공실 줄이는 전략 ‘IF 가정법’

부동산의 ‘…라면’ 법칙

▲ 수익형 부동산 투자의 우선순위는 사전ㆍ사후 공실을 최소화하는 것이다.[사진=뉴시스]

수익형 부동산 시장에 투자자가 몰리고 있다. 은행금리보다 수익률이 높은 데다 투자 부담이 적은 소액상품도 넘쳐나기 때문이다. 하지만 몰리는 사람만큼 투자실패 사례도 늘어나고 있다. 매매 차익에만 매달리다 공실 리스크를 고려하지 않은 결과다. 공실 리스크를 피할 수 있는 방법은 없을까. 부동산 전문가들은 ‘IF 가정법’에서 답을 찾을 수 있다고 말한다.

수익형 부동산 투자의 가장 큰 적은 ‘공실’이다. 임대가 안 돼서 공실이 발생하면 곧바로 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 특히 과도한 대출을 했을 경우 공실이 발생하면 이자를 내기 힘들어질 수도 있다. 공실 리스크를 벗어날 해법은 물론 있다. 전문가들은 인구 유입지역, 특화 디자인 상가, 선임대 상가, 공급 부족 지역 등을 눈여겨봐야 한다고 조언한다.

■사람이 몰리면 … = “사람이 몰리는 곳에 돈이 몰린다”는 말이 있듯, 부동산 투자도 돈을 벌기 위해서는 사람이 모이는 곳으로 가야 한다는 격언이 있다. 유입인구가 많은 지역을 먼저 살펴봐야 하는 이유다. 사람이 많으면 임대수요가 풍부할 수밖에 없다. 자연스레 공실 위험도 준다. 특히 업무지구와 대형 상권이 집중된 지역이 그렇다. 서울권에서는 명동ㆍ광화문ㆍ충무로ㆍ공덕역ㆍ홍대입구역 등이 대표적이다.

통계청 자료를 보면, 종로구와 중구 지역에서 근무하는 상주인력은 500만명 이상이다. 유동인구도 하루 평균 42만명을 넘어선다. 수도권과 지방도시 가운데 기업 투자가 활발한 곳도 주목해야 한다. 삼성ㆍLG 등 기업들의 대규모 투자가 이어지거나, 기업도시의 기업유치가 늘면 수익형 부동산의 수요가 증가하기 때문이다. 지자체에서 대기업을 유치한 인천ㆍ평택ㆍ청주ㆍ원주 등이 대표적이다.

▲ 선임대 상가나 오피스텔은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 투자자에게 적합한 상품이다.[사진=뉴시스]

■디자인이 독특하면 … = 독특한 디자인을 갖춘 건물에 투자하는 것도 공실 리스크를 벗어날 수 있는 방법이다. 디자인이 뛰어난 건물은 전시효과까지 더해 지역 랜드마크로 자리를 잡을 수 있다. 최근 건설사들이 천편일률적인 네모난 건물에 공간만 있는 설계를 버리고 다양한 디자인에 실용적인 공간 구성으로 특화된 상품을 선보이는 이유다. 2005년 분양한 서초구의 오피스텔 ‘부띠크모나코’가 대표적이다. 이 건물은 정육면체로 된 공간이 군데군데 튀어나오거나 들어간 파격적인 디자인으로 여러 디자인상을 수상했다.

디자인 내세워 차별화

덕분에 강남 고급 오피스텔의 대명사로 꼽히고 있다. 강남역과 가깝다는 지리적 이점까지 더하면서 몸값도 천정부지로 솟았다. 이 오피스텔의 103㎡(약 31평) 매매가는 11억원 선이다. 강남역 역세권인 서초타운트라팰리스 전용 103㎡(9억원)보다 2억원가량 높은 셈이다. 독특한 디자인은 분양시장에도 영향을 미친다.

반도건설이 세계 3대 산업디자이너로 불리는 ‘카림 라시드’와 손잡고 선보인 브랜드상가 ‘카림애비뉴 동탄’은 분양 2주 만에 완판될 정도로 흥행했다. ‘타운형 테마 스트리트 몰’이라는 디자인 콘셉트가 투자자들에게 먹힌 것이다. 회색과 분홍색이 조화를 이뤄 한데로 모이는 사선 패턴으로 설계된 점도 주목을 받았다.

■임대를 먼저 한다면 … = 선임대 상가 투자는 공실 위험을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다. 사업 시행자가 분양을 하기 앞서 먼저 세입자를 유치한 후 분양에 나서기 때문이다. 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다. 또한 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수도 있다.

계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기도 쉽다. 하지만 선임대 상가가 시장에 나오는 경우가 드물다는 점은 단점이다. 공급자 입장에서는 임대차 계약을 서둘러 진행했다가 투자자가 해당 업종을 꺼리면 분양 자체를 진행할 수 없기 때문이다. 또한 가짜 세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다.

■공급이 거의 없다면 … = 공급이 없거나 적었던 지역의 수익형 부동산도 공실 위험이 적다. 공급 가뭄 지역에는 기존 물량이 오래돼 신규 상품으로 갈아타려는 ‘이전 수요’가 발생하기 때문이다. 또한 급등하는 전세가로 내 집 마련에 나서거나 수익형 부동산을 선점해 임대사업을 하려는 대기수요도 풍부하다. 공급과잉 논란에서도 자유롭고 대기업 이전, 산업단지 등이 조성될 가능성도 높다.

공급 없으면 더 좋다

실제로 공급이 없었거나 한동안 뜸했던 지역의 오피스텔과 상가들은 청약 성적과 계약률도 좋았다. 신규 오피스텔과 상가 공급이 전무하다시피 한 2ㆍ6호선 환승역인 합정역과 5ㆍ6호선과 공항철도, 경의선 환승역인 공덕역 일대에서 지난해 3월 분양한 ‘마포 한강 2차 푸르지오’ 오피스텔은 평균 13.7대 1로 분양개시 7일 만에 완판됐다.

GS건설이 분양했던 공덕역 역세권 ‘공덕 파크자이’ 상가 역시 57실 공개청약을 진행한 결과 평균 약 68대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보이며 하루 만에 100% 분양을 마감했다. 최근 3~4년간 오피스텔 공급이 없었던 마포 신공덕동 ‘공덕역 블루마리’와 광진구 화양동에 ‘광진 캠퍼스시티’의 경우 분양개시 3개월 만에 100% 분양을 마감했다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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