키 테넌트를 스카우트하라
키 테넌트를 스카우트하라
  • 장경철 부동산센터 이사
  • 호수 157
  • 승인 2015.09.11 10:28
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죽은 상가 살리는 비법

▲ 합정동 메세나폴리스는 키 테넌트를 입점시키면서 유동인구의 유입이 크게 증가했다.[사진=뉴시스]
죽은 상가를 되살릴 수 있을까. 전문가들은 리모델링, 용도변경 등을 그 방법으로 제시한다. 하지만 리모델링, 용도변경이 만병통치약은 아니다. 자칫 돈만 쓰고 효과는 보지 못할 가능성도 있다. 지금처럼 경기가 불황일 땐 가장 원초적인 방법을 쓰는 게 좋다. 발품을 팔라는 거다. 발품을 찾아 ‘키 테넌트(고객 끌어들이는 핵심점포)’를 찾고, 이들을 스카우트하는 게 상책이다.

경기도 안양시 평촌에 거주하는 박경한(47)씨는 얼마 전 경매로 연면적 264㎡(약 80평) 규모의 상가 주택을 2억5000만원에 낙찰 받았다. 이 건물은 편도4차선 도로에 접해 있다. 1층 3개의 점포 중 1개는 과일 가게가 입점해 있었고, 나머지는 공실이었다. 수익률도 형편없었다. 이 건물에서 나오는 임대료는 보증금 1000만원에 월세 50만원 수준. 주변 임대료와 시세를 고려하면 월세를 70만원 정도는 받아야 하지만 낡은 시설이 걸림돌이었다.

박씨는 1층을 리모델링하기로 하기로 결정했다. 기존의 공간을 둘로 나누는 등 건물의 배치를 다시 짰다. 결과는 대성공. 리모델링 이후 이 건물의 보증금은 1000만원에서 2500만원으로 높아졌고 월세는 50만원에서 130만원으로 올랐다. 리모델링 과정에서 박씨가 들인 공사비는 총 2500만원. 크게 오른 월세를 감안하면 박씨는 투자금을 2년 만에 회수할 수 있다.

최근 투자자들 사이에서 ‘죽은 상가 살리기’가 인기를 끌고 있다. 경기 침체로 오랜 기간 공실이거나 상권 활성화에 실패한 상가가 늘고 있어서다. 죽은 상가는 월세 수입이 없거나 적어 대출이자, 관리비, 제세공과금 등 유지 관리 비용 부담이 크다. 죽은 상가를 되살리려는 시도가 많아지는 이유다. 하지만 아무나 죽은 상가를 살릴 수는 없는 법, 전문가들이 꼽은 상가 살리는 방법을 정리했다.

첫째, ‘키 테넌트’를 적극 유치할 필요가 있다. 상권을 살리는데 점포의 역할이 가장 중요하기 때문이다. 키 테넌트는 상가·쇼핑센터·백화점에서 고객을 끌어들일 만한 핵심 점포를 말한다. 영화관, 대형마트, 성형·뷰티 등 종류도 다양하다. 다양한 키 테넌트를 확보한 상가일수록 투자자 유치가 수월하다. 실제로 서울 합정동 메세나폴리스의 경우 한때 방문객 유입이 전무해 ‘유령 상가’라는 오명이 붙었다. 하지만 대형 브랜드 마트인 홈플러스가 입점하면서 분위기가 변했다. 인근 점포의 매출이 20%까지 오르는 등 강북의 대표 랜드마크로 떠올랐다.

둘째, 리모델링을 과감하게 해야 한다. 노후 상가를 리모델링해서 건물 가치를 올리거나 업종을 변경하면 임대수익률이 높아질 수 있어서다. 최근 중소형 건물을 보유한 자산가들이 상가 리모델링에 많은 관심을 갖는 것도 이 때문이다.

키 테넌트 입점이 관건      

리모델링의 핵심은 저평가된 물건을 저렴하게 매입하는 것이다. 리모델링의 인기를 증명하는 것이 ‘재생 사업’ 바람이다. 재생 사업이란 오래됐거나 매장 구성 또는 운영상의 문제로 상권을 확보하지 못한 상가를 통째로 사들여 상가를 다시 구성하는 것이다. 리모델링 수준에서 벗어나 매장구성, 운영방식·관리 등을 전문가의 컨설팅을 거쳐 체계적으로 바꾸는 게 특징이다. 

재생 상가의 장점은 애물단지로 전락한 점포를 적당한 값에 팔 수 있다는 점이다. 상권 활성화를 통해 높은 가격에 되팔거나 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 애기다. 이에 따라 안정적인 수익을 희망하는 임대사업자들이 점차 늘면서 재생 사업의 규모는 더욱 커질 전망이다.

하지만 노후 상가를 리모델링한다고 무조건 황금알을 낳는 거위가 되는 건 아니다. 주의해야 할 점도 있다. 먼저 테마를 정해야 한다. 단순한 노후 건물의 리모델링은 무의미하다. 상권을 고려해 임대수익이 높게 나올 만한 기획을 통해 테마를 잡고 콘셉트를 정해야 한다. 외국인 수요가 풍부한 압구정·신사·명동역 인근이라면 외국인 임대 수요를 끌어오는 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트를 고려해볼 수 있다.

리모델링 공사 범위를 최소화하는 것도 관건이다. 예를 들어 5억원을 들여 리모델링했는데, 건물 가치가 5억원 이상 올라가지 않고 임대료도 별로 뛰지 않는다면 오히려 손해다. 최소한의 비용으로 효과를 내는 게 중요하다는 얘기다. 시공사 선정도 신경 써야 한다. 영세 업체가 많고, 공사 중에 부도가 나는 경우도 빈번해서다. 이럴 경우 법적분쟁에 휘말릴 수도 있다. 가급적 리모델링 전문 시공사를 선정해 각종 변수에 대응해야 한다.

셋째, 목적형 상가를 유치하는 것도 좋다. 소비층의 접근성이 크게 떨어지는 입지라면 특히 그렇다. 상가의 접근성이 좋지 않다면 고객들이 직접 찾아야 하는 전문 음식점, 노래방, PC방, 미용실 등 목적형 업종의 유치에 힘을 써야 한다. 유망 프랜차이즈 업체의 입점을 유치하는 것도 공실을 없애는 방법 중 하나다. 대다수 국내 프랜차이즈 업체가 안고 있는 가장 큰 고민은 좋은 입지의 점포를 찾아내는 것이다.

그래서 업체마다 점포개발팀을 구성해 우량 점포를 물색하려고 노력한다. 이런 맥락에서 프랜차이즈 업체별 정보를 수집해 역제안을 해보는 것도 좋다. 넓은 공간과 인테리어 등에 강점을 둘 수 있는 상층부를 유난히 선호하는 외식업체들이 의외로 많다.

리모델링, 장점만큼 단점도 많아     
 
마지막으로 ‘용도 변경’이 있다. 주변 상권에 맞는 업종으로 용도를 변경하는 것이다. 지하층은 특별한 상권을 제외하고는 애물단지가 되는 경우가 비일비재하다. 그러나 입지에 따라선 1인 기업 전용 오피스·물건 보관창고·골프연습장·슐호텔 등으로 반전을 꾀할 수도 있다. 임대료가 높은 1층은 회전율이 높은 업종을 고려해야 한다. 김밥전문점·커피전문점·음식점 등이 이에 해당한다.

3층 이상은 접근성이 떨어지기 때문에 가급적 음식점이나 생필품 판매점을 기피해야 한다. 에스컬레이터나 엘리베이터 등으로 접근성을 높이고 테라스나 조망을 중시하는 업종을 유치하는 것이 좋다. 대표적인 업종으로는 패밀리레스토랑·한식뷔페·키즈카페·라이브 카페 등이 있다. 

<Issue & Issue>
전용률 80%… 주차장 전용 사거리 코너 상가
‘마곡 동익 드 미라벨’ 1층 회사보유분 분양

동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1ㆍ2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’ 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. ‘동익 드 미라벨’은 마곡지구의 주거타운-행정타운-업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다.

지하 1층~지상 8층으로 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1~2층과 8층에 168개 점포, 3~7층에 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000호 규모의 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG사이언스파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 들어선다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다.

▲ 마곡 동익 드 미라벨 광역 조감도.
마곡지구 인근 상가에 비해 분양가는 낮고 전용률은 높다. 또한 동익 드 미라벨은 주차타워 상가라 넉넉한 주차시설 덕분에 고객유치가 수월하고 임대수요도 많아 상가 임대수익까지 올릴 수 있다.

교통여건도 좋다. 지하철 5호선 마곡역이 걸어서 5분 이내에 있다. 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역(2016년 개통예정)도 도보권에 있어 마곡지구 내외로 이동하는 유동인구를 쉽게 흡수할 수 있다. 마곡지구를 통과하는 모든 역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권에 자리 잡고 있다는 것도 장점이다.

차별화된 디자인과 설계도 집객유도에 유리하도록 했다. 바코드를 모티브로 한 독특한 입면 디자인을 활용해 고급스러운 이미지를 더 했다. 노출 천정을 기반으로 한 인테리어 디자인을 적용해 개방감 확보와 유지보수에 용이할 수 있도록 할 계획이다. 태양광설비, 지역냉난방시스템 등 에너지 절감시스템과 소비효율이 낮은 고효율 마감재를 사용해 입주자들의 관리비 부담도 낮췄다.

상가활성화를 위해 층별 특화설계도 적용된다. 상가전면이 도로코너에 위치해 있어 가시성이 우수하다. 특히 녹지축과 연결돼 있는 상가 후면부에는 테라스를 조성해 아파트 입주민은 물론 유동인구를 자연스럽게 유입할 수 있도록 했다. 준공은 2017년 1월 계획이며, 분양사무실은 서울시 강서구 내발산동에 있다. (분양문의 : 02-6272-3049)
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com



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