공급 과잉에 울고 세금 혜택에 웃다
공급 과잉에 울고 세금 혜택에 웃다
  • 장경철 부동산일번가 이사
  • 호수 224
  • 승인 2017.01.20 09:36
  • 댓글 0
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2017년 수익형부동산 어떨까
▲ 수익형 부동산은 2017년에도 인기를 끌 전망이다. 주택시장이 위축됐기 때문이다.[일러스트=아이클릭아트]

수익형 부동산은 지난해 투자자들의 가장 큰 주목을 받은 상품이다. 전례 없는 저금리로 은행에 돈을 맡기는 것보다 수익형 부동산에 투자해 월세를 받는 것이 유리했기 때문이다. 투자 열기는 올해에도 이어질 공산이 크다. 하지만 지난해처럼 ‘높은 수익률’을 기대하기에는 변수가 너무 많다.

지난해 수익형 부동산의 인기는 꾸준했다. ‘제로 금리’ 시대가 열리면서 은행을 떠난 유동자금이 이 시장으로 쏠렸기 때문이다. 이자 수익에 의존하던 노년층에서부터 30~40대 직장인까지 연 4~5%의 은행 금리보다 높은 임대수익률이 예상되는 수익형 부동산에 눈을 돌렸다.

올해 수익형 부동산 시장 전망은 어떨까. 전문가들은 ‘상품별 양극화’가 심해질 것으로 진단한다. 시장에 영향을 끼치는 변수가 많아서다. 호재로 인기를 이어갈 상품이 있는 반면, 악재로 투자 열기가 한풀 꺾일 상품도 있다.

■중소형 빌딩, 오피스텔 어쩌나 = 먼저 악재를 살펴보자. 당장 미국발發 금리인상이 문제다. 지난해 12월 미국 중앙은행인 연방준비제도이사회(연준ㆍFed)는 기준금리를 연 0.50〜0.75%로 1년 만에 0.25%포인트 올렸다. 반면 한국은행 금융통화위원회는 연 1.25%인 기준금리를 7개월째 동결하고 있다. 미국의 점진적인 기준금리 인상과 상관없이 한국은 가계부채와 정국불안 등으로 상당기간 기준금리를 동결하겠지만 시중은행 대출금리는 오르고 있는 상황이다.

이럴 경우 레버리지를 많이 이용하는 상품이 타격을 입을 공산이 크다. 대표적인 게 중소형 빌딩이다. 500억원 이하 중소형 빌딩의 70%는 개인이 거래한다. 자금력이 충분하지 않은 이들은 일반적으로 은행권 대출을 활용해 빌딩을 취득한다. 레버리지 투자는 임대수익이 금융비용보다는 높을 경우 수익률이 상승하는 구조인데, 핵심 키워드는 ‘저금리’다. 대출이자가 늘어나면 그만큼 수익률이 떨어질 수밖에 없다.

둘째 악재는 공급과잉이다. 대표적인 소액투자처로 꼽혔던 오피스텔이 여기에 해당한다. 부동산114에 따르면 2010년 7395실이던 전국 오피스텔 입주 물량은 지난해 4만1789실로 6년 새 5배 넘게 급증했다. 올해에도 4만5641실이 입주를 앞두고 있다. 이렇게 공급이 집중되다 보니 수익률이 떨어지고 있다.

 
KB국민은행에 따르면 2011년 연 5.7%였던 오피스텔 임대수익률은 줄곧 하락해 지난해 9월말 5.2%까지 떨어졌다. 오피스텔 공급이 단기간 집중된 대표적인 지역으로는 서울 마곡지구와 문정지구, 평택, 동탄 등이 거론된다. 수요를 공급이 훨씬 초과하다 보니 이들 지역의 오피스텔 수익률은 갈수록 떨어지고 있는 것으로 알려졌다. 월세 70만원 정도를 기대하고 투자했지만 실제로는 30만~40만원밖에 받지 못하고 있다는 얘기다.

■세제혜택에 웃는 상품들 = 그렇다고 악재만 있는 건 아니다. 전문가들이 꼽는 2017년 수익형 부동산 시장의 호재는 정부의 주택시장 규제다. 정부의 부동산 규제가 주택시장에만 집중되면서 수익형 부동산이 반사이익을 본다는 전망이다. 수익형 부동산은 전매 제한이나 청약통장의 영향을 받지 않기 때문이다. 단기 시세 차익을 노렸던 아파트 투기 세력이 수익형 부동산 상품으로 투자 포트폴리오를 다양화할 공산이 크다. 특히 신도시ㆍ택지지구 상가의 매력이 높아졌다. 신규 택지지구 공급 중단에 따른 희소성이 부각되면서다. 이런 상가는 규모도 작지 않아 지역 대표상가로 성장할 가능성이 높다.

임대소득 2년 더 비과세

임대소득 과세유예가 2년 연장된 점도 호재다. 기획재정부는 지난해 7월말 공개한 세법 개정안에서 올해 시행될 2000만원 이하의 주택 임대소득자에 대한 과세(세율 14%)를 2018년까지 2년간 추가 유예할 방침을 밝혔다. 야당이 ‘과세 정상화’를 주장하면서 반발했지만 ‘그러다간 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다’는 일부 지적을 수용하면서 한발 물러섰다. 이에 따라 도시형 생활주택, 소형 아파트 등 주택임대 수익형 시장이 활기를 이어갈 공산이 크다.

지식산업센터 분양도 활발해질 전망이다. 입주기업에 주어지는 세제혜택 기간이 연장되기 때문이다. 그간 지식산업센터는 지방세특례제한법에 따라 지식산업센터 분양 시 입주 기업은 취득세 50%와 재산세(5년간) 37.5%를 경감 받았다. 이 법은 일몰제로 지난해까지만 적용되고, 추후에는 법을 개정해 취득세와 재산세 모두 35%씩만 경감받는 방안으로 변경될 예정이었다.


그러나 서민경제와 지역경제 활성화를 위해 지식산업센터 분양 기업의 취득세와 재산세 경감 기간을 2019년 12월 31일까지 연장한다는 내용의 ‘지방세특례제한법일부개정법률’이 공포되면서 세제 혜택을 3년간 더 받을 수 있게 됐다. 더구나 최근 지어지는 지식산업센터는 대형화 추세다. 탄탄한 자금력과 시공력을 가진 대형건설사가 이 시장에 뛰어들었기 때문이다. 대형 지식산업센터는 다양한 커뮤니티시설과 편의ㆍ휴게시설을 갖추는 것은 물론 주차장 확보나 관리비 절감 등으로 입주자나 임차인들에게 선호도가 높다. 아울러 수요자들에게 상품을 한번에 각인시킬 수 있고, 한 곳에서 모든 것을 해결하려는 현대인들의 라이프스타일과도 맞아떨어져 인기를 끌 공산이 크다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프



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