수익형 부동산 투자주의보

▲ 부동산 시장에 훈풍이 불면서 수익형 부동산인 상가와 오피스텔에 투자자가 몰리고 있다.[사진=뉴시스]
‘확정수익률 연 11% 보장’ ‘5000만원 투자로 월 120만원 임대수익 보장 오피스텔’…. 최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 심심치 않게 볼 수 있는 홍보 문구들이다. 하지만 업계는 이런 달콤한 문구에 현혹돼 투자를 했다간 큰코다치기 십상이라고 경고한다. 수익형 부동산의 매매가가 오르면서 수익률이 크게 떨어졌기 때문이다. 요즘은 높은 수익률을 기대하는 것 자체가 무리라는 얘기다.

수익형 부동산의 대표 상품인 상가와 오피스텔의 투자 리스크가 갈수록 커지고 있다. 부동산 경기가 호황을 누리자 고수익을 미끼로 허위ㆍ과대광고로 투자자를 유혹하는 사례가 늘고 있어서다. 과대 광고만 믿고 투자했다가는 큰코다칠 수 있다는 얘기다. ‘깡통 오피스텔’ ‘깡통 상가’는 최초로 받은 수익률보다 턱없이 낮은 임대료를 받게 된 오피스텔이나 상가를 말한다.

무엇보다 소액투자처로 인기를 모으던 오피스텔은 공급 과잉 우려가 크다. 공급물량이 눈에 띄게 늘었기 때문이다. 부동산114에 따르면 올 2분기(4~6월) 전국에서 1만6495실의 오피스텔이 분양됐다. 지난해 같은 기간(1만1338실)보다 5000여실 늘어난 물량이다. 문제는 오피스텔의 매매가가 오르면서 수익률이 떨어졌다는 점이다. 부동산114에 따르면 서울 오피스텔의 3.3㎡당 매매가는 2006년(736만원) 이후 꾸준히 상승, 지난 7월 980만원으로 10년 만에 최고치를 찍었다. 반면에 임대 수익률은 하락했다. 오피스텔 임대 수익률은 지난해 말 5.28%, 올해 6월 5.24%에 그쳤다.

상가의 상황도 다를 게 없다. 상가를 경매로 넘겨봐야 대출금도 건지지 못하는 깡통 상가가 속출할 정도로 환경이 좋지 않다. 한국은행에 따르면 빚을 내 구입한 상가의 25%가 이른바 ‘깡통 리스크’에 시달리고 있다. 경기침체로 대출 원리금을 못 갚는 상가가 비일비재하다는 얘기다. 그렇다면 수익형 부동산에 관심이 많은 투자자는 어떻게 해야 할까. 무엇보다 분양업체가 내세우는 개별 상품의 투자수익률을 믿지 않는 게 좋다. 현재 7% 수준을 유지하는 지역의 임대수익률을 참고해 새로 짓는 오피스텔이나 상가의 임대료를 계산하면 큰코다치기 십상이다.

과도한 융자를 활용하는 상품은 수익률보다 안정성이 중요하다. 임차인 변경 등 변수가 터지더라도 유동성 리스크를 겪지 않을 정도의 금액을 투자하는 게 좋다. 특히 상가는 입지가 중요하다. 소비층의 범위, 교통 편의성, 업종 분포도 등을 잘 따져 봐야 한다. 입점 점포의 업종도 신중히 선택해야 한다. 초기 투자금이 높은 상가 투자는 고정 수익이 중요하기 때문이다.


임차인의 매출 구조가 안정적인지도 따져 봐야 한다. 임차인이 자주 교체되면 수익 역시 불안정할 수밖에 없기 때문이다. 안정적인 고객 확보가 유리한 유망 업종 브랜드 매장 유치가 중요한 이유도 같은 맥락이다. 상가의 장기 공실이 예상된다면 임대료 조정, 렌털프리(무상임대) 등 공실 해소를 위한 응급 조치도 과감히 시도해볼 필요가 있다.

저렴한 상품도 좋은 투자 대상

처음부터 저렴한 상품을 구입하는 것도 수익형 부동산 투자 실패를 피할 수 있는 좋은 방법이다. ▲할인분양 상가, 오피스텔 ▲무이자 혜택 상가, 오피스텔 ▲전용률 높은 상가 등이 대표적이다. 먼저 수익형 부동산의 수익률을 높이는 데는 ‘분양가 할인’이 가장 효과적이다. 초기 투자 부담이 적고 임차인이 확보된 경우도 많아 임대수익 회수가 빠르기 때문이다. 분양가 할인은 대부분 준공이 임박했거나 완료된 상가나 오피스텔에서 사용하는 방법으로, 미분양을 떨어내는 게 주요 목적이다.

다만 분양가 할인 상품에 투자할 땐 미분양의 원인을 철저히 분석해야 한다. 가령 입지가 나쁘거나 분양가에 거품이 껴서 미분양일 땐 ‘분양가 할인’ 상품에 관심을 끊는 것이 좋다. 주변 상가와의 비교도 필수다. 할인이 됐더라도 주변 상가에 비해 가격경쟁력이 없다면 혜택을 볼 수 없어서다.

무이자 혜택도 리스크를 피하는 좋은 방법 가운데 하나다. 중도금 무이자 혜택은 중도금 납부일로부터 잔금을 치르는 시점까지 이어진다. 이에 따라 입점 또는 입주까지의 기간이 길거나 중도금 액수가 큰 상가 또는 오피스텔일수록 금융비를 절감할 수 있다. 하지만 자기자본만으로 상가나 오피스텔에 투자할 경우에는 금융 혜택이 도리어 불리하게 작용할 수도 있다.

전용률 높은 상가도 고려할 만하다. 상가와 오피스텔의 평균 전용률은 50% 안팎이다. 주차장 등 상권 활성화에 필요한 면적이 늘어나면서 상가나 오피스텔의 전용률은 상대적으로 떨어지고 있다. 전용률이 높은 상가ㆍ오피스텔이 수익을 올리는 데 그만큼 유리하다는 얘기다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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