가치를같이읽다

지난 4월 서울 영등포구 신길동에 전용면적 22㎡(약 7평) 원룸형 오피스텔을 1억5500만원에 분양 받은 박경한(43)씨는 혼란에 빠졌다. 오피스텔은 용도에 따라 적용되는 세금이 다르다는 말을 들었기 때문이다. 주택 임대사업자로 등록하면 취득세 등 각종 세금감면 혜택을 받을 수 있다고 한다. 반면 500만원에 해당하는 부가가치세를 환급받으려면 일반 임대사업자(업무용)로 등록을 해야 한다. 박씨는 세금을 최대한 줄일 수 있는 방법을 고민하고 있다.

박씨와 같은 고민을 하는 투자자들이 늘고 있다. 저금리ㆍ저성장 등의 영향으로 투자처가 마땅치 않은 상황. 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다는 오피스텔을 두고 투자자의 관심은 커졌는데, 투자 방법을 잘 모르기 때문이다. KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔의 연간 임대수익률은 5월말 기준으로 5.33%로 집계됐다. 2014년 11월(5.62%) 이후 수익률이 낮아지고 있긴 하지만 1%대 중반에 불과한 정기예금 금리와 비교하면 여전히 높다.

문제는 오피스텔의 성격이 애매하다는 점. 오피스텔은 건축법상 업무용 시설이지만 주거용으로도 임대가 가능한 상품이다. 용도를 기준으로 세법 적용을 다르게 받기 때문에 취득ㆍ보유ㆍ양도 단계에서 누리는 세제 혜택도 다르다. 따라서 오피스텔을 신규 분양받을 때는 세금 유불리를 세심하게 따져봐야 한다는 것이 전문가들의 중론이다.

박씨의 사례로 사업자별 감면 혜택을 따져보자. 오피스텔을 구입하면 분양가 혹은 매매가의 4.6%의 취득세를 납부해야 한다. 이는 일반 아파트 취득세(1.1%)의 4배가 넘는 어마어마한 수준이다.

취득세냐 부가가치세냐

일반 임대사업자로 등록하면 취득세 감면 혜택이 없다. 박씨는 취득세 713만원을 전액 부담해야 한다. 대신 일반 임대사업자는 부가가치세(신규 오피스텔 건축비의 10%)를 환급 받을 수 있다(10년 임대 조건). 건물분 분양가가 5000만원이라면 일반 임대사업자로서 박씨가 돌려받는 부가세는 500만원이다. 이를 고려하면 박씨가 업무용 오피스텔 취득 시 부담하는 실질적인 세금은 213만원(713만원-500만원)이다. 박씨로선 주택 임대사업자로 등록하는 게 투자 초기에는 유리하다고 볼 수 있다.

보유나 양도 단계를 감안해도 주택 임대사업자의 세제 혜택이 더 많다는 게 업계의 중론이다. 특히 2018년까지는 2호 이상의 임대주택을 임대하는 경우 면적에 따라 재산세 감면혜택(전용면적 60㎡이하 50%, 85㎡이하 25%)도 있다.

고급 오피스텔 투자자라면 일반 임대사업자로 등록하는 게 유리하다. 분양가가 2억1000만원(토지 1억원, 건축비 1억원, 부가가치세 1000만원)인 오피스텔을 예로 들어보자. 이 경우, 환급받을 수 있는 부가가치세 규모는 1000만원이다. 취득세(966만원)를 감안하면 일반 임대사업자로 등록해 부가가치세를 환급받는 것이 더 낫다.

실수요자라면 세금 더 내야

특히 주거용 아파트에 적용되는 세금과 비교하면 아파텔의 세금 부담이 확연히 드러난다. 현행법상 아파트는 분양가 또는 매입가와 전용면적별로 최저 1%(6억원ㆍ85㎡ 이하)의 취득세를 부담한다. 취득세에 비례해 농어촌특별세와 지방세가 붙는 만큼, 실제 적용 세율은 1.1% 또는 1.3%가 된다. 반면 아파텔은 무조건 ‘주택 외’로 분류된다. 상가나 토지와 똑같이 4%의 취득세율이 적용된다. 아파트는 85㎡(약 25평) 이하면 농어촌특별세가 면제되지만, 아파텔은 해당되지 않는다. 결국 아파텔을 살 경우 매입가의 총 4.6%가 취득세 부담액인 셈이다.

여기에 현행법상 공동주택이 부담해야 하는 학교용지부담금도 아파텔 시행사가 부담하는 경우가 많다. 아파텔 사업자들이 지방자치단체와 지역 교육청의 납부 요청을 받아들이고 있기 때문이다. 실제로 최근 입주를 시작한 중대형 오피스텔이 대거 공급된 일산의 사업자들은 대부분 수십억원에 달하는 부담금을 납부한 것으로 알려졌다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프