가치를같이읽다

‘수익형 부동산의 꽃’ 시장이 오피스텔을 부르는 별명이다. 적은 돈으로도 투자가 가능한데다 매매가 잘돼 환금성이 높기 때문에 붙었다. 하지만 최근 분위기는 다르다. 공급 과잉으로 오피스텔 시장에 빨간불이 켜졌다. 이럴 때는 ‘옥석 가리기’가 필수다. 더스쿠프(The SCOOP)가 알짜 오피스텔 찾는 네가지 비법을 살펴봤다.

7월 24일. ‘힐스테이트 송도 더 테라스’ 오피스텔 견본주택 앞에 1㎞에 달하는 대기줄이 늘어섰다. 장맛비가 쏟아지는 와중에도 청약을 노리는 수요자들이 밤샘 대기하는 진풍경이 펼쳐졌다. 2784실 모집에 9만8904건의 신청이 몰려 평균 35.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

현대엔지니어링이 세종시에 공급한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’에는 64실 공급에 2만4244명이 몰렸다. 평균 경쟁률이 378.8대 1에 달했다. 4월 분양한 ‘광교 컨벤션 꿈에그린’ 청약 현장에는 이동형 중개소인 ‘떴다방’까지 등장했다. ‘수익형 부동산 시장의 꽃'으로 통하는 오피스텔의 뜨거운 투자 열기다.

투자 열기를 주도하는 건 젊은 세대다. 오피스텔 투자는 아파트와 달리 소액으로도 투자가 가능해서다. 계약금 100만원대에 분양권을 얻을 수 있다. 청약통장이 필요 없고 전매가 가능하다는 점도 젊은 투자자의 눈길을 끄는 대목이다. 특히 소액으로 단기차익을 노리는 사람이 몰리고 있다. 청약 경쟁이 치열해지면서 적게는 100만원에서 많게는 1000만원대 시세 차익을 얻는 경우도 적지 않다.

문제는 앞으로의 시장 전망이 밝지 않다는 점이다. 공급 과잉, 금리인상 등이 대표 악재로 꼽힌다. 입주가 본격 시작되면 배후수요가 탄탄하지 않은 지역을 중심으로 공실이 발생할 가능성이 높다. 오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 좁고 관리비가 많이 들며 취득세ㆍ양도세 등 세금 부담이 크다는 점도 리스크다.

여기에 정부가 오피스텔 청약제도를 손볼 움직임을 보이고 있는 점도 악재라면 악재다. 투기판으로 변질된 오피스텔 청약 과열을 막겠다는 방침이다. 당장 거론되고 있는 규제는 오피스텔 인터넷 청약이다.

국토교통부는 모델하우스 현장 청약을 대체하기 위해 금융결제원을 통한 인터넷 청약을 유도하는 방안을 검토하고 있다. 대출 규제와 분양권 전매 제한까지 오피스텔에 적용하는 방안 등도 고루 검토 중인 것으로 알려졌다.

오피스텔 분양의 경우, 공개 모집 규정만 따르면 건설사나 사업주체가 청약 방식을 마음대로 정할 수 있다. 그러나 최근 오피스텔 청약 현장에서 과도한 줄 세우기와 당첨자 발표 연기, 청약금 환불 지연 등의 문제가 잇따르면서 오피스텔 분양에도 규제가 필요하다는 목소리가 커졌다.

오피스텔 시장의 어두운 미래

전문가들은 오피스텔의 임대수익률이 매년 하락세를 보이는 만큼 옥석을 가려 한다고 조언한다. 특히 젊은 투자자들의 가벼운 주머니를 감안하면 최대한 리스크를 줄여야 한다. 더스쿠프(The SCOOP)가 알짜 오피스텔 찾는 비법 4가지를 소개한다.

■ 저층을 노려라 = 초보 투자자라면 저층을 노리는 게 좋다. 오피스텔의 저층은 분양가가 고층보다 저렴한데, 임대료는 크게 차이가 나지 않아서다. 분양가 책정시 건설사들은 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 5~10% 둔다. 하지만 고층이 저층보다 10% 높게 임대료를 받기는 쉽지 않다. 입주 초기에는 고층보다 저층이 임대료가 높을 수 있다. 하지만 임대가 완료되는 시점에는 임대 수요가 몰리면서 고층부와 저층부의 임대료가 비슷해지는 ‘동조현상’이 발생한다.

■ 전용률 따져라 = 전용률(분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율)을 꼼꼼히 따지는 것도 필수다. 보통 오피스텔의 평균 전용률은 40%대. 하지만 최근에는 주거형 오피스텔을 중심으로 전용률 70~80%를 웃도는 상품이 등장하고 있다. 전용률이 높으면 ㎡당 실질 분양가가 낮아지는데다 표기되는 면적에 비해 실사용 면적이 넓다. 투자자나 임차인 모두에게 이득이다.

■ 저렴한 관리비로 유혹하라 = 관리비는 임차인이 주거지를 선택하는데 적지 않은 영향을 미치는 요소다. 특히 대학생이나 사회 초년생들에게는 높은 관리비는 큰 부담이다. 분양 현장에서 ‘저렴한 관리비’를 콘셉트로 내세워 수요자들의 관심을 끄는 사례가 늘어나는 이유다. 투자자들은 저렴한 관리비를 내세울 수 있는 오피스텔에 주목해야 한다.

관리비가 저렴한 대표적인 오피스텔 상품은 ‘대단지 오피스텔’이다. 일반적으로 관리비는 가구별로 나눠 부과하기 때문에 가구수가 많은 단지일수록 관리비 부담이 적다. 남향 오피스텔을 집중 배치하는 것도 같은 맥락이다. 남향 오피스텔의 경우 여름에는 햇볕이 적게 들어와 덜 덥고, 겨울에는 깊숙이 해가 들어와 더 따뜻하다. 자연스레 냉ㆍ난방비를 줄일 수 있다. 낮 시간에는 채광이 잘돼 조명기구를 덜 사용하게 된다. 전기료 절감효과도 기대할 수 있다. 일부 건설사들은 관리비를 줄이기 위해 친환경 에너지시스템을 적용하기도 한다.

■ 복층을 노려라 = 천장 높이를 높여 개방감을 극대화 한 복층형 오피스텔도 눈여겨 볼 만하다. 복층형 오피스텔은 공간을 활용하기 좋다. 2층을 다락 형식으로 꾸미면 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 사용할 수 있다.

천장고가 높다보니 공간이 실제보다 넓게 느껴지는 면도 장점이다. 계단 아래는 짜임새 있는 수납공간으로 활용 가능하다.

덕분에 임대료도 일반 오피스텔보다 더 높게 형성된다. 경기도 분당시 야탑역에 위치한 오피스텔의 경우 복층형 전용면적 22~24㎡는 월 60만~80만원에 세입자를 찾고 있다. 인근 원룸형 오피스텔의 임대료보다 10만~15만원 더 높다. 이밖에도 주차공간을 넓게 확보한 오피스텔과 호텔과 오피스텔의 장점을 결합한 서비스드 레지던스 등이 공실 리스크가 적은 상품으로 꼽힌다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프