가치를같이읽다

올해 부동산 시장은 악재가 첩첩산중이다. 경기가 얼어붙었는데 미국의 점진적인 금리인상에 따른 대출금리 상승이 겹쳤다. 정부 역시 부동산 시장 규제에 바쁜 모습이다. 이렇게 캄캄한 시장에 어떻게 접근해야 할까. 일단 상품의 ‘공급량’을 체크하자.

■“살고 싶은 집을 사라”= 주택 매매를 원하는 실수요자는 조여든 자금줄이 문제다. 정부가 주택담보대출과 집단대출을 막기 위한 대출억제책을 쏟아냈기 때문이다. 한발 더 나아가 정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 기준을 올해 안에 마련한다는 방침이다.

DSR은 개인이 여러 금융회사에서 받은 대출금 전체의 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 지표다. DSR이 본격 적용되면 현재 주택담보대출 기준으로 사용되는 총부채상환비율(DTI)보다 대출 한도가 줄어든다. 대출금 규모가 동일해도 DTI보다 DSR비율이 높게 나오기 때문에 추가 대출 규모는 줄어들 수밖에 없다. 당장 올해부터 금융회사들은 이 지표를 참고 자료로 활용할 수 있다. 7월이면 담보인정비율(LTV), DTI 규제완화마저 일몰된다.

조여든 자금줄만큼이나 심리도 크게 위축됐다. 미국이 올해 3번가량 금리를 추가 인상하겠다고 밝히면서 7개월째 1.25%로 묶인 국내 기준금리가 상승할 가능성이 높아진 점이 최대 불안요소다. 여기에 2%대 낮은 경제성장률 전망에 정국 불안까지 겹쳐있다. 이에 따라 실수요자라면 불황에도 가격 하락폭이 크지 않을 상품을 노리는 게 좋다. 주요 연구기관들은 이미 집값이 하락할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 올해 전국 주택 매매가가 지난해보다 0.8% 떨어질 것으로 예측했다.

다행인 건 지역별로 차이가 있다는 점. 주택 입주량 기준으로 살펴보자. 올해 전국 아파트 입주물량은 37만 가구에 이른다. 1999년(36만9541 가구) 이후 최대 수준이다. 이중 경기도에서만 12만 가구가 몰린다. 이들 지역은 집값 상승세에 제동이 걸릴 공산이 크다. 평택, 오산, 동탄, 광주, 김포 등 수도권 외곽이 대표적이다. 입주 물량 증가로 인한 ‘전셋값 하락 → 역전세난 → 급매물 증가 → 아파트값 하락’의 사이클에 올라설 수 있어서다.

오히려 입주 공급이 적은 서울이 기회가 될 수 있다. 서울의 올해 입주 물량은 2만7000가구 수준. 특히 강북지역의 재개발 아파트가 시장을 주도할 공산이 크다. 11ㆍ3 대책으로 분양권 전매제한 기간이 1년6개월로 늘어나긴 했지만, 규제 직격탄을 맞은 강남보다는 상황이 좋다.

낮은 경제성장률에 불안한 정국까지…

도심 접근성도 매력이다. 마포ㆍ은평ㆍ서대문ㆍ동대문ㆍ성동 등은 시청ㆍ종로ㆍ광화문ㆍ신촌ㆍ여의도ㆍ강남을 비롯한 주요 중심지 접근이 수월하다. 강남에 비해 뒤처졌다는 평가를 받는 생활 인프라도 속속 개발 중이다. 분양가 역시 다른 지역에 비하면 경쟁력을 갖추고 있다.

■“옥석을 가려라” = 투자자라면 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수밖에 없다. 당장 금리가 오르더라도 대체할 만한 뚜렷한 상품이 없어서다. 금융상품의 수익률이 금세 오를리도 없다. 그렇다고 수익형 부동산이 ‘투자의 만능열쇠’는 아니다. 공급이 늘고 수익성은 하락세에 있어 꼼꼼히 따져 선택해야 한다.

수익형 부동산 투자의 핵심은 ‘수익률’이다. 수익을 안정적으로 내기 위해서는 공실이 없어야 한다. 임차수요가 많은 입지의 상품을 선택해야 하는 이유다. 입지는 통상 역세권(교통), 학군(교육), 각종 편의시설(생활 및 기타환경) 등으로 평가받는다. 이들 3요소를 갖췄다면 임차수요가 몰릴 공산이 크다. 물론 현재의 입지가 좋다 하더라도 안심할 건 아니다. 인근에 신도시가 개발되거나 대형 쇼핑몰이 들어설 경우 중심 상권이 새로운 곳으로 이동할 수 있어서다. 진입 당시의 입지 분석은 물론 중장기 개발 가능성까지 고려해야 한다는 얘기다.

그렇다고 분양 업체의 ‘수익률 확정’ 광고에 눈이 멀어서는 곤란하다. 이들은 마치 은행이자처럼 매달 고정수입이 들어올 것처럼 약속하지만 현실은 다르다. 분양업체들은 흥행을 위해 무리하게 예상 수익률을 끌어올리기 마련이다. 수익률을 말할 때도 단순 수익률인지 대출을 포함한 것인지, 임대보증금을 합산한 수익률인지 분명하지 않다.

당장 1년 후 해당 지역의 상권 변화로 임대료 수준이 달라질 수 있다. 단 1개월이라도 공실이 발생하면 예상 수익률은 크게 떨어진다. 세금은 물론 은행이자까지 고려해 수익률을 꼼꼼히 계산해야 하는 이유다. 특히 대출금리가 오르고 있는 상황에서는 1~2개월만 공실이 발생해도 이자부담이 커질 수 있으니 유의해야 한다.

레버리지 투자는 신중하게 해야

대출을 끼고 상가 투자에 나서려는 레버리지 투자는 신중히 고민할 필요가 있다. 대출 금리가 오르고 있어 레버리지를 일으킬수록 금융 부담이 커지는 구조가 돼버렸기 때문이다. 더군다나 정부는 올해 하반기부터 부동산임대업도 대출원금을 분할 상환하도록 할 계획이다. 레버리지 투자가 보유 부동산을 바탕으로 최대한 대출을 일으키고, 임대료를 받아 이자를 내는 구조임을 감안하면 사실상의 수익률 감소다. 임대료 수입에서 금융회사에 갚는 돈이 늘어났기 때문이다. 자금력을 어느 정도 갖추고 투자에 나서는 것이 좋다는 게 업계의 중론이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프