투자할 곳 없다? 삼총사 주목하라

8ㆍ2 대책 이후 투자법

부동산 투자자들의 최우선 순위 투자처였던 재건축 아파트, 오피스텔 등의 인기가 시들해지고 있다. 8ㆍ2 부동산 대책의 강력한 규제에 묶이면서 투자매력이 떨어졌기 때문이다. 반면 규제에서 벗어난 수익형 부동산이 새롭게 각광을 받고 있다. 상가ㆍ레지던스ㆍ섹션오피스, 이른바 수익형 부동산 삼총사다.

▲ 문재인 정부의 8ㆍ2 부동산 대책 이후 서울 재건축 아파트와 오피스텔의 가격이 떨어지고 있다.[사진=뉴시스]

초강력 규제로 불리는 8ㆍ2 부동산 대책 이후 투자지도가 바뀌고 있다. 투자자들의 우선 투자 순위로 꼽혔던 재건축 아파트를 비롯한 주택시장이 8ㆍ2 부동산 대책의 직격탄을 맞으면서다.

실제로 8ㆍ2 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 가격이 1년 5개월만에 하락세로 접어들었다. 천정부지로 치솟던 서울 재건축 아파트 가격도 7개월만에 상승세가 꺾였다. 재건축 초과이익환수제가 부활하고 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도가 금지된 게 크게 영향을 미친 것이다.

그렇다면 8ㆍ2 부동산 대책 이후 투자자들은 어디에 눈을 두는 것이 좋을까. 크게 두가지로 생각해볼 수 있는데, 투기과열지구로 지정되지 않은 주거용 부동산 시장과 상업용 부동산 시장이다.

특히 주택시장에 이어 대표적 수익형 부동산인 오피스텔마저 분양권 전매제한 규제를 받으면서 투자자들의 이목은 상가, 중소형 빌딩 등에 쏠리고 있다. 별다른 규제 없이 건물가치의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다는 점도 인기요인으로 작용하고 있다.

정부의 부동산 투기 규제방안이 총동원되면서 투자 열기가 아파트와 오피스텔에서 규제를 벗어난 수익형 부동산으로 옮겨가고 있다는 얘기다. 그 중에서도 상가, 레지던스, 섹션 오피스를 눈여겨볼 필요가 있다.

상가는 오피스텔 투자가 위축되면서 떠오르기 시작했다. 문재인 정부에서 오피스텔의 규제를 대폭 강화한 반면 상가에는 별다른 규제를 추가하지 않은 게 크게 작용한 것으로 보인다. 특히 상가의 가장 큰 장점은 대출을 받기가 수월하다는 점이다. 주택이나 오피스텔은 대출 여건이 악화됐지만 상가의 경우 지금과 동일하게 감정가액의 40%에서 최대 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다.

세금 걱정도 적다. 주택을 두채 이상 보유하고 있는 다주택자는 2018년 4월부터 세금이 크게 증가하지만 상가는 변동사항이 없어서다. 상가투자와 관련해선 올해 말 입주가 시작되는 다산 신도시를 눈여겨볼 필요가 있다. 8호선 연장 이슈와 맞물려 투자자의 관심을 한 몸에 받을 것으로 보인다. 인천 송도국제도시와 청라국제도시도 상가투자 지역으로 괜찮은 편이다. 최근엔 각종 개발 호재를 맞았다.

레지던스(서비스드 레지던스)도 주목할 만한 상품이다. 레지던스는 호텔과 같은 숙박시설이지만 취사ㆍ세탁시설 등을 갖춰놓았다는 점이 다르다. 2011년 7월 합법화한 이후 외국인 관광객을 대상으로 수요가 가파르게 늘고 있다.

레지던스에 이목이 집중되고 있는 이유 중 하나는 건축이 쉽다는 점이다. 레지던스는 생활숙박업에 속해 있어 관광숙박업에 속하는 호텔 등보다 건축규제가 덜하기 때문이다. 그뿐만이 아니다. 주거시설을 갖추고 있는 오피스텔의 경우 계약자의 동의를 얻어 소방시설만 갖추면 레지던스로 변경할 수 있다. 조건만 맞으면 복잡한 단계를 거치지 않고서도 용도전환이 쉽다는 거다.

물론 유의할 점도 있다. 기존 계약자가 동의하지 않았거나 건축법상 숙박시설 허용지역(상업ㆍ준주거지역)이 아니라면 레지던스를 운영할 수 없다는 점이다. 아울러 운영업체가 일정기간 확정수익을 보장하는 경우가 있다. 이런 경우 보장기간이 끝난 뒤에는 수익률을 장담할 수 없다.

마지막으로 주목할 만한 상품은 섹션오피스다. 일반 오피스가 건물 한 층을 전부 임대하는 것이라면 섹션오피스는 한 층을 다양한 크기로 나눠 분할 임대하는 상품을 말한다. 무엇보다 임대인이 원하는 규모로 업무시설을 구성할 수 있다는 것이 강점이다. 다양한 수요층을 확보할 수 있다는 거다. 뒤집어 보면 다양한 규모로 분양할 수 있어 소액 투자가 가능하다는 얘기이기도 한데, 기존 오피스보다 환금성이 높은 것도 이런 이유에서다.

특히 최근 소규모 창업이 확산되는 추세와 맞물려 섹션오피스가 더욱 각광을 받고 있다. 기존 오피스텔과 달리 화장실ㆍ주방 등 불필요하게 손실되는 면적이 적기 때문이다. 섹션오피스는 공간 면적 100%를 업무용으로 만들고, 화장실ㆍ회의실ㆍ카페테리아 등 편의시설은 공동으로 사용한다. 공간 효용성이 높은 데다 운영비도 상대적으로 적게 들어 소규모 창업자들에게 적합하다는 얘기다.

공간 효용성 높은 섹션오피스

실제로 섹션오피스의 분양은 흥행몰이를 이어가고 있다. 최근 마곡지구에서 분양한 섹션오피스인 열린엠타워, 센테니아, 마곡퀸즈파크 11 등은 일주일 내에 분양이 완료됐다. 문정지구 헤리움 써밋타워도 단기간에 완판된 바 있다.

이번 8ㆍ2 부동산 대책은 전방위적 규제라 불릴 정도로 강력하다. 분양권 거래가 자유롭고 청약 통장이 필요 없는 수익형 부동산 분양시장에 투자자가 몰리고 있는 이유가 여기에 있다. 그중에서도 수익형 부동산 삼총사를 주목하자. 상가는 시세가 많이 오른 서울 도심 역세권보다는 서울로의 접근성이 좋은 지역을 주목하는 것이 좋다. 레지던스는 공급가뭄지역을, 섹션오피스는 오피스텔 공급과잉 지역을 노리는 것을 추천한다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프