가치를같이읽다

서울 모처에서 점심으로 돈가스를 먹은 직장인 A씨. 오후 미팅을 마친 A씨는 집에서 기다리는 아이들에게 돈가스를 사줄 요량으로 점심을 먹었던 가게에 다시 들렀다. 그런데 이게 웬걸, 돈가스집은 온데간데없고 호프를 팔고 있는 게 아닌가. 가게 주인은 “낮에만 돈가스를 판다”면서 “가게 주인도 다르다”고 말했다. 사람들은 이런 유형의 가게를 ‘점포셰어링’이라고 말한다. 더스쿠프(The SCOOP)가 셰어부동산의 세계를 들여다봤다.

한지붕 두가족과 한지붕 두 점포. 최근 주택ㆍ상업용 부동산 시장에는 ‘셰어아파트’와 ‘점포셰어링’이 유행하고 있다. 쉽게 말해, 부동산 하나를 여럿이 함께 사용한다는 얘기다. 그렇다면 셰어부동산이 성행하는 이유는 뭘까. 셰어아파트와 점포셰어링의 장단점을 살펴보자.

■ 셰어아파트의 명암 = 먼저 주택시장에 셰어아파트가 뜨는 데는 그만한 이유가 있다. 장기간 지속되고 있는 초저금리 시대에 쏠쏠한 임대수익을 올릴 수 있어서다. 8ㆍ2 부동산 대책 이후 강화된 다주택 보유에 따른 양도세 폭탄도 피할 수 있다.

셰어아파트라고 불리는 세대분리형 아파트는 화장실, 주방, 심지어 현관문까지 분리돼 시공된다. 가스, 전기, 수도 등 계량기도 별도로 구비돼 있다. 아파트 한채에 완전히 독립된 두개의 거주공간이 만들어진다는 얘기다.

그럼에도 세대분리형 아파트는 법적으로 집 한채로 인정된다. 임대수익을 올리면서 동시에 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있는 이유다. 다만, 1주택으로 인정 받더라도 부분임대형 아파트는 기준시가가 9억원을 넘으면 과세대상에 포함된다는 점을 유의해야 한다.

세입자도 이득을 얻을 수 있다. 원룸, 오피스텔과 비슷한 임대료로 보안ㆍ편의시설이 잘 갖춰져 있는 아파트에서 거주할 수 있어서다. 노부모의 부양을 위해 세대분리형 아파트를 찾는 사람이 부쩍 늘어난 이유가 여기에 있다.

부모를 부양하면서 사생활도 존중받을 수 있기 때문이다. 자녀의 학업을 위해 조용한 공부환경을 조성하거나 재택근무하는 사람들의 사무실로 활용할 수 있다는 잇점도 있다.

셰어아파트가 성행하는 또 하나의 이유는 중대형 아파트에만 설계할 수 있었던 세대분리형 아파트를 중소형 아파트에서 선보일 수 있게 됐다는 점이다. 85㎡(약 25평) 초과 아파트에만 세대분리형 아파트 시공을 허용했던 규제는 2012년 5월 폐지됐다.

효율적이지만 가격은 비싸

그렇다고 셰어아파트가 단점이 없는 건 아니다. 무엇보다 가격이 비싸다. 별도의 현관, 주방, 화장실 등 설치 비용이 분양가에 포함되기 때문이다. 관리비 책정도 쉽지 않다. 주택법상 1주택에 해당하기 때문에 관리비가 하나의 고지서로 발송된다.

사전에 세입자와 합의점을 찾지 못하면 적지 않은 트러블이 생길 수 있다. 환금성도 약하다. 세대분리형 아파트는 세대수가 적고 특수하기 때문에 쉽게 팔리지 않고, 제 가격을 받기 힘들 가능성이 있다.

■ 점포셰어링의 명암 = 점포셰어링은 마포구 홍대 인근이나 강남구 가로수길 등 서울ㆍ수도권의 주요 상권에서 각광을 받고 있다. 경기불황은 지속되는데 임대료는 갈수록 치솟고 있기 때문이다.

지하철 2호선 홍대입구역 인근 중개업소에 따르면 홍대 상권은 면적과 상관없이 유동인구가 몰리는 곳이면 월 임대료가 300만~400만원을 훌쩍 넘는다. 특히 홍대 앞 ‘걷고 싶은 거리’의 경우 6.6~16.5㎡(2~5평) 규모의 상가 월 임대료가 500만원에 이른다.

강남 지역도 크게 다르지 않다. 가로수길 인근 33㎡(약 11평) 점포의 월 임대료는 1350만원, 지하철 2호선 강남역 9번 출구 근방의 56㎡(약 16평) 점포는 월 650만원이다. 한국감정원에 따르면 올 1분기 서울 소규모 상가(2층 이하ㆍ연면적 300㎡ 이하 일반 건축물)의 평균 임대료는 전년 동기 대비 12.2% 올랐다. 점포셰어링이 높은 임대료를 메우는 묘수로 꼽히는 이유다.

점포셰어링은 크게 두가지로 나뉜다. 이부제점포와 숍인숍(shop in shop)이다. 이부제점포는 한 점포에서 여러 임차인이 시간을 나눠 가게를 운영하는 것을 말한다. 가령, 낮에는 어학원의 스터디 공간으로 쓰고 밤에는 호프집을 운영하는 식이다.

숍인숍은 한 매장 안에 두개의 업종이 공존하는 것을 말한다. 옷가게 안에 네일숍이 입점해 있거나 매운 음식을 파는 식당 안에서 아이스크림을 판매하는 경우가 대표적이다. 점포셰어링의 장점은 임대료ㆍ시설비 등 고정비를 절감할 수 있다는 점이다. 부족한 점을 업체끼리 보완할 수 있다면 큰 시너지가 날 공산도 있다.

높은 임대료 메울 수 있어 각광

단점도 적지 않다. 주력업종의 성행에 따라 부수업종의 매출이 크게 좌우된다. 이부제점포의 경우 낮밤 업종이 달라 고객이 혼란을 겪기 쉽다는 점, 숍인숍은 원 임차인의 영업시간에 따라 제약이 생길 여지가 있다는 점도 단점이다.

정상적인 영업 형태가 아니기 때문에 분쟁이 터질 수 있다는 점도 주의해야 한다. 실제로 보증금을 돌려받지 못하거나 일방적인 폐업 통보를 받는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 이런 경우 점포 운영자인 임차인이 아니라 점포 소유자인 임대인으로부터 전대차 계약의 동의를 얻어야 향후 분쟁에서 정당한 권리를 주장할 수 있다. 임대료 역시 점포 소유자에게 직접 지급하는 것이 좋다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프