저자가 저자에게 묻다 ➐ 「10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기」 임동권 소장
모든 샐러리맨의 로망인 ‘꼬마빌딩’ 한 채 갖는 노하우를 구체적으로 알려주는 책인 「10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기」는 지금까지 13쇄를 출간(3만여권)하는 등 인기리에 판매되고 있다. 빌딩 한 채 갖기를 열망하는 서민들로부터 많은 인기를 얻고 있다는 방증이다. 17년간 해외의류수출 영업을 전문으로 했던 이색 부동산전문가 임동권(56) 하나빌딩연구소 소장을 만나, ‘꼬마빌딩’을 갖는 노하우를 물어봤다.
“시중에 나와 있는 재테크 책의 저자 가운데 현직 중개사는 드뭅니다. 이게 가장 큰 차별화 포인트입니다.”
✚ 현실적인 내용을 담았다는 건가요?
“그렇습니다. 이 책에는 저의 생생한 경험담이 들어 있어요. 요컨대, 제가 발굴한 매물을 고객에게 권유함으로써 그 고객을 ‘꼬마 빌딩주’로 만든 경험 같은 것들이요. 누구든 월세 500만~1000만원쯤 나오는 ‘꼬마빌딩의 주인’이 될 수 있다는 점을 알리고 싶었죠.”
✚ 2011년도에 베스트셀러에 오른 「빌딩부자들」과는 조금 다른 콘셉트네요.
“그렇습니다. 그 책은 일간지 부동산 기자 출신이 한국의 빌딩부자 50명을 2년간 인터뷰한 내용을 책으로 엮은 겁니다. 이미 빌딩 부자가 된 수백~수척억원대의 빌딩부자를 대상으로 하고 있어, 일반인에겐 괴리감이 있었을 겁니다.”
임대수익률 투자 기준 삼아야
“빌딩투자에 그렇게 큰돈이 필요하지 않아요. 서울이나 수도권의 예를 들어볼까요. 이곳의 99~132㎡(30~40평) 대지 위에 있는 다가구주택이나 상가주택은 5억~8억원 선에서 구할 수 있어요. 서울 영등포구청역 이면지역에서 최근 ‘대지 102㎡(약 31평), 지상4층 다가구주택, 매매가 7억원, 보증금 5억2000만원’의 매물이 나왔는데, 금세 거래됐죠. 종잣돈 2억원만 있으면 매입할 수 있다는 겁니다. 영등포역 부근이 이 정도라면 더 싼 매물을 찾을 수도 있을 겁니다.”
✚ 빌딩투자에서 리모델링도 중요한 부분 아닌가요?
“그렇습니다. 쉽게 말해 리모델링은 ‘성형수술’입니다. 본판이 멀쩡하지만 외견상 볼품없는 부분을 보기 좋게 단장하는 일이죠. 철근콘크리트조 건물은 잘만 관리하면 100년도 거뜬합니다. 적게 잡아도 60년은 기본이죠. 다만 20~30년 경과된 건물이 시장에 나오면 건물가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강합니다.”
✚ 그래서 ‘리모델링 15%룰’을 만들었나요?
“저는 리모델링을 큰돈을 벌 수 있는 ‘재테크의 비기秘機’라고 생각합니다. 하지만 리모델링에 상당한 금액을 투자하면 배보다 배꼽이 큰 셈이 되죠. 문제는 리모델링 비용을 얼마나 투입하는 게 좋으냐는 겁니다. 전 리모델링시 투입 비용을 매입비용의 최대 15% 이내로 제한해야 한다고 봅니다. 이 법칙은 제가 수많은 물건을 분석한 끝에 도출해낸 겁니다.”
✚ 구체적으로 말씀하신다면요.
“건물 외벽과 화장실, 옥상방수, 벽면 페인팅 정도에 그치는 리모델링은 5~10%, 엘리베이터 설치와 내부 구조변경 같은 대수선이라도 15% 이내로 비용을 한정해야 수지가 맞는다는 매우 중요한 룰입니다.”
✚ 사실 건물가격 등 부동산 관련 정보는 인터넷만 활용하면 곧바로 알 수 있습니다. 하지만 이 가격이 적정한지는 어떻게 판단할 수 있나요?
“돈이 될 만한 물건인지 아닌지를 알아보는 안목이 재테크의 핵심입니다. 그 핵심을 알기 위해서는 가치평가를 할 줄 알아야 합니다. 상가주택이나 건물 같은 수익성 부동산은 객관적인 가치를 평가할 기준이 마련돼 있지 않아서 평가가 쉽지 않습니다. 좋은 안목을 갖기 위해서는 장기간의 투자경험이 선행해야 하지만 그것도 쉬운 일이 아니죠.
“독자들에게 알려드릴 수 있는 가장 손쉬운 방법은 ‘임대수익률’의 산출입니다. 저금리 시대인 요즘 서울 지역 30억원 이하 건물의 경우 임대수익률이 4% 이상이면 양호하다고 봐야 합니다. 수도권으로 가면 5% 이상이면 양호한 것이구요.”
✚ 저금리 시대에서 양날의 칼은 ‘레버리지’입니다. 레버리지를 활용하면 투자 규모를 늘릴 수 있지만 리스크도 큽니다.
“물론입니다. 레버리지 효과란 남의 돈을 빌려서 투자했을 때 수익성이 더 좋아지는 것을 뜻합니다. 은행 이자율이 투자대상 부동산의 수익률보다 낮을 경우 융자를 이용하면 수익성이 더 좋아집니다. 요즘처럼 이자율이 낮은 때에는 융자를 이용할 경우 높은 수익을 낼 수 있습니다. 그렇다고 너무 많은 비중을 두면 향후 공실이 발생할 경우 고통스러울 수 있습니다.”
레버리지 최대치는 40%
✚ 레버리지의 최대치를 어느 정도로 보면 좋을까요?
“전 최대치를 40%로 봅니다.”
✚ 부자가 되려는 꿈만 가지고 있고, 구체적인 행동은 하지 않는 이들에게 당부하고 싶은 말씀이 있다면요.
“대부분의 사람은 첫 투자를 하고 최상의 결과를 노립니다. 그러다 잘 안 되면 햄릿처럼 망설이면서 시간을 보내죠. 지금부터라도 적정수익률을 정해놓고 적정한 물건이 나오면 투자해 보세요. 그러면 투자안목이 생기고, 나름의 투자비법을 만들 수 있을 겁니다. 월급쟁이나 자영업자가 꼬마 빌딩주가 되는 것은 막연한 꿈이 아닙니다.”
김영호 김앤커머스 대표 tigerhi@naver.com ｜더스쿠프
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