금리인하로 부동산 뜨거워질까

한국은행이 기준금리를 전격 인하했다. 당연히 부동산 시장도 들썩이고 있다. 새로 분양하는 견본주택에 수요자들의 발걸음이 끊이지 않는 이유다. 하지만 주택 매매는 신중하게 해야 한다는 의견이 많다. 금리인하가 주택시장에 활력을 불어넣기 역부족이라는 게 이유다.

▲ 한국은행이 1년 만에 기준금리 인하를 결정하면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.[사진=뉴시스]

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 사상 최저인 1.25%로 낮췄다. 부동산 시장은 일단 반색을 표한다. 지난해 상반기까지 부진했던 아파트 가격이 6월 한은 기준금리 인하를 계기로 크게 반등했기 때문이다. 신규 분양시장도 흥행할 공산이 커졌다. 금리인상 우려가 사라지면서 주택 구입을 망설이던 실수요층이 분양시장에 몰리고 있어서다. 웃돈(프리미엄)을 노리고 분양권 전매에 뛰어드는 이들도 늘어날 전망이다.

한국감정원에 따르면 올 1~4월 전국 아파트 매매 22만8277건 중 분양권 거래는 4만6294건으로 20.2%를 차지했다. 5명 중 1명이 분양권을 전매했다는 얘기다. 실제로 금리인하가 결정되고 맞은 첫 주말(6월 11~12일) 수도권 주요 단지 견본주택에는 10만여명의 인파가 몰렸다.

강남 재건축 현장은 대표적인 금리인하 수혜지역으로 꼽힌다. 연일 최고가를 경신할 정도다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 112㎡(약 33평)는 최근 13억7000만원에서 거래됐다. 2006년 12월 최고가인 13억6000만원을 넘어서는 금액이다. 강남 재건축 아파트 열풍은 서울 일반아파트 가격 상승으로 옮겨 붙어 지난 6월 둘째주 0.09%의 가격 상승세를 견인하기도 했다.

하지만 금리인하가 주택시장에 긍정적 역할만 하는 건 아니다. 무엇보다 서민의 주거난은 더욱 심화될 것이다. 임대사업자 입장에서는 전세금을 은행에 묶어 이자 수익을 내는 것보다 월세금으로 얻는 수익률이 높기 때문이다. 집주인이 전세에서 월세로 전환할 가능성이 커졌다는 얘기다. 이런 현상은 전셋값을 더욱 끌어올리는 악순환으로 작용할 게 분명하다. 전세가 월세로 전환되면서 전세 자체가 품귀현상을 겪을 가능성이 높기 때문이다.

실수요 심리를 부추기지 못할 거라는 분석도 나온다. 금리인하폭이 적을 뿐만 아니라 은행의 여신심사 가이드라인이 수도권(2월)에 이어 지방(5월)까지 확대됐기 때문이다. 실제로 이 가이드라인이 확대 적용되면서 대출을 받아 집을 사려는 실수요자들이 줄어들고 있다.

결국 0.25%포인트의 금리인하로는 부동산 시장의 추세를 바꾸기 어려울 것으로 보인다. 과열 양상을 띠고 있는 분양시장 외엔 돈이 갈 곳이 마땅치 않다는 거다. 이 때문에 부동산 전문가들은 섣불리 주택매매 시장에 뛰어들어선 안 된다고 경고한다. 내집 마련의 문턱이 낮아진 것은 사실이지만 시장의 활성화를 기대하긴 어렵기 때문이다. 특히 올 하반기에 도사리고 있는 경제 변수가 많아 집을 일찍 구매하면 손해를 볼 공산도 크다. 올해 공급량이 지난해보다 줄었음에도 매도자들이 가격을 내리지 않고 있는 것도 내집 마련 시기를 가늠해 봐야 하는 이유다.

수익형 부동산으로 눈 돌릴 때

반면 수익형 부동산 시장은 금리인하를 반기는 분위기다. 오피스텔ㆍ상가 등 다양한 임대상품이 안정적인 수입처로 꼽히고 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난해 총 24만4428건의 상업용 부동산 거래가 이뤄졌다. 2012년 14만5098건에 비해 68.5%나 급증한 수치다. 지난해 저금리가 계속되면서 대체 투자를 고민하는 개인 투자자의 자금이 몰린 결과다. 이번 금리 인하 결정은 이런 투자 현상에 불을 붙일 공산이 크다.

특히 대출 의존도가 높은 상가, 오피스 등의 상품에 주목할 필요가 있다. 상가의 경우, 역세권ㆍ대학가 등 인기 지역을 중심으로 선임대 상가를 고려할 만하다. 선임대 상가란 공급업체가 입점 업종을 골고루 구성하고 여기에 적합한 임차인을 모집해둔 뒤 투자자에게 상가를 분양하는 방식을 말한다. 투자자에게는 임차인을 구하지 못해 점포를 비워놓는(공실) 부담을 줄일 수 있다는 게 장점이다.

소액투자의 대표 상품인 오피스텔 시장에도 따뜻한 바람이 불 전망이다. 수익률이 하락세이긴 하지만 은행예금 금리에 비해 높은데다 최근에는 주거용으로 이용하는 수요자도 많기 때문이다. 업계에 따르면 지난 5월말 기준 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.52%다. 시중은행, 저축은행 1년 기준 정기 예금금리의 2~5배가량 높은 수준이다. 금리인하로 시중은행 금리가 내려가면 오피스텔의 수익률은 더욱 부각되게 마련이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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