주차 여건 보면 열을 안다

수익형 부동산 투자법

10월 24일 정부가 가계부채 종합대책을 발표했다. 주택규제에 이어 투자자들의 돈줄을 틀어막은 셈이다. 이번에야말로 아파트 투자 시대의 종말을 고한 것 아니냐는 분석이 나오는 이유다. 이런 반작용으로 수익형 부동산이 주목받고 있다. 하지만 완전무결한 부동산은 없다. 수익형 부동산에도 리스크는 있다.

▲ 정부의 규제대출로 아파트 투자 수요가 줄 것이라는 분석이 나온다.[사진=뉴시스]

아파트 공화국. 주택 10채 중 6채가 아파트인 우리나라의 별칭이다. 아파트 수가 벌써 1000만 가구를 넘어섰다. 그만큼 아파트 수요가 넘쳐난다는 건데, 빚을 내면서까지 아파트에 투자하는 투자자들이 숱하게 많은 게 적지 않은 영향을 미친 셈이다.

그런데 요즘엔 분위기가 달라졌다. 탈脫 아파트시대에 접어들고 있다는 분석이 여기저기서 흘러나온다. 이유는 별다른 게 아니다. 정부의 강력한 주택 규제가 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 6개월 동안 무려 4차례다. 특히 10ㆍ24 가계부채 종합대책을 통해 투기에 흘러들어가는 돈줄을 틀어막겠다고 발표한 게 크게 작용했다.

실제로 오는 2018년부터는 기존 주택담보대출이 있을 경우 추가로 돈을 빌려 집을 사는 게 어려워질 공산이 크다. 2018년 1월 시행 예정인 ‘신新총부채상환비율(DTI)’ 때문이다. 기존의 DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 합계액을 한건 한건 개별적으로 따져 대출 상한액을 정했지만, 신 DTI는 모든 주택담보대출의 원리금을 합쳐서 계산한다. 그만큼 실거주 목적 외에는 대출한도가 줄어들 수밖에 없다는 얘기다.

이런 상황에서 아파트 분양권 시장에 몰렸던 투자금이 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 몰리고 있다. 최근 현대산업개발이 별내신도시에서 분양한 생활형 숙박시설에 청약이 몰리면서 23대 1의 경쟁률을 기록한 건 이를 잘 보여주는 사례다.

물론 수익형 부동산이 이번 가계부채 종합대책에서 완전히 비껴간 건 아니다. 정부는 2018년 3월부터 임대사업자의 대출 상환 능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용하기로 결정했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 쉽게 말하면 임대사업자가 벌어들이는 임대소득이 이자비용보다 많아야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다. 여유자금이 충분치 않거나 대출이 많을수록 투자가 힘들어질 수 있는 이유다.

그럼에도 주택 투자보다는 수익형 부동산 투자에 관심이 집중될 공산이 크다. RTI 규제의 실효성에 의문이 많아서다. 무엇보다 부동산 임대업자의 대출 규제를 강화하면 자발적인 임대업 등록을 유도하는 정부의 정책과 엇박자를 탈 수 있다.

업계에 따르면 임대를 놓은 투자자들 가운데 임대사업자로 등록한 비율은 5~10%에 불과하다. 하지만 정식으로 등록하지 않은 임대사업자에겐 RTI를 적용하기 어렵다는 점을 감안하면 두 정책은 충돌할 가능성이 높다. 대출 규제에도 불구하고 수익형 부동산의 인기가 시들지 않을 거라는 분석이 나오는 이유다.

탈脫 아파트 시대 고했나

그렇다면 어떤 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋을까. 좋은 투자처를 찾기 위해서는 크게 5가지 요소를 염두에 두는 것이 좋다. 첫째는 교통입지다. 교통입지는 부동산의 가치를 매길 때 가장 큰 영향을 미치는 요소다. 훌륭한 광역교통망이 구축돼있다면 해당 지역의 수요층을 넘어 타 지역의 수요층까지 노려볼 수 있기 때문이다.

역세권을 중심으로 생활기반시설과 상권이 형성될 가능성이 높다는 점도 투자가치를 높이는 요인이다. 최근엔 광역급행철도(GTX)와 지하철 5ㆍ6ㆍ7ㆍ9호선, 신분당선 등 기존 노선의 연장선 인근이 새로운 교통입지로 떠오르고 있다.

둘째는 배후세대다. 배후세대가 풍부하면 알짜 상권으로 꼽히는 ‘항아리상권’이 형성되기 때문이다. 항아리상권은 상권이 특정 지역에 한정돼 소비자가 타 지역으로 빠져나가지 않는 곳을 말한다. 항아리상권이 만들어지려면 통상적으로 인근에 최소 3000여 세대 이상이 거주하는 아파트 단지가 있어야 하고, 기업ㆍ관공서ㆍ학교 등 풍부한 고정 배후수요가 받쳐줘야 한다. 그만큼 안정적인 수익기반이 확보된다는 장점이 있다. 주로 신도시나 도시재생사업으로 뜨는 구도심 등에서 형성된다.

셋째는 임대수요가 풍부해야 한다는 점이다. 대표적으로 신도시나 택지지구, 혁신도시, 기업도시, 대기업 투자처, 산업단지, 공공기관 이전지 등이 있다. 이런 지역은 임대수요가 풍부해 안정적인 수익을 기대할 수 있는데다 소비력이 높은 젊은 층의 유입이 증가할 가능성이 높다. 다만 이런 곳은 신흥 상권일 경우가 많아 업종 선점과 장기적인 안목을 갖고 투자하는 것이 중요하다.

넷째는 우량 임차인이 확보된 선임대 상가를 고르는 것이다. 우량 임차인이란 사업 경험이 풍부하고, 장기간 운영할 수 있어 매달 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인이다. 예컨대, 유명 프랜차이즈 업체, 금융기관, 메디컬, 기업형 슈퍼마켓, 백화점 등이다.

우량 임차인이 확보되면 상가가 활성화하고 마케팅 효과가 크다는 이점이 있다. 아울러 우량 임차인은 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하기 때문에 우량 임차인의 존재만으로도 상가의 입지를 인정받는 효과를 얻을 수 있다.

주차장 확보는 필수 요건

다섯째는 주차여건이다. 요즘엔 매장을 방문하기 전에 주차장이 있는지부터 따질 정도로 주차 문제가 화두로 떠오르고 있다. 실제로 지난해 기준 우리나라 자동차 등록대수가 약 2200만대에 육박했다. 임차인과 고객을 위한 주차장을 얼마나 확보하고 있는지가 수익형 부동산을 선택하는 필수 요건 중 하나로 자리 잡게 된 것도 이런 이유에서다. 특히 상가ㆍ오피스텔 등의 경우 법에서 정한 주차공간은 아파트보다 좁은데, 부동산 특성상 주차장 이용률은 아파트보다 높다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프