부동산 바람이 부는 곳 그곳으로 가네

주택ㆍ상가의 환골탈태

성냥갑(판상형) 아파트 일색이던 주택시장에 변화가 일고 있다. 인구밀도를 낮추고 공원을 조성해 쾌적함을 높인 저층주택이 각광을 받고, 어둡고 칙칙했던 지하상가도 인기몰이에 성공하고 있다. 편의시설 부족, 채광과 통풍의 한계 등 각각의 약점을 극복한 게 스포트라이트의 비결로 꼽힌다. 새 바람이 부는 쪽으로 사람들이 몰린다는 얘기다. 더스쿠프(The SCOOP)가 주택ㆍ수익형 부동산의 환골탈태기記를 취재했다.

▲ 고층 아파트들 사이에서 저층형 주택이 급부상하고 있다.[사진=뉴시스]

부동산 시장에 새 바람이 불고 있다. 주택시장엔 쾌적한 생활공간에 역점을 둔 ‘웰빙(well-being)ㆍ힐링’형 주택이 뜨고 있고, 수익형 부동산 시장엔 접근성과 일조권을 강조한 ‘개방형’ 부동산이 주목을 받고 있다.

■ 저층 주택의 인기 몰이 = 웰빙ㆍ힐링형 주택이란 인구밀도가 낮고 주변에 공원이 조성돼 있어 자연을 가까이서 누릴 수 있는 저층형 주택을 말한다. 타운하우스나 테라스하우스, 블록형 단독주택이 대표적이다. 저층 주택은 주차문제를 비롯한 입주민 간 다툼이 적고 조용한 주변환경으로 실거주자들이 주로 찾는다.

저층 주택이 각광을 받는 이유는 또 있다. 우리나라가 고령사회로 접어들었기 때문이다. 우리나라 65세 이상 인구는 2015년 약 656만명에서 지난해 677만여명으로 1년 만에 21만명가량이 늘었다. 인구밀도나 녹지 등 쾌적한 주거환경을 중요시 여기는 고령층에 맞춘 주거형태가 갈수록 주목 받을 가능성이 높다는 얘기다.

고령층에 인기 많은 쾌적한 환경

저층 주택이 편의시설 부족 문제를 해결했다는 점도 인기 비결이다. 최근 공급되고 있는 테라스하우스는 아파트에서나 볼 수 있는 커뮤니티 시설을 확보했다. 바비큐파티장, 아이들을 위한 놀이공간 등 일반 아파트에서 보기 힘든 여가공간을 추가한 테라스하우스도 많다. 단독주택의 쾌적함과 아파트의 편리함을 동시에 누릴 수 있다는 점이 인기요인으로 작용하고 있는 셈이다.

이런 분위기를 반영하듯 공급업체들은 저층 주택의 비중을 높이고 있다. 대부분의 공급물량이 고급형이었던 과거와 달리 최근엔 보급형 물량이 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 3년간 전체 주택 착공 실적 중 저층주택(단독ㆍ다가구ㆍ연립주택)이 차지하는 비중은 2015년 30.6%에서 2017년(1~8월) 37.3%로 늘었다.

청약률도 높았다. 지난 3월 김포 한강신도시에 선보인 블록형 단독주택 ‘자이 더 빌리지’는 청약경쟁률이 33대 1에 달했다. 완판되는 데는 4일밖에 걸리지 않았다. 분양ㆍ입주를 시작한 저층 주택들에 웃돈이 붙고 있다는 점도 흥행몰이를 하고 있다는 방증이다. 일례로 자이 더 빌리지는 분양한 지 7개월 만에 1000만~7000만원의 웃돈이 붙었고, 지난 4월 입주를 시작한 ‘별내 해링턴코트’는 분양가 대비 5000만원 높은 가격으로 거래되고 있다.

■ 각광받는 개방형 부동산 = 수익형 부동산 시장에선 개방형 부동산이 각광을 받고 있다. 높은 접근성과 가시성으로 인해 장기간 지속되는 경기침체에도 안정적인 매출과 시세를 유지할 수 있기 때문이다. 조망권과 일조권을 충분히 확보할 수 있어 쾌적한 환경을 조성할 수 있다는 점도 장점이다.

대표적인 유형으로는 ▲삼거리ㆍ사거리 코너에 위치한 상가 ▲3~4면이 도로에 접해 있는 상가 ▲선큰(sunken)형 상가 ▲중정형 오피스텔 등이 있다. 먼저 삼거리ㆍ사거리 코너 상가는 개방형 부동산 중에서도 투자자들이 가장 선호하는 부동산으로 꼽힌다. 각 구획을 이용하는 유동인구가 몰리는 데다 횡단보도가 설치돼 있어 이동이 수월해서다. 유동인구에 쉽게 노출돼 광고효과 측면에서 이득을 볼 가능성이 높다.

3ㆍ4면 개방형 상가도 코너형 상가와 크게 다르지 않다. 단면이나 양면만 개방돼 있는 상가보다 쾌적하고 시원한 느낌을 주기 때문에 자산 가치가 더 높은 경우가 많다. 국세청이 발표한 상업용 건물 기준시가(2016년 기준)에 따르면 서울시 노원구 중계동의 은행사거리 일대 개방형 상가 1층의 기준시가는 3.3㎡(1평)당 1700만원에 달했다.

비非개방형인 맞은편의 도로변 상가 기준시가 1580만원보다 약 120만원 높은 수준이다. 경기도 분당 서현역 인근 상권의 개방형 상가도 한면만 개방된 상가보다 평당 440만원(2015년 기준)가량 가격이 높았다.

선큰형 상가도 급부상하고 있다. 이 상가는 지하공간에 자연광을 내기 위해 대지를 파낸 설계 구조를 말한다. 이전까지 지하층은 지상층보다 분양가가 3분의 1가량 저렴한데도 개방성이 떨어져 투자자와 임차인들에게 외면을 받아왔다. 분양업체가 애초부터 지하층 공급을 하지 않거나 대형마트ㆍ스크린골프장 위주로 입점한 것도 이런 이유에서다. 하지만 지하층의 단점인 통풍과 채광 문제를 해결한 상가가 늘어나면서 지하층을 찾는 투자자들도 하나둘씩 늘고 있다.

단점 극복하고 상품성 회복

중정형 오피스텔도 주목할 필요가 있다. 중정형 오피스텔이란 건물 중심을 뚫고 ㅁㆍㄷㆍㄴ자 형태로 지은 다음 내외부 빛을 끌어들여 채광을 높이고 바람길을 열어 통풍을 극대화한 방식이다.

중정형 오피스텔도 선큰형 상가와 더불어 기존의 단점을 극복하고 투자자들의 관심을 불러모은 상품이다. 일례로 서울시 영등포구 당산역 인근의 ‘당산역 데시앙루브’ 오피스텔은 단지 내 상가의 지하 공간을 살리기 위해 중정형 설계를 적용했다. 그 결과, 짧은 기간 내에 100% 분양에 성공했다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프