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“가족인데 괜찮겠지?” 방심하면 세금 폭탄가족간 부동산 시 거래 주의점
[217호] 2016년 12월 02일 (금) 06:36:32
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

우리가 부동산을 사고 팔 때 원칙은 간단하다. 최대한 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 하지만 가족 간의 거래는 다르다. 가까운 관계인만큼 거래액을 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래한다. 문제는 현행 세법이 이런 ‘꼼수’를 내버려두지 않는다는 점이다.
   
▲ 가족 간에 부동산을 증여하거나 양도하는 경우에는 주의해야 할 점이 많다.[일러스트=아이클릭아트]

#서울 강동구 길동에 상가 건물을 소유한 김오성씨. 김씨는 상가에서 나오는 임대료 덕에 노후 생활에 큰 걱정이 없다. 그의 걱정거리는 따로 있다. 딸이다. 대학 졸업 후 번번이 취업에 실패했기 때문이다. 마침 딸이 카페 창업에 나서겠다고 하자 김씨는 자신의 상가에 임대를 내줄 계획이다.

딸이 운영하는 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각이다. 딸이 자금 부담없이 카페를 운영할 수 있게 하기 위해서다. 김씨는 임대료를 받지 않는 만큼 소득세와 부가가치세가 줄어들 것이라는 기대도 들었다. 김씨는 건물을 주는 것도 아니고 몇년만 사용한다고 하니 별일 아니라고 생각했다.

김씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려준다고 세금이 줄어들까. 답은 ‘No’다. 자식이 무상으로 얻은 이익에는 증여세가 적용될 공산이 크다. 땅도 마찬가지다. 부모의 토지 위에 자식이 건물을 신축하거나 증축해서 사용하는 경우에는 관련 세금을 내야 한다.

이처럼 가족 간의 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼히 체크해야 할 게 바로 ‘세법’이다. 현행 세법이 특수 관계로 얽힌 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 들이대고 있어서다. “가족이니까 괜찮겠지”라는 안일한 생각으로 거래를 하다가는 세금 폭탄을 맞게 된다는 얘기다.

   
 
가족 간에 부동산을 안전하게 거래하는 방법은 크게 세가지다. 양도하는 방법과 증여하는 방법, 상속하는 방법 등이다. 상속은 세법에 따라 상속세가 적용되기 때문에 헛갈릴 일이 없다. 문제는 증여와 양도다. 양도는 대가를 서로 주고받으면서 부동산을 옮기는 방식을 말한다. 이때는 양도소득세가 발생한다. 이는 부동산을 취득할 때 들어간 금액과 양도할 때 수령한 금액과의 차액에 부과하는 세금이다. 일반적인 부동산 거래에는 양도소득세가 문제가 되지 않는다. 서로의 이익을 극대화하기 위해 합리적인 거래액이 결정되기 때문이다.

하지만 가족 간의 거래는 얘기가 다르다. ‘가족’이라는 이유로 거래액을 조절할 가능성이 높아서다. 따라서 현행 세법은 일단 가족 간의 거래를 ‘증여한 것’으로 추정한다. 대신 당사자 간 대가관계가 확실하면 매매로 인정받을 수 있다. 실제 거래를 입증할 표준매매계약서와 금융거래 자료가 필요한 이유다.

증여와 양도 차이점 알아야

계좌이체를 하는 것도 좋다. 실제 대가를 지급했다는 증거가 되기 때문이다. 자녀의 소득을 증빙하는 서류도 준비해두면 좋다. 자녀가 부모에게 증여받은 것이 아니라 자산으로 매매했다는 것을 밝힐 수 있어서다. 매매가 인정됐다고 안심할 게 아니다. 거래금액에도 관심을 둬야 한다. 거래금액이 너무 낮거나 높으면 세금이 부과되기 때문이다. 시가와 차이가 30% 이상이거나 차액이 3억원 이상인 경우에 세법에 정한 고ㆍ저가 양도에 해당돼 증여세를 매긴다. 세금 폭탄을 피하기 위해서는 시가대로 거래해야 한다는 얘기다.

증여를 할 때도 살펴봐야 할 체크포인트가 많다. 일반적으로 부동산을 증여하면 시가로 평가해 증여세를 계산하는 것이 원칙이다. 시가란 말 그대로 시장에서 실제로 거래되는 가격을 말한다. 아파트는 실제 매매가액을 확인할 수 있기 때문에 대부분 시가로 평가된다. 하지만 단독주택, 토지 등과 같이 거래가 없어 시가를 확인하는 것이 어려운 경우에는 정부에서 고시하는 기준시가를 사용하고 있다. 기준시가 고시일을 미리 체크해야 하는 이유다. 기준시가 고시일 전ㆍ후로 평가액이 바뀌면 세 부담이 달라질 수 있어서다.

국세청은 부모가 자녀에게 부동산을 공짜로 임대해주는 행위에도 증여세를 부과한다. 모든 무상사용에 적용되는 건 아니다. 먼저 부동산 무상사용에 따른 이익을 산출한다. 5년간의 이익을 합해 그 금액이 일정 금액 이상인 경우에만 과세한다. 주의할 점은 이 기준이다. 원래 1억원이었지만 올해 개정된 세법은 1000만원으로 크게 낮췄다. 규모가 작더라도 언제든 세금을 낼 수 있다는 얘기다.

   
 
부모 빌딩을 공짜로 썼다가는…

임대료를 냈다고 하더라고 안심할 게 아니다. 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 내야 한다. 이때 시가는 자녀가 아닌 불특정다수의 사람에게 임대했을 경우 받아야 하는 보통의 대가를 말한다. 시가를 확인하기 어려운 경우에는 부동산 가격의 2.0%를 시가로 본다. 적거나 많은 기준은 시가와 30.0%의 차이가 발생할 때다. 부동산을 소유하고 있는 부모는 소득세도 내야한다. 임대료 시가와 실제로 낸 임대료의 차액이 5.0% 또는 3억원 이상인 경우다.

아무런 대가를 받지 않고 부동산을 빌려줬을 뿐인데 소득세를 낸다는 점이 의아할 수 있다. 하지만 현행 세법은 가족에게 무상으로 부동산을 제공하는 경우 대가를 안 받았더라도 임대료 시가를 용역의 공급 대가로 판단하고 있다. 부모 소유의 주택을 자녀가 무상으로 사용하는 경우에도 증여세가 과세된다. 다만 부모와 함께 거주하는 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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