2017년 달라진 부동산 제도

2017년 부동산 시장을 두고 부정적인 전망이 쏟아진다. 이미 공급과잉 시대로 접어들었다면서 ‘지난해와는 다를 것’이라는 평가가 지배적이다. 실제로 금리인상 가능성과 높아진 대출 문턱은 부동산 시장의 침체를 가속화할 공산이 크다. 바뀌는 건 분위기만이 아니다. 시장을 둘러싼 많은 제도들도 모습이 바뀌고 있다.

▲ 금리 인상 압박과 가계 부채의 심각성이 커지면서 2017년에는 대출 규제들이 강화됐다.[사진=뉴시스]

올해 부동산 시장은 한치 앞을 내다보기 어렵다. 지난해 ‘11ㆍ3 주택시장 안정화 관리방안’에 이어 추가 규제가 예고된 데다, 앞당겨진 대통령 선거도 변수다. 새해부터 달라지는 부동산 제도도 많다. 부동산 시장에 정책과 제도가 미치는 영향이 크다는 걸 감안하면 바뀌는 제도를 꼼꼼히 챙겨야 투자에 성공할 수 있다.

가장 눈에 띄는 변화는 대출 규제 강화다. 올해 1월 1일부터 분양 공고가 나오는 아파트 단지에는 잔금대출시 현재의 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다. 기존에는 대출 후 최대 5년까지 이자만 지불할 수 있었지만 새해부터는 1년만 거치가 가능하고 이후로는 상환 기간에 따라 원리금을 동시에 갚아야 한다.

소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만, 올해부터는 유주택자라면 모두 대출 대상에서 제외된다.

디딤돌대출 기준 축소로 내집 마련도 빡빡해진다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 총부채상환비율(DTI) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소되면서다. 가령 연소득 5000만원인 대출자의 경우 기존 4000만원이던 대출 가능액이 3000만원으로 줄어든다.
그만큼 주택구입자금 확보가 어려워지는 셈이다. 다만 요건이 강화되는 대신 ‘입주자전용 보금자리론’이 신규 도입된다. 기존 보금자리론과 똑같지만 DTI가 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다. 이 상품은 2017년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

분양 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 85㎡(약 25평) 이하 민영주택에 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율을 올해부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있다. 청약가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정하는 제도다.


건설업계는 1월 20일 시행되는 ‘제로에너지 건축물’ 인증 제도를 눈여겨보고 있다. 제로에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 건물을 말한다. 인증 대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이 포함된다. 정부로부터 인증을 받으면 ▲용적률 최대 15% 완화 ▲기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) ▲신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행된다. 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%로 강화된다.

잔금 대출에도 규제 도입

내진 설계 의무 대상 역시 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡(약 150평) 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 아울러 종이계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매ㆍ임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 올해 상반기 중으로 전국에 적용될 계획이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 2016년 8월부터는 서울 전 지역에서 시범적으로 운용되고 있다.

미분양 통계도 한층 투명해진다. 올해부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용되기 때문이다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있다.

재건축 시장의 가장 큰 변화는 ‘재건축초과이익환수제 유예 종료’다. 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다. 재건축초과이익환수제는 조합 추진위원회 승인시점부터 준공까지 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과할 때 평균 집값 상승분의 나머지 중 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 집값 상승폭이 큰 단지라면 부담금 규모에 따라 사업성이 갈릴 공산이 크다. 서울 강남구 개포동 일대, 서초구 반포1ㆍ잠원동 일대, 송파구 잠실 일대 단지들이 이를 경계하는 이유다.

 
리모델링 시장은 활기를 띨 가능성이 높다. 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해져서다. 과거 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했다. 새해엔 세제 부분도 강화돼 세 부담도 늘어난다. 우선 양도소득세의 최고세율이 높아진다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과세표준 1억5000만원 초과부터 최고세율이 적용된다.

양도소득세 최고 세율구간 신설

올해부터는 과표 1억5000만원~5억원 이하에 38%가 적용되며 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용된다. 상속1ㆍ증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제 했지만 새해부터는 7%로 줄어든다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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