목돈 없는 투자자 발 빼는 게 ‘상책’
목돈 없는 투자자 발 빼는 게 ‘상책’
  • 서혁노 한국경제교육원 부원장
  • 호수 222
  • 승인 2017.01.05 08:24
  • 댓글 0
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생활 속 재무설계 | 부동산펀드

▲ 우리나라에는 부동산 자산에 관심을 갖는 투자자가 유독 많다.[사진=아이클릭아트]
부동산펀드의 규모가 갈수록 커지고 있다. ‘부동산 불패신화’가 여전하다는 방증이다. 하지만 부동산펀드는 허투루 봐선 곤란하다. 안전하지 않은 투자대상에 베팅하면 날벼락을 맞을 수도 있다. 목돈이 없는 투자자가 이 펀드에 눈독을 들여선 안 되는 이유다.

최근 부동산 투자에 관심을 쏟는 투자자들이 부쩍 늘었다. 부동산 선호정책으로 집값이 치솟으면서 부동산 투자는 원금손실 우려가 적다는 인식이 생기면서다. 부동산 간접투자의 대표적인 두 상품 부동산펀드와 리츠펀드의 규모가 갈수록 커지고 있는 것도 그 때문이다.

그중 주목할 만한 상품은 부동산펀드다. 이는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따라 펀드자산의 50% 이상을 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다. 부동산 간접투자 상품이라는 점에서 얼핏 리츠펀드와 비슷해 보이지만 운용방식과 성격이 다르다.

우선 리츠펀드는 투자자들로부터 투자금을 위탁받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 해당 수익률을 투자자들에게 분배하는 주식회사다. 부동산투자회사법의 규제를 받는 리츠펀드는 대부분 수익형부동산에 투자한다. 개발 사업도 제한을 받는다.

반면에 부동산펀드는 간접투자자산운용업법을 따르는 수익증권이다. 부동산 개발사업에 별다른 제재 없이 투자할 수 있고, 현물출자도 가능하다. 자금 모집 방식에도 차이가 있다. 리츠펀드는 주식을 발행하고, 부동산펀드는 공모와 사모방식으로 자금을 마련한다.

부동산펀드는 운영형태에 따라 크게 네가지로 나뉜다. 먼저 가장 많은 비중을 차지하는 대출형이다. 대출형은 아파트ㆍ상가주택 등을 개발하는 회사에 자금을 빌려주고 그 회사로부터 대출이자를 받아 수익을 낸다. 프로젝트 파이낸싱(PF)과 비슷하다. 둘째는 임대형으로 직접 매입한 부동산을 통해 단기적으로 임대수익을 얻는다. 장기적으로는 가격상승에 따른 매매차익을 취한다.

셋째 경공매형은 법원에서 실시하는 경매, 자산관리공사 등에서 진행하는 공매를 통해 부동산을 매입한 뒤 임대매각수익을 얻는다. 마지막으로 직접개발형이 있다. 부동산 분양과 임대를 직접 진행하면서 수익을 추구하는 형태다. 다른 방식에 비해 위험성이 크다는 단점이 있다.

이런 부동산펀드는 약점도 적지 않다. 무엇보다 배당 수익을 연 2회나 분기별로 지급하는데, 투자대상이 우량하지 않거나 안전장치가 불확실하면 손실을 볼 가능성이 높다. 특히 원금보장이 되지 않아 가입 전에 리스크 헤지(위험분산) 기능이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

최초 설정한 투자기간에는 환매가 어렵다는 점도 단점으로 꼽힌다. 더구나 부동산펀드는 비교적 투자기간이 긴 중기상품에 속한다. 수익률과 안정성을 따져보기에 앞서 비상금을 분리하는 걸 잊지 말아야 할 이유다. 이런 맥락에서 부동산펀드는 목돈이 있는 투자자에게 추천하는 상품이다. 자칫 잘못하면 큰 손실을 볼 수도 있어서다. 
서혁노 한국경제교육원 부원장 blog.naver.com/gonygo3 | 더스쿠프



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