[2030청년주택의 덫&#10104;] 사업자에게 혜택 주면 청년 행복할까

주객전도 리스크

▲ 2030청년주택이 주변 땅값을 상승시킬 수 있다는 지적이 나오고 있다.[사진=뉴시스]

서울시의 ‘역세권 2030청년주택’ 사업을 두고 벌써부터 우려의 목소리가 커지고 있다. 청년들에게 혜택이 돌아가기는커녕 민간임대사업자만 배를 불릴 공산이 크다는 이유에서다. 시장 질서를 교란할 거란 지적도 나온다. 청년을 위한 임대주택을 공급하기 위해 민간사업자를 끌어들인 건데, 주객主客이 전도된 듯하다.

“대중교통 이용이 편리한 역세권의 규제완화와 개발을 통해 청년들에게 주거지를 공급하겠다.” 서울시와 서울주택도시공사(SH)가 추진하고 있는 ‘역세권 2030청년주택’ 사업의 골자다. 임대주택 공급을 늘려 청년세대(대학생ㆍ사회초년생ㆍ신혼부부)의 주거 안정을 도모하겠다는 취지다.

하지만 2030청년주택이 취지에 부합하는 성과를 달성할 수 있을지는 미지수다. 되레 그렇지 않을 공산이 크다는 게 전문가들의 중론이다. 사업을 시작하기도 전에 드러난 허점이 한둘이 아니라서다.

가장 큰 문제는 2030청년주택이 민간임대사업자를 위한 수익사업으로 전락할 공산이 크다는 점이다. 2030청년주택의 동력은 민간자금이다. 서울시 예산으로 진행하기엔 재정적 부담이 크기 때문이다. 문제는 민간임대사업자를 끌어들이려면 그만한 수익성이 보장돼야 하는데, 이를 위해 과도한 혜택이 집중될 수 있다는 점이다.

2030청년주택 사업이 받는 지적도 그 점이다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산국책사업감시팀장은 “서울시에선 민간임대사업자에게 혜택을 주고 그 혜택이 청년에게 돌아가게끔 한다는 건데, 이건 넌센스”라면서 “민간임대사업자들은 어떻게든 수익성을 더 끌어올리기 위해 규제완화를 주장하는데 서울시는 벌써부터 휘둘리고 있다”고 꼬집었다.

실제로 2030청년주택의 실행안을 보면 용도지역 상향, 용적률 혜택, 절차 간소화, 주차장 면적 축소 등 민간임대사업자를 위한 혜택이 대부분이다. 이런 혜택이 청년들에게 돌아갈 수 있도록 보장하는 장치는 임대료 제한(주변시세의 60~80%), 임대료 인상률 제한(연 5% 이내)이 전부다.

하지만 이마저도 청년들에게 크게 도움을 주지는 않을 거라는 비관론이 더 많다. 서울 주요지역 역세권의 시세가 이미 높아 청년이 감당하기 힘든 수준이라서다. 더불어 8년 뒤 분양전환하면 시세차익은 모두 민간임대사업자가 가져간다. 청년세대의 주거불안을 해소하겠다는 본래 취지는 온데간데없고 민간임대사업자의 배만 불릴 가능성이 높다는 얘기다.

2030청년주택이 해당ㆍ주변 지역 땅값을 되레 끌어올릴 가능성이 높다는 점도 문제다. 권순형 새로운사회를여는연구원 이사는 “2030청년주택은 기존의 토지 소유자에게만 해당되는 사업 모델”이라면서 말을 이었다. “기존에 토지를 보유하고 있던 사업자라면 임대료를 현재 시세 기준으로 책정할 수 있다.

하지만 땅을 사서 온 사업자는 얘기가 다르다. 해당 지역의 잠재적 가치가 상승해 토지 구입 시 가격이 뛸 게 분명하다. 임대료도 더 올라갈 수밖에 없다는 얘기다.” 그는 주변 지가에도 영향을 미칠 수 있다는 지적을 덧붙였다. “토지가격은 개발 가능성이 높을수록 올라간다. 한 지역 안에서 일부 토지가 개발됐다면 나머지도 개발 가능성이 높아지게 마련이다. 정부가 이를 통제하기란 쉽지 않다.”
고준영 더스쿠프 기자 shamandn2@thescoop.co.kr

고준영 기자 shamandn2@thescoop.co.kr

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