가치를같이읽다

‘주거 안정’. 문재인 대통령의 부동산 정책 화두다. 당연히 과열된 일부 주택시장을 가만히 놔둘 리 없다. 부동산 규제가 강해질 거라는 전망이 나오는 이유다. 그렇다고 부동산 시장에 활력이 사라질 것 같진 않다. 도시재생 뉴딜사업이 진행될 것으로 보이는 서울 강북 지역엔 은은한 달빛이 감돌 공산이 크다. 세종시도 주목을 받고 있다.

부동산 시장의 관심이 새 정부의 행보에 쏠리고 있다. 부동산 시장이 정부 정책에 크게 영향을 받아서다. 문재인 대통령의 부동산 정책 화두는 ‘주거 안정’이다. ‘사람 중심’의 경제 성장을 지향하는 제이(J)노믹스답게 부동산 정책에서도 국민들의 쾌적한 주거복지를 약속했다. 그런 맥락에서 과열된 일부 주택시장을 가만히 두고 볼 리 없다. 정책 대부분은 ‘집값 안정’에 방점이 찍힐 공산이 크다.

부동산 정책을 총괄할 초대 청와대 사회수석으로 김수현 세종대 공공정책대학원 교수를 임명한 것도 같은 맥락이다. 김 수석은 노무현 정부의 부동산 정책을 주도한 핵심 인사 중 한 명이다. 2005년 국민경제비서관으로 실무 총책임을 맡아 만들었던 ‘8ㆍ31 대책’이 그의 작품이다. 여기에는 종합부동산세 과세 대상 확대, 종부세 가구별 합산과세, 양도세율 중과 등 강력한 부동산 시장 규제 방안이 포함됐었다. ‘부동산 규제가 강화되는 것 아니냐’며 시장이 바짝 긴장하고 있는 이유다.

당장 1300조원이 넘는 가계부채를 줄이기 위해 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 제한을 강화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 새로 시행될 전망이다. 보유세 부담을 선진국 수준으로 올리고, 재산세와 종합부동산세를 인상하는 안案도 거론되고 있다. 재건축초과이익환수제가 유예되지 않으면 재건축시장은 직격탄을 맞을 전망이다. 올해 말까지 인허가(관리처분인가)를 받지 못하는 단지는 재건축초과이익 부담금을 내야 한다. 이럴 경우, 투자 수요 위축을 불러와 거래량이 감소하고 시장 침체를 불러올 가능성이 높다.

그렇다고 실망만 하고 있을 필요는 없다는 게 시장 전반의 평가다. 규제가 동시다발적으로 도입될 가능성은 높지 않기 때문이다. 고도성장기였던 노무현 정부 때와는 시장 상황이 달라 신중하게 대응할 것이라는 전망도 나온다. 정부 정책에 따라 지역별, 상품별로 희비가 크게 엇갈릴 가능성도 제기된다.

유망 지역으로는 단연 세종시가 꼽힌다. 문 대통령은 공약으로 ‘세종시 국회 분원’ ‘청와대 제2집무실 설치’ ‘행정자치부, 미래창조과학부를 이전’ 등을 약속했다. 여기에 ‘세종~서울 고속도로 조기 건설’ 공약도 더했다. 덕분에 세종시는 ‘문재인 효과’를 톡톡히 누리는 중이다.

집값 안정에 찍힌 방점

집값은 벌써부터 상승세다. 세종시 고운동 유승한내들아파트 전용 84㎡(약 25평)의 2012년 분양가는 2억6300만원이었지만 최근엔 3억2000만원대에 거래가 됐다. 신규 분양시장 열기도 뜨겁다. 현대엔지니어링의 ‘힐스테이트 세종 리버파크’는 평균 청약경쟁률이 104대 1에 달했다. 부동산114에 따르면 세종시 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2010년 670만원에서 올 들어 960만원으로 뛰었다. 이런 추세라면 머지않아 100 0만원을 넘어설 거란 전망도 나온다.

거래도 활발한 것으로 조사됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 2분기 세종시의 분양ㆍ입주권 거래량은 38 4건으로 조사됐다. 지난해 같은 시기에 비해 16% 증가한 수치다.

리스크도 있다. 공급 물량이 넘쳐난다는 점이다. 올해 세종시 입주 물량은 1만6095가구로 지난해(8381가구)의 2배에 달한다. 2018년에도 1만 가구 이상이 입주할 예정이다. 전문가들은 새 정부가 세종시 개발 계획을 구체적으로 제시한 이후 투자하는 게 안전하다고 조언한다. 실수요층은 대부분 이미 유입된 데다 주택 공급이 늘어나는 만큼 집값이 떨어질 우려가 있어서다.

눈여겨볼 건 또 있다. 문 대통령이 임기 내 50조원을 투입하기로 약속한 도시재생 뉴딜사업이다. 동네의 본래 모습을 유지하는 기존 도시재생 방식에 일부 전면 철거 방식, 역세권 개발 등을 결합해 구도심을 살리겠다는 게 문 대통령의 구상이다. 도시재생 사업 성공의 키는 노후 주택이 갖고 있다. 방치된 노후주택을 도시재생 과정 중 공유재산으로 적절히 활용한다면 주거난 해소는 물론 지역경제 활성화의 원동력으로 삼을 수 있어서다.

2015년 통계청 자료에 따르면 서울의 비非아파트 중 건축 20년이 경과된 노후 주택 비중은 50.6%. ‘동대문구(68%)’ ‘성동구(68%)’ ‘영등포구(63%)’ ‘성북구(62%)’ ‘용산구(60%)’ 등에 몰려있다. 특히 동대문구, 성북구, 용산구, 종로구, 중구는 30년 이상 주택도 30%를 넘었다. 개별 주택의 대지면적이 작아 신축이 어려운 반면 면적 당 가격은 높아 대규모 개발사업이 쉽지 않은 지역이라는 공통점이 있다.

도시재생 정책 수혜지역

단, 도시재생 사업은 주거 환경을 개선하는 사업이라는 점을 명심해야 한다. 이 때문에 주택 소유자의 개발이익에 큰 영향을 미치지 않을 수도 있다. 뉴타운, 재개발 같은 수익성을 기대하기 쉽지 않다는 얘기다. 활성화 여부도 미지수다. 소규모 정비사업이라고 해도 민간 건설사의 참여가 필수적인데, 사업성이 확보되지 못하면 건설사가 참여할 리가 없고 도시 재생 사업은 속도를 내기 어렵기 때문이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프