집 없는 이여! 청약을 노려라
집 없는 이여! 청약을 노려라
  • 장경철 부동산일번가 이사
  • 호수 259
  • 승인 2017.10.20 09:28
  • 댓글 0
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주택 보유별 부동산 전략

▲ 투기과열지구ㆍ청약조정지역의 가점제 비율이 확대되면서 장기 무주택자가 청약 당첨에 유리해졌다.[사진=뉴시스]
부동산 규제가 갈수록 심해지고 있다. 다주택자는 늘어나는 양도세가 부담이 되고, 실수요자들은 집을 사야 할지 말아야 할지 고민이다. 주택 보유별 부동산 전략을 짚어본 이유가 여기에 있다. 다주택자는 임대주택사업자 등록, 무주택자는 확대된 가점제로 청약시장을 노려보는 게 좋다.

추석이 지나자 부동산 시장에 겨울이 찾아왔다. 8ㆍ2 부동산 대책에 이어 후속조치인 9ㆍ5 부동산 대책이 발표되면서 투자심리가 더 얼어붙었다. 부동산 전문가들은 각종 규제가 이어질 가능성이 높아 부동산 시장이 크게 흔들릴 것이라고 분석하고 있다.

특히 다주택자를 겨냥한 규제들이 줄을 잇는 등 주택 보유별 차등 규제가 계속 추진될 것으로 보인다. 부동산 재테크 전략을 어떻게 짜야할지 그 어느 때보다 신중해진 이유다. 이런 때엔 주택 보유 여부별로 재테크 전략을 달리 세우는 게 중요하다. 주택 보유별 부동산 재테크 전략을 짚어본 것도 이런 맥락에서다.

주택 보유 구분은 크게 세가지로 나눌 수 있다. ‘다주택자’ ‘1주택자’ ‘무주택자’다. 먼저 이번 정부 대책의 핵심 타깃인 다주택자부터 살펴보자. 다주택자가 골머리를 앓게 된 건 세금 문제 때문이다. 현재는 주택 보유수와 상관없이 양도차익에 따라 6~40%의 양도세만 부과된다.

하지만 2018년 4월부터는 조정대상지역 내 주택에 양도세 중과세가 적용될 전망이다. 2주택 보유자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 기본세율에 20%포인트의 세율이 추가적으로 부과된다. 다시 말해, 2주택 보유자는 최대 50%, 3주택 이상 보유자는 60%까지 세금을 낼 수 있다는 얘기다. 여기에 장기보유특별공제 대상에서도 배제될 예정이다.

이런 경우 가장 쉽게 생각해볼 수 있는 게 해당 정책이 시행되기 전에 알짜주택 한채만 남겨놓고 처분하는 방법이다. 하지만 잔금 시점을 감안하면 적어도 2018년 1~2월엔 매도 계약이 이뤄져야 하는데, 시장 상황이 좋지 않아 물건을 내놓더라도 쉽게 팔리지 않을 가능성이 높다.

이런 때는 임대주택사업자로 등록하는 것도 방법이다. 임대주택사업자는 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외되기 때문이다. 다만, 정부가 오는 10월 중순~10월 말경에 ‘주거복지 로드맵’ 발표를 앞두고 있다는 점을 감안할 필요가 있다. 다주택자 주택임대 사업자등록 관련 내용이 포함될 예정이어서 이를 잘 확인해보고 임대주택사업자 등록여부와 시기를 결정해야 한다.

두가지 방법 외에 ‘버티기 전략’도 있다. 4~5년 이상 주택을 팔지 않고 보유하는 건데, 이는 자금 여유가 충분할 경우에 취할 수 있는 전략이다. 다주택자들이 관심을 가져볼만한 부동산은 수익형 부동산이다. 추석 이후에도 부동산 규제를 벗어난 상가, 오피스텔, 소형 오피스 등이 부동산 시장을 주도할 것으로 보인다.

1주택자와 무주택자는 수익형 부동산ㆍ토지 등 투자처를 찾기보다는 넓은 평수로 갈아타거나 내집마련에 집중하는 것이 좋다. 지난 9월 20일 이후 투기과열지구와 청약조정지역에서 가점제 비율이 대폭 확대됐기 때문이다.

투기과열지구에선 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하 주택의 가점제 적용 비중이 기존 75%에서 100%로 크게 늘었다. 청약조정지역의 경우 40%에서 75%로 확대된 데 이어 가점제 적용이 안 됐던 85㎡ 초과 중대형 주택도 30%에 가점제가 적용될 예정이다.
 
1주택자는 중대형 아파트에 주목

물론 넓은 평수로 갈아타기를 희망하는 1주택자는 장기 무주택자를 우대하는 가점제도에선 불리할 공산이 크다. 기존엔 서울 등 투기과열지구에서도 추첨으로 85㎡ 이하 주택을 분양받을 수 있었지만 가점제 적용비율이 100%로 확대되면서 청약이 불가능해지면서다.

하지만 방법이 없는 건 아니다. 85㎡ 초과 아파트는 50%만 가점제가 적용되고 나머지는 추첨제가 적용되기 때문이다. 중대형 주택을 노리는 게 대안이라는 얘기다. 다만, 1주택 실수요자들이 중대형 주택으로 몰릴 수밖에 없다는 점에서 경쟁률은 기존보다 높아질 것으로 보인다.

더구나 8월 3일 이전부터 주택을 보유하고 있던 1가구 1주택자라면 이번 양도세 규제와 크게 상관이 없다. 이번에 적용된 양도세 비과세 강화 요건이 취득 시점이 8월 3일 이후일 경우부터 적용되기 때문이다. 그 이후부터는 2년 이상 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

무주택자는 유망지역의 신규 분양단지를 노려볼 만하다. 가점제 비율이 상향되면서 투기과열지구에선 무주택 기간이 긴 수요자가 유리하기 때문이다. 하지만 선택의 폭이 넓어진 만큼 청약 기회를 신중하게 써야 할 필요가 있다. 기존에 공급된 아파트의 당첨 최저가점을 참고하면서 선택해야 한다는 얘기다. 인기지역이나 관심단지에선 가점이 높아도 70점대 이상이 아니라면 고득점자 간 경합으로 낙첨될 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

지난 9월 서초구 ‘신반포센트럴자이’ 84㎡B형 최저가점은 69점, 마포구 ‘공덕 SK리더스뷰’ 84㎡A형 최저가점은 60점이었다. 10월 이후 서울 주요단지의 최저가점이 다소 낮아질 전망이라는 것을 감안하면 서울 강북 도심권에선 60점대 이상이면 무난한 당첨권이다.

40~50점대도 가점제 물량 확대로 당첨 가능성이 높아질 것으로 보인다. 만약 청약 1순위 요건을 충족하지 않았다면 값싼 기존 주택을 사는 것도 괜찮다. 부동산 규제로 시장이 움츠러든 데다 다주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 급매물을 내놓을 수 있어서다.

추첨제 남아있는 경기도 좋은 선택지

무주택자라도 신혼부부나 독신가구는 청약제도 개편으로 여건이 다소 불리해졌다. 충분한 가점을 확보하기 힘들기 때문이다. 기껏해야 20~30점에 그치는 경우가 대다수다. 우선 자녀가 있는 신혼부부는 일반공급에 앞서 배정하는 신혼부부 특별공급 물량을 신청해보는 걸 추천한다. 인기지역에선 경쟁률이 만만찮지만 가점제 청약보다는 당첨 확률이 높다. 자녀가 없는 신혼부부나 독신가구는 낮은 가점으로 당첨될 수 있는 단지를 공략해야 한다.

가령, 지난 9월 공급된 서울 구로구 항동지구 ‘한양수자인 와이즈파크’는 최저 당첨가점이 27~34점(84㎡A형ㆍ76㎡A형)이었다. 성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ광명ㆍ남양주ㆍ화성동탄2신도시 등 경기도로 눈을 돌리는 방법도 있다. 공공택지를 포함하는 경기도 조정대상지역에선 85㎡ 이하 주택의 25%에 추첨제가 적용되기 때문이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프



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