 늘어나는 도시형생활주택 투자자에 비해 오피스텔 투자자들은 원리금 상환 걱정을 덜 수 있다. 상대적으로 도시형 생활주택에 대한 수요가 오피스텔로 몰리면서 오피스텔은 반사이익을 챙길 공산이 크다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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