외국인이 흔드는 수익형 부동산

▲ 외국인을 대상으로 한 수익형 부동산이 새로운 투자 대안으로 각광 받고 있다.[사진=뉴시스]
외국인이 수익형 부동산 시장을 흔들고 있다. 외국인이 큰돈을 베팅해서가 아니다. 외국인을 잡으려는 수익형 부동산의 수요가 갈수록 많아지고 있어서다. 실제로 외국인 대상 수익형 부동산 임대사업이 활력을 띠고 있다. 호텔식 서비스를 제공하는 레지던스형 오피스텔도 같은 이유로 블루오션으로 떠올랐다. 하지만 여기에도 리스크가 존재한다.

저금리 기조가 지속되면서 은행금리보다 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 자금이 몰리고 있다. 그 중 주목을 받고 있는 건 외국인 대상 수익형 상품이다. 정부의 외국인(외국기업)의 투자를 유치하려는 정책이 지속되고 있는데다 개방화 시대의 영향으로 외국인의 유입이 지속적으로 늘어날 전망이기 때문이다. 외국인 렌트사업, 레지던스형 오피스텔 등 외국인 관련 트렌드를 반영한 수익형 상품에 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있다.

국내에 거주하는 외국인의 수는 지난 10년 동안 3배 이상 증가했다. 지난해 국내 거주 외국인의 수는 174만명을 넘어섰다. 우리나라 전체 인구의 3.4%에 달하는 규모로 충북·대전 등 일부 광역자치단체 인구보다 많은 수준이다. 외국인 대상 렌트사업이 수익형 부동산의 블루오션으로 떠오른 이유다. 외국인 대상 주택임대사업의 이점은 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있다는 것이다. 또한 임대기간(일반적으로 2년)의 월세를 입주 전에 한꺼번에 받아 초기 투자비를 빨리 회수할 수도 있다.

외국인 대상 임대사업의 수익률은 연 9~10%다. 2002년 이전 12%를 웃돌던 수익률에는 못 미치지만 여전히 예금금리 대비 높은 수익률을 뽐낸다. 하지만 금리 이상의 수익을 올릴 것으로 예단해선 안 된다. 외국인 대상 임대사업에도 다양한 변수가 있다. 무엇보다 임대계약서 작성 등의 절차가 까다롭다. 계약서를 영어로 작성하는 데다 중개부터 계약·관리까지의 모든 과정이 내국인을 대상으로 하는 주택임대차보호법과 차이가 있다.


지역과 주택의 규모·형태, 수요층에 따라 수익률이 달라질 수 있다는 점도 잊어서는 안 된다. 그중 지역이 중요하다. 외국인이 선호하는 지역은 서울 용산구 한남동과 이촌·이태원·보광동 등이다. 외국인의 지역별 거주 비율은 용산 일대가 서울 전체의 55~60%를 차지하고 있다. 도심 및 강남권과 가깝다는 지리적 특성 때문이다. 세계 각국의 대사관과 외국인 대상 음식점·편의시설 등도 몰려있어 외국인이 가장 선호하는 지역이다.

나머지 40〜45%는 서초구 방배동과 성북구 성북동, 강남구 삼성동, 서대문구 연희동 등에 분산 거주하고 있다. 이에 따라 외국인이 선호하는 지역이 아닌 경우에는 임대수익이 예상치를 밑돌 수 있다는 점을 잊어선 안 된다. 최근 외국인 대상 임대 물량이 증가한 것도 리스크다. 수익률만 보고 투자에 나섰다간 실패할 공산이 크다는 얘기다.

외국인 임대사업 인기몰이    

외국인 대상 임대사업의 유의사항은 이뿐만이 아니다. 평면 등 내부설계를 외국인의 취향에 맞게 설계해야 한다. 일례로 외국인은 거실을 중심으로 생활하기 때문에 거실을 넓게 구성하는 것이 중요하다. 또한 1대 이상의 주차공간이 확보돼야 한다. 특히 업무 처리를 위해 밤 시간을 이용해 자국과 연락하는 경우가 많아 별도의 사무공간도 필요하다. 주방과 식당이 분리돼 있는 것을 선호한다는 것도 참고할 필요가 있다.


한국을 찾는 외국인 관광객이 증가하면서 호텔식 서비스를 제공하는 레지던스형 오피스텔도 주목을 받고 있다. 오피스텔의 낮은 수익성과 호텔의 용도 변경이라는 단점을 보완하면서 수익형 부동산 투자의 대안으로 떠오르고 있다는 얘기다.

레지던스형 오피스텔의 가장 큰 특징은 발레파킹·조식제공·세탁 등 호텔식 서비스를 제공한다는 것이다. 시설 고급화 이후 특별한 서비스 제공이라는 주거 트렌드가 오피스텔에 반영되고 있다는 분석이다. 하지만 임대료와 관리비가 상승하면 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다. 또한 주거용으로 사용하면 1가구 2주택 이상 보유자가 될 수 있는 만큼 세금도 따져봐야 한다.

서비스드 레지던스의 인기도 높아지고 있다. 숙소 안에서 취사와 세탁이 가능한 새로운 숙박·주거시설로 중장기 투숙 목적의 내·외국인이 즐겨 찾고 있다. 최근에는 젊은층이 파티 장소로 이용하는 경우도 늘어나면서 수요가 증가하고 있다. 외국인 관광객이 많이 찾는 명동과 강남역 일대 레지던스 오피스텔의 수익률이 일반 오피스텔보다 2~3% 이상 높은 이유다. 투자도 용이하다. 오피스텔을 서비스드 레지던스로 전환하면 위탁업체가 임대와 관리 등 업무를 수행하고 투자자는 매월 일정 금액의 수익금을 받으면 된다.

▲ 외국인 대상 수익형 부동산 투자의 경우 수요와 사용자의 특성을 잘 살펴야 손실을 줄일 수 있다.[사진=뉴시스]
물론 여기에도 주의해야 할 점은 있다. 무엇보다 위탁업체가 제대로 운영하지 못하거나 객실 가동률이 떨어지면 임대 수익이 낮아질 수 있다. 또한 일반 오피스텔과 달리 준공 후 로비와 레스토랑, 연회장 등을 갖춰야 하기 때문에 분양가가 높게 책정되고 양도차익을 기대하기도 어렵다.

호텔식 오피스텔도 주목 받아      

생활형 숙박시설로 허가를 받았는지도 체크해야 한다. 레지던스 용도인 경우 허가를 받아야 합법적으로 숙박업을 할 수 있기 때문이다. 오피스텔로 허가를 받을 경우 이후 숙박업으로의 용도변경이 불가능할 수 있어서다. 법적인 부분을 확인했다면 시장성을 살펴야 한다. 서비스드 레지던스의 경우 분양 형태이기 때문에 2년까지는 투자수익률이 보장되지만 이후에는 수익을 장담할 수 없다. 이에 따라 숙박 수요 대비 공급이 덜한 지역을 선택한 다음 상품경쟁력과 위탁업체 경쟁력, 분양가 경쟁력을 살펴 투자하는 것이 안전하다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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