생활 속 재무설계 | 리츠 투자
부동산 투자의 가장 큰 선입견은 목돈이 필요하다는 것이다. 은행 대출을 받지 않으면 아파트를 구입하기 어려운 게 현실이기 때문이다. 하지만 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 방법도 있다. 대표적인 상품은 리츠(REITs)다. 리츠의 장단점을 냉정하게 분석해 봤다.
리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자·운영하고 수익을 투자자에게 돌려주는 방식이다. 쉽게 말해 부동산 공동구매인 셈이다. 또한 부동산투자신탁의 경우, 증시에 상장되기 때문에 주가 상승에 따른 시세차익도 노릴 수 있다. 저금리가 계속되고 있는 상황에서 고수익을 노릴 수 있는 매력적인 상품이다.
리츠는 크게 회사형과 신탁형으로 나눌 수 있다. 회사형은 주식을 발행해 투자자를 모으는 것이다. 일정 기간을 단위로 배당을 하고 주식시장에 상장해 사고 팔 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 방식이다. 상장은 되지 않는다. 일반 투자자가 리츠에 투자하는 방법은 ▲ 펀드공모에 직접 참여 ▲ 펀드 증시 상장 후 주식 매입 등이다. 공모에 참여하는 경우 저렴하게 주식을 매입하기 때문에 증시 상장에 따른 시세차익을 기대할 수 있다.
리츠 시장의 성장을 기대하는 요인은 또 있다. 정부 정책이다. 정부는 전월세 시장이 갈수록 불안해지자 민간 임대공급 활성화를 통해 안정을 꾀하고 있다. 리츠의 투자 대상이 다양화될 공산도 크다. 도입 초기엔 주거용 아파트나 업무용 상가가 리츠 시장을 주도할 것이다. 하지만 시장이 활성화되면 미국처럼 호텔·물류센터·쇼핑몰·할인매장 등 특정 부동산에 투자하는 특화된 상품이 등장할 것으로 전망된다.
리츠는 법령상 배당 가능이익의 90% 이상을 배당해야 한다. 또한 실물자산 특유의 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있다. 하지만 안심은 금물이다. 투자 상품의 약점과 부동산 임대사업의 리스크를 동시에 갖고 있기 때문이다. 특히 부동산 관련 사업이 잘못 추진되면 큰 손실을 입을 수도 있다. 리츠 운용사의 전문성도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 임대사업의 노하우가 없다면 실패할 가능성이 높아서다. 유사 리츠상품이 시장에 판을 친다는 점도 주의해야 한다.
이에 따라 투자자는 투자대상 부동산개발사업의 유망성, 운용사의 전문성은 물론 어떤 방법으로 원금이 보전되는지도 면밀히 따져봐야 한다. 지금의 리츠 시장은 초기단계라서 투자자와 매물이 많지 않아 10% 안팎의 수익을 올리고 있다. 하지만 리츠 투자가 늘어나면 지금의 수익률을 유지할 수 있을지 장담하기 어렵다. 정부의 정책 변화에 따라 부동산 시장이 영향을 받는다는 것도 염두에 둬야 한다. 당장의 수익률만 보고 투자를 했다간 큰코다칠 수 있다는 얘기다.
서혁노 한국경제교육원 부원장 shnok@hanmail.net | 더스쿠프
서혁노 한국경제교육원 부원장
shnok@hanmail.net
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