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교통에 물량까지… 강남3구 물러서!강북3구 왜 뜨나
[243호] 2017년 06월 08일 (목) 21:24:22
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

서울 마포구와 용산구, 성동구가 서울 지역 집값을 주도하는 새로운 지역으로 떠올랐다. 강남3구와 비슷한 수준의 업무지구 접근성과 인프라를 갖추고 있어 젊은 실수요층을 빨아들였다는 게 전문가들의 분석이다. 시장은 이들 지역을 묶어 ‘강북3구’라 부르고 있다.

   
▲ 용산ㆍ마포ㆍ성동 등 강북3구에 실수요자의 발길이 이어지고 있다.[사진=뉴시스]


우리나라 주택 시장을 대표하는 시장은 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)다. 시장의 바로미터로 불릴 정도로 전체 집값의 흐름을 주도하는 지역이다. 하지만 최근 분위기는 다르다. 재건축 단지를 중심으로 급등과 급락을 반복했다. 내년 재건축 초과이익환수제 부활이 가시권에 들어선 게 큰 영향을 끼쳤다. 투기 세력도 몸을 사리고 있다. 문재인 정부가 부동산 부양을 통한 ‘억지 성장’에 집착하는 대신, 수요자 중심의 서민형 부동산 정책에 집중할 공산이 커서다. 


강남3구의 집값 흐름에 이상 기류가 돌자 새롭게 치고 오르는 지역이 있다. 시장은 용산, 마포, 성동을 강북3구로 묶고 강남3구의 아성에 도전할 지역으로 꼽고 있다. 강북3구 중 가장 눈에 띄는 지역은 용산이다. 부동산114에 따르면 올해 4월 용산구 아파트값은 평(3.3㎡)당 평균 2495만원으로 전통적인 강남3구 중 하나인 송파구(3.3㎡당 2475만원)를 넘어섰다. 용산구 집값 고공행진은 지난 1년 새 하락 없이 이어온 꾸준한 상승세 덕분이다.

강북3구의 집값 상승세

용산 집값 상승세는 잇단 개발 호재 덕분이다. 전체 358만㎡(약 108만3000평)에 달하는 용산 미군기지 터 가운데 잔류 미군시설 용지 등을 제외한 243만㎡(약 73만5000평) 부지에 공원을 조성하는 용산민족공원 사업이 본격 추진 중이다. 올해부터 본격 조성에 들어가는 용산공원은 내년 임시 개방을 시작하고 오는 2027년까지 모든 공사를 마무리 짓는다. 서울에 남은 마지막 남은 대형 녹지라는 점에서 의미가 크다. 정부는 이 공원을 민족ㆍ역사ㆍ생태공원으로 조성한다는 계획을 세웠다.

교통망도 넓어진다. 신분당선 연장선인 용산~강남 복선전철은 1단계 구간(신사~강남)이 지난해 8월 착공에 들어갔고 용산과 강남 신사동을 잇는 2단계 구간도 미군기지 이전 후 착공을 계획하고 있다. 연장선이 개통하면 용산의 강남 접근성이 한층 개선되고 광교신도시까지 40분대에 이동도 가능해진다.

   


덕분에 올해 입주를 시작하는 용산역 인근 재개발 단지에는 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙었다. 지난 2014년 공급 당시 미분양의 굴욕을 봤던 ‘용산역 푸르지오 써밋’은 오는 8월 입주를 앞두고 중대형 평형에도 5000만원 이상의 프리미엄이 붙어 거래 중이다. 국토교통부에 따르면 이 단지 118㎡형(약 35평) 분양권(23층)은 올해 2월 분양가(12억4480만원)보다 5079만원 비싼 12억9559만원에 최근 거래됐다.

공급물량도 많다. 조만간 782가구 규모의 ‘래미안 용산 더 센트럴’도 입주에 나선다. 용산 전면4구역에서는 1140가구 규모의 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어’가 분양 예정에 있다. 시장은 이 단지들의 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3500만원 수준으로 판단하고 있다. 지난해 기준 강남3구의 일반 분양가(평균 3473만원)를 웃도는 수준이다.

강남도 안부럽다

마포와 성동 일대 집값의 움직임도 심상치 않다. 올해 4월 기준 마포구(3.3㎡당 1927만원)와 성동구(3.3㎡당 1924만원)의 아파트값은 3.3㎡당 2000만원에 육박하고 있다. 신흥 강남권인 강동구(3.3㎡당 1858만원)를 앞서는 규모다. 두 지역의 공통점은 광화문ㆍ여의도ㆍ강남 등 3대 업무지구 중 2곳 이상으로 이동이 편하다는 거다. 때문에 일정 소득이 있지만 강남에 입성하기에는 경제적으로 부담이 되는 중산층이 주로 몰리고 있다. 특히 성동구는 동호대교와 성수대교를 사이에 두고 강남 생활권도 누릴 수 있다.

이뿐만이 아니다. 두 지역은 주택정비사업이 활발하게 이뤄지고 있다. 덕분에 신규 분양 아파트를 중심으로 수요가 몰리고 있다. 실제 지난해 마포구에서 분양한 ‘신촌숲 아이파크(평균 74.8대 1)’ ‘마포 한강 아이파크(평균 55.9대 1)’ ‘마포 신촌 그랑자이(평균 31.9대 1)’ 등은 치열한 청약경쟁률을 기록했다.

서울 전체 평균 청약경쟁률(23.1대 1)을 크게 웃도는 수치다. 11ㆍ3 대책 이전에 공급한 신촌숲 아이파크와 마포 한강 아이파크는 전매 제한 해제를 앞두고 프리미엄도 크게 뛰고 있다. 전용 84㎡형(약 25평)을 기준으로 고층은 1억원, 저층은 7000만~8000만원가량 붙었다.
   

최근에는 중소형 평수가 10억원 넘게 거래되는 경우도 있다. 지난해 2월 입주한 마포구 ‘래미안 웰스트림’ 84㎡형은 얼마전 10억5000만원에 손바뀜이 일어났다. 성동구 ‘래미안 옥수 리버젠’ 전용 84㎡형은 층수에 따라 9억7000만~9억8000만원 선을 호가한다.

시장도 이제 강북 주택 시장을 우습게 보지 못하는 눈치다. 과거 강북 뉴타운ㆍ재개발 지역에 찬바람이 불던 것과는 다른 모습이다. 향후 전망도 좋다. 전문가들은 최근 2~3년간 강남권 아파트 가격이 급등했고, 문재인 정부에서 강남보다는 강북 중심의 주택 정책을 운용할 가능성이 높아 강북3구의 집값 강세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 강남3구와 비슷한 수준의 업무지구 접근성 및 교통망 등을 갖추고 있어서다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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