가치를같이읽다

부동산 시장은 악재가 첩첩산중이다. 정부의 규제 대책뿐만 아니라 시장 안팎의 환경도 녹록지 않다. 당장 내년 아파트 입주물량이 많이 늘어나는 데다 부동산가격과 반비례 관계인 시중금리도 오를 수 있다. 지금의 시장 분위기가 언제 돌변할지 알 수 없다는 거다. 공격적인 부동산 투자보다 보수적인 안전 위주의 접근이 필요한 시점이다.

새 정부의 부동산 규제 강도가 높다. 특히 그간 뜨거웠던 주택 시장 분위기가 냉랭하다. ‘8ㆍ2 부동산 대책’의 영향이 크다. 이 대책은 부동산 과열 지역의 투기 수요를 걷어내는 게 목적이다. 많은 부동산 전문가들이 규제를 비껴간 ‘수익형 부동산’에 투자하라고 조언하는 이유다.

하지만 규제가 상대적으로 덜하다는 점만 부각해 아무런 조건을 따지지 않고 투자하는 건 위험하다. 부동산 투자의 중심축이 주택 시장에서 수익형 부동산으로 옮겨간 건 어제오늘 일이 아니라서다. 지난해 전국 상업ㆍ업무용 부동산 거래량은 총 25만7877건. 관련 통계가 집계된 2006년 이후 최초로 25만건을 돌파했다.

특히 상가 분양권에 프리미엄(웃돈)을 붙여 전매하는 식의 거래가 성행하고 있다. 순수하게 임대수익을 보려는 투자자들이 그만큼 손해를 볼 가능성도 있다. 이 시장에도 ‘분양권 전매제한’ 등의 정책 도입이 필요하다는 지적이 나온다. 정부의 규제 칼날이 언제든 수익형 부동산 시장을 향할 수도 있다는 거다. 현장에서 수익형 부동산 시장이 ‘불안한 활황’을 이어가고 있다고 말하는 이유다.

이럴 때일수록 투자자들의 옥석 가리기가 중요하다. 일단 시장에 변수가 많은 만큼 시세차익보다는 ‘임대 수익’에 집중해야 한다. 하락세라고는 하지만 여전히 은행 금리보다 높은 임대 수익률은 매력이다. 임대 수익의 핵심 요소는 ‘임대수요’와 ‘미래가치’다. 당장의 수익률보다는 지속적이고 안정적인 임대수요가 확보됐는지를 확인해야 한다.

특히 최근에는 교통 인프라가 확충되는 수도권 외곽 지역을 주목할 필요가 있다. 지난해 말 정식 개통한 수서고속철도(SRT)와 사업에 탄력이 붙은 고속광역급행철도망(GTX) 등 신규 철도 노선이 수도권 외곽과 서울 중심부를 이을 전망이다.

미래가치를 결정하는 건 ‘도시 인프라’다. 구도심을 주목할 필요가 있다. 현재 전국 대부분 도시 구도심의 인프라는 미비하고 편의시설도 부족하다. 여기에 정부가 5년간 50조원을 투입할 계획이다. 공약으로 걸었던 ‘도시재생 뉴딜 사업’을 통해서다.

이 정책은 저층 연립주택, 단독주택 등을 중심으로 주거환경을 개선하고 주민들이 이용 가능한 공공시설 마련을 핵심으로 한다. 전면 철거가 아닌 지역적 여건에 맞는 문화ㆍ산업ㆍ편의시설을 설립해 노후주거지에 활력을 불어넣는다는 계획이다. 구도심 지역의 상가는 매매값이 저렴한 만큼 투자 부담도 적다. 정책의 유력 후보 사업지를 투자 리스트에 넣어야 하는 이유다.

시장 상황이 불확실하지만 알짜 투자처는 분명히 있다. 이를 찾기 위해서는 입지와 가격, 수요, 미래가치를 따져보는 게 원칙이다. 수익형 부동산 수익률도 전체 부동산 시장 경기와 연동된다는 점도 잊지 말아야 한다. 정부 대책의 ‘풍선 효과’도 일시적일 수 있다는 얘기다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프