나홀로 아파트 고공비행

▲ 나홀로 아파트가 주택시장에서 각광을 받고 있다.[일러스트=아이클릭아트]
나홀로 아파트는 일반주택 사이의 좁은 땅을 활용해 지은 소규모 아파트다. 과거 재건축 사업의 유행으로 지어졌지만 정작 시장의 외면을 받았다. 하지만 전세난으로 저렴한 가격에 내 집 마련을 원하는 실수요자가 늘면서 분위기가 바뀌었다. 저평가된 나홀로 아파트도 잘만 고르면 대단지 못지않다. 나홀로 아파트의 인식을 바꿔야 할 때다.

서울 동작구 사당동에 거주하는 직장인 박경한(45)씨는 여윳돈으로 임대사업에 나서기로 했다. 박씨가 주목한 곳은 마포구 성산동에 위치한 소형 아파트. 130가구 규모의 작은 단지로 구성된 이른바 ‘나홀로 아파트’였다. 박씨는 주변 시세보다 25%가량 저렴하다는 점이 마음에 들었다. 매도자가 하룻밤 사이 매매가격을 1000만원 올렸음에도 교통 여건이 좋고 상암동 인근의 임대 수요가 풍부해 매입을 결정했다.

주택 분양 시장에 나홀로 아파트가 급부상하고 있다. 나홀로 아파트란 일반 주택가 또는 아파트 단지 사이의 좁은 땅에 지어진 소규모 아파트를 말한다. 일반적으로 1~2개동 100가구 미만으로 구성된다.

우리나라에 이런 형태의 아파트는 1990년대 등장했다. 단독 주택가에 있는 여러 세대를 합쳐 1~2개동 아파트를 짓는 소규모 재건축 사업이 유행처럼 번진 것이다. 하지만 시장에서는 미운오리 취급을 받았다. 투자자들이 서울과 수도권의 인기 지역에 들어선 1000가구 이상의 중대형 단지에만 몰려들었기 때문이다. 주로 상업시설 주변에 있는 소규모 단지는 주거 여건이 나쁘고 환금성도 떨어진다는 약점 때문에 투자자의 외면을 받았다. 이런 이유에서 남아 있는 나홀로 아파트는 지은 지 20년 이상 된 것들이 많다.

하지만 최근 분위기는 다르다. 서울 강서구에 있는 ‘나홀로 아파트’ A아파트는 2008년 2억원 수준의 거래 가격이 현재는 2억8000만원으로 상승했다. 같은 기간 59㎡(약 17평), 287가구로 이뤄진 수원의 B아파트는 1억6750만원에서 2억원까지 올랐다.

나홀로 아파트의 몸값이 오른 이유는 저평가된 가격과 편의성에 있다. 심화되는 전세난도 나홀로 아파트의 인기를 높이고 있다. 최대한 저렴한 가격에 집을 마련하려는 실수요자들이 나홀로 아파트로 눈을 돌리고 있는 것이다. 특히 역세권을 아우르는 일부 단지의 경우 없어서 못 팔 지경이라는 게 업계 관계자의 말이다.

나홀로 아파트는 임대사업으로도 좋다. 수익률이 나쁘지 않아서다. 지난해 하반기 국토교통부가 발표한 아파트 실거래가를 분석해봤다. 그 결과, 서울에 있는 나홀로 아파트의 연간 임대 수익률은 3.9%였다. 일반 아파트의 수익률인 3.1%보다 높은 수치다. 경기도 지역의 나홀로 아파트의 임대 수익률은 4.9%에 달했다.

이런 유형의 아파트는 다른 수익형 부동산인 오피스텔과 도시형 생활주택과 비교해도 장점이 많다. 서울 강남권과 도심의 역세권 주변 나홀로 아파트의 주요 임차인 층은 신혼부부나 전문직 종사자가 대부분이다. 임차인의 신분과 소득수준이 보장돼 연체나 세입자 관리의 리스크가 상대적으로 적다. 또한 다른 수익형 부동산은 준주거지역과 상업지역에 주로 들어서는 데 반해 나홀로 아파트는 주거지역에 들어서기 때문에 거주 환경 면에서 낫다. 규모는 작지만 어쨌든 ‘아파트’라는 점에서 투자자들 입장에서도 안정적이다.

주택 시장 틈새를 노려라

시세도 상승세다. 천정부지로 치솟는 전세금이 매매가를 든든하게 받쳐주고 있어서다. 실제로 서울 서초구 잠원동의 나홀로 아파트인 잠원위브 아파트는 현재 매매가가 4억7000만~5억원으로 1년 전보다 5000만~6000만원가량 올랐다. 전세금은 3억5000만~3억8000만원으로 전세가율은 70%를 훌쩍 넘어섰다.

이 때문에 업계에서는 나홀로 단지의 인기가 당분간 지속될 것이라고 전망하고 있다. 특히 나홀로 아파트는 대부분 시장 수요가 많은 85㎡(약 25평) 이하의 소형 물량으로만 구성돼 있다. 여기에 인근에 대단지 아파트가 줄줄이 들어서는 점도 호재다. 늘어나는 교통·편의시설 그리고 학군 등을 대단지 아파트와 똑같이 이용할 수 있는 이유에서다.

나홀로 아파트에 투자할 때도 유의할 점은 있다. 제일 중요한 것은 입지다. 나홀로 아파트는 통상 단지형 아파트보다 대지 면적이 적어 쉼터·공원 등 녹지 공간이 부족하다. 대형상가와 같은 편의 시설도 많지 않다. 더구나 단독 주택이 모여 있는 곳에 많아 쾌적성도 떨어진다.


이런 이유로 대단지 아파트 주변에 있는 나홀로 아파트를 노리는 게 좋다. 부족한 기반시설을 보완할 수 있어서다. 인근에 대단지 아파트가 있으면 녹지 공간과 편의 시설을 공유할 수 있다. 나홀로 아파트가 큰 도로와 인접하거나 역세권에 있어도 투자를 망설일 필요가 없다. 대개 1~2인 가구 규모의 젊은층이 거주한다는 점을 고려하면 출퇴근이 용이한 곳일수록 인기가 높아서다.

발품을 파는 것도 중요하다. 현장 답사를 통해 대단지와의 인접성, 교통 여건, 조망권 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다는 얘기다. 이유는 간단하다. 나홀로 아파트는 세대수가 적다 보니 비슷한 규모의 단지형 아파트에 비해 상대적으로 관리비가 높게 책정된다.

입지 판단이 중요

더불어 자녀가 생길 경우 먼 학교 때문에 어려움이 생길 수도 있다. 오래된 아파트는 새 아파트보다 감가상각이 빠르다는 점도 고려해야 한다. 교통여건이 좋은 도시형생활주택, 오피스텔이 도심에 계속해서 지어지고 있는 만큼 이들 주택이 입주하는 1~2년 뒤에는 희소가치도 변할 가능성도 있다. AS를 생각한다면 어느 정도의 브랜드 인지도를 확보한 건설사의 아파트를 선택하는 것이 좋다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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임대수요 풍부한 오피스텔이 온다

▲ 가산 대명 벨리온 조감도.[사진=부동산센터 제공]
서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 총 585실로 연면적 2만4990㎡, 지하 3층~지상 16층 규모다. 전용면적 16~31㎡, 9개 타입으로 공급될 예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층은 상가, 지상 2층 부터 16층은 오피스텔로 구성됐다. 이중 약 97%가 전용 16㎡으로 임대 수익형 오피스텔로 유리하다. 실당 분양가는 미정이며 주변 임대료 수준은 보증금 1000만원에 55~60만원 수준이다.

입지도 좋다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 오피스텔 공급이 전무한 지역이다. 여기에 1ㆍ7호선과는 도보 3분 거리에 불과하다. 인근에 오피스텔이 없어 희소가치도 높다. 디지털단지 내 13만명의 근로자를 독점할 수 있다. 가산디지털단지는 2000년 IT산업단지로 육성되고 있으며 영상, 출판, 정보통신업의 지식산업센터가 있는 국가산업단지다.

주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다. 문의는 02-6022-7070이다.

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